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Achat : Maison Saint-Juvat (22630)

Bien expiré
VilleSaint-Juvat (22)
Surface120m²
Coût Total165 126€
Loyer Annuel12 713€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 580 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 879,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 6 pièces, 2 chambres, Terrasse, 237 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Au centre du village, maison sur 3 niveaux, à rénover, avec toiture neuve.Dépendances, puits et patio à l'abri des regards.Cave.

Ville : Saint-Juvat
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22630
Coordonnées : 48.353330, -2.043890
Total : 165 126€
Prix d'acquisition : 105 580€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 156 680€
Frais de notaire : 8 446€
Coût estimé : 8 446€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12713€/an
Fourchette totale : 876€ - 1281€/mois
Fourchette annuelle : 10515€ - 15369€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 236,49 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 379 €
Prix d'achat :105 580 €
Décote à l'achat :-42 799€ (-28.8%)
Marge achat-revente :-16 747€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 126€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 874,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 871,90€
Coût de l'assurance :14 448,52€
Taxe foncière : 1 271,27€/an
Soit par mois : 105,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation des combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Juvat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 713 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 126 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 656 €
Revenus locatifs : +12 713 €
Charges déductibles : -58 656 €
Résultat foncier Année 1 : -45 943 €(Déficit de 45 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 556 €/an
Revenus locatifs : +12 713 €
Charges déductibles : -7 556 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24543.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 580 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 627 €(65% de 105 580 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 496 €/an
Calcul : 68 627 € × 3,636% = 2 496 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 713 €58 662 €5 712 €-45 949 €21 400 €24 549 €24 549 €
212 967 €7 412 €5 563 €5 555 €--18 994 €
313 226 €7 257 €5 408 €5 969 €--13 024 €
413 491 €7 096 €5 247 €6 394 €--6 630 €
513 761 €6 930 €5 081 €6 830 €---
614 036 €6 758 €4 909 €7 278 €---
714 317 €6 580 €4 731 €7 737 €---
814 603 €6 395 €4 546 €8 208 €---
914 895 €6 204 €4 355 €8 691 €---
1015 193 €6 006 €4 157 €9 187 €---
1115 497 €5 801 €3 952 €9 695 €---
1215 807 €5 589 €3 740 €10 218 €---
1316 123 €5 369 €3 520 €10 753 €---
1416 445 €5 142 €3 292 €11 304 €---
1516 774 €4 906 €3 057 €11 868 €---
1617 110 €4 662 €2 813 €12 448 €---
1717 452 €4 409 €2 560 €13 043 €---
1817 801 €4 147 €2 298 €13 654 €---
1918 157 €3 876 €2 027 €14 281 €---
2018 520 €3 595 €1 746 €14 925 €---
2118 890 €3 305 €1 456 €15 586 €---
2219 268 €3 004 €1 154 €16 265 €---
2319 654 €2 692 €843 €16 962 €---
2420 047 €2 369 €520 €17 678 €---
2520 448 €2 035 €186 €18 413 €---
TOTAL407 191 €180 202 €82 872 €226 989 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 989 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 670 €-6 420 €+9 090 €
2+2 670 €0 €+2 670 €
3+2 670 €0 €+2 670 €
4+2 670 €0 €+2 670 €
5+2 670 €+60 €+2 610 €
6+2 670 €+2 183 €+487 €
7+2 670 €+2 321 €+349 €
8+2 670 €+2 462 €+208 €
9+2 670 €+2 607 €+63 €
10+2 670 €+2 756 €-86 €
11+2 670 €+2 909 €-239 €
12+2 670 €+3 065 €-395 €
13+2 670 €+3 226 €-556 €
14+2 670 €+3 391 €-721 €
15+2 670 €+3 560 €-890 €
16+2 670 €+3 734 €-1 064 €
17+2 670 €+3 913 €-1 243 €
18+2 670 €+4 096 €-1 426 €
19+2 670 €+4 284 €-1 614 €
20+2 670 €+4 477 €-1 807 €
21+2 670 €+4 676 €-2 006 €
22+2 670 €+4 879 €-2 209 €
23+2 670 €+5 088 €-2 418 €
24+2 670 €+5 303 €-2 633 €
25+2 670 €+5 524 €-2 854 €
Total+66 750 €+68 097 €+-1 347 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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