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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Amadou (09)
Surface156m²
Coût Total192 290€
Loyer Annuel14 658€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 756,41 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 156 m², 7 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Parquet, Chauffage individuel électrique, Calme

Aux portes de Pamiers, dans un petit village calme et paisible. Découvrez cette grande maison familliale avec le charme de l'ancien. Les parquets , les elles pierres , et les volumes lui donnent de vrais atouts. Elle dispose de 6 chambres spacieuses, pas de travaux à prévoir, seulement votre touche personnelle à mettre

Ville : Saint-Amadou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.106860, 1.727010
Total : 192 290€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 64 850€
Valeur du bien : 182 850€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1222€/mois
Loyer annuel estimé : 14658€/an
Fourchette totale : 923€ - 1617€/mois
Fourchette annuelle : 11076€ - 19399€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :56,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 003,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 884,81€
Coût de l'assurance :16 825,38€
Taxe foncière : 1 465,82€/an
Soit par mois : 122,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 221,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - éléments sanitaires datés nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 850 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 440€
    Isolation des combles: 156 m² × 60€/m² = 9360€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries:22 850€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1200€/fenêtre = 22800€, Main d'œuvre: 50€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Revêtement sol chambres:5 760€
    Parquet flottant: 72 m² × 80€/m² = 5760€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amadou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 890€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 222 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 658 €/an
Calcul : 1 222 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 290 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 348 €
Revenus locatifs : +14 658 €
Charges déductibles : -73 348 €
Résultat foncier Année 1 : -58 690 €(Déficit de 58 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 290 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 498 €/an
Revenus locatifs : +14 658 €
Charges déductibles : -8 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37289.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 658 €73 354 €6 365 €-58 696 €21 400 €37 296 €37 296 €
214 951 €8 334 €6 195 €6 617 €--30 679 €
315 250 €8 158 €6 019 €7 092 €--23 587 €
415 555 €7 976 €5 837 €7 579 €--16 007 €
515 866 €7 788 €5 649 €8 078 €--7 929 €
616 184 €7 594 €5 455 €8 590 €---
716 507 €7 392 €5 254 €9 115 €---
816 838 €7 184 €5 046 €9 653 €---
917 174 €6 969 €4 831 €10 205 €---
1017 518 €6 747 €4 608 €10 771 €---
1117 868 €6 517 €4 378 €11 351 €---
1218 226 €6 279 €4 141 €11 946 €---
1318 590 €6 034 €3 895 €12 557 €---
1418 962 €5 779 €3 641 €13 183 €---
1519 341 €5 516 €3 378 €13 825 €---
1619 728 €5 245 €3 106 €14 483 €---
1720 123 €4 964 €2 825 €15 159 €---
1820 525 €4 673 €2 534 €15 852 €---
1920 935 €4 373 €2 234 €16 563 €---
2021 354 €4 062 €1 923 €17 292 €---
2121 781 €3 741 €1 602 €18 041 €---
2222 217 €3 408 €1 270 €18 808 €---
2322 661 €3 065 €926 €19 596 €---
2423 114 €2 710 €571 €20 405 €---
2523 577 €2 342 €204 €21 234 €---
TOTAL469 506 €210 206 €91 885 €259 300 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 078 €-6 420 €+9 498 €
2+3 078 €0 €+3 078 €
3+3 078 €0 €+3 078 €
4+3 078 €0 €+3 078 €
5+3 078 €0 €+3 078 €
6+3 078 €+198 €+2 880 €
7+3 078 €+2 735 €+343 €
8+3 078 €+2 896 €+182 €
9+3 078 €+3 061 €+17 €
10+3 078 €+3 231 €-153 €
11+3 078 €+3 405 €-327 €
12+3 078 €+3 584 €-506 €
13+3 078 €+3 767 €-689 €
14+3 078 €+3 955 €-877 €
15+3 078 €+4 147 €-1 069 €
16+3 078 €+4 345 €-1 267 €
17+3 078 €+4 548 €-1 470 €
18+3 078 €+4 756 €-1 678 €
19+3 078 €+4 969 €-1 891 €
20+3 078 €+5 188 €-2 110 €
21+3 078 €+5 412 €-2 334 €
22+3 078 €+5 643 €-2 565 €
23+3 078 €+5 879 €-2 801 €
24+3 078 €+6 121 €-3 043 €
25+3 078 €+6 370 €-3 292 €
Total+76 950 €+77 790 €+-840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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