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Appartement à vendre

VillePointe-à-Pitre (971)
Surface72m²
Coût Total99 480€
Loyer Annuel9 455€
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

ATTENTIION BAISSE DE PRIX ! Ideal pour l'investissement locatif ou premier achat immobilier. Spacieux quatre pieces, fonctionnel et bien distribué au huitieme etage de la tour Faidherbe a Pointe a Pitre. Veritable produit d'investissement, ce bien peut offrir tout son potentiel locatif en colocation, avec trois chambres disponibles. Bon etat general, loggia, cuisine et sejours spacieux , 3 chambres + un debarras. TRES BELLE OPPORTUNITE DE DEBUTER DANS L INVESTISSEMENT LOCATIF ET LA CONSTUCTION DE VOTRE PATRIMOINE.

A decouvrir avec ORPI Référence agence : 4681

Ville : Pointe-à-Pitre
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97110
Coordonnées : 16.215080, -61.539428
Total : 99 480€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9455€/an
Fourchette totale : 562€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 6741€ - 13263€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 13.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 685,75 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :337 374 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-256 374€ (-76.0%)
Marge achat-revente :237 894€ (70.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,48€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 531,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 127,01€
Coût de l'assurance :10 942,80€
Taxe foncière : 945,54€/an
Soit par mois : 78,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques marques sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 455 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 480 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 772 €
Revenus locatifs : +9 455 €
Charges déductibles : -16 772 €
Résultat foncier Année 1 : -7 317 €(Déficit de 7 317 €)
Imputable sur revenu global : 7 317 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 772 €/an
Revenus locatifs : +9 455 €
Charges déductibles : -4 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 683 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 455 €16 775 €3 392 €-7 320 €7 320 €--
29 644 €4 686 €3 302 €4 959 €---
39 837 €4 593 €3 210 €5 244 €---
410 034 €4 497 €3 114 €5 537 €---
510 235 €4 398 €3 015 €5 837 €---
610 439 €4 295 €2 912 €6 144 €---
710 648 €4 189 €2 806 €6 459 €---
810 861 €4 079 €2 696 €6 782 €---
911 078 €3 965 €2 582 €7 113 €---
1011 300 €3 847 €2 464 €7 453 €---
1111 526 €3 725 €2 342 €7 801 €---
1211 757 €3 599 €2 216 €8 157 €---
1311 992 €3 469 €2 085 €8 523 €---
1412 232 €3 333 €1 950 €8 898 €---
1512 476 €3 193 €1 810 €9 283 €---
1612 726 €3 048 €1 665 €9 677 €---
1712 980 €2 898 €1 515 €10 082 €---
1813 240 €2 743 €1 360 €10 497 €---
1913 505 €2 582 €1 199 €10 922 €---
2013 775 €2 416 €1 033 €11 359 €---
2114 050 €2 244 €861 €11 806 €---
2214 331 €2 066 €683 €12 265 €---
2314 618 €1 881 €498 €12 736 €---
2414 910 €1 690 €307 €13 220 €---
2515 208 €1 493 €110 €13 715 €---
TOTAL302 858 €95 708 €49 127 €207 150 €7 320 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 196 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-2 196 €+4 182 €
2+1 986 €+1 488 €+498 €
3+1 986 €+1 573 €+413 €
4+1 986 €+1 661 €+325 €
5+1 986 €+1 751 €+235 €
6+1 986 €+1 843 €+143 €
7+1 986 €+1 938 €+48 €
8+1 986 €+2 035 €-49 €
9+1 986 €+2 134 €-148 €
10+1 986 €+2 236 €-250 €
11+1 986 €+2 340 €-354 €
12+1 986 €+2 447 €-461 €
13+1 986 €+2 557 €-571 €
14+1 986 €+2 669 €-683 €
15+1 986 €+2 785 €-799 €
16+1 986 €+2 903 €-917 €
17+1 986 €+3 025 €-1 039 €
18+1 986 €+3 149 €-1 163 €
19+1 986 €+3 277 €-1 291 €
20+1 986 €+3 408 €-1 422 €
21+1 986 €+3 542 €-1 556 €
22+1 986 €+3 680 €-1 694 €
23+1 986 €+3 821 €-1 835 €
24+1 986 €+3 966 €-1 980 €
25+1 986 €+4 115 €-2 129 €
Total+49 650 €+62 145 €+-12 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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