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Appartement 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleFontenay-sous-Bois (94)
Surface85m²
Coût Total254 090€
Loyer Annuel21 247€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 705,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 85 m² - Appartement 3 pièces 85 m²

Domaine de Bel Abord, Appartement d'environ 85 m2 en parfait état, comprenant: Vaste entrée, séjour-salle à manger d'environ 32 m2, cuisine équipée séparée, buanderie, nombreux placards de rangements, deux chambres dont une avec accès sur le balcon, salle d'eau. Un balcon traversant (séjour+chambre) d'environ 11m2, Box. Foncière: Charges mensuelles: 393 euros incluant le chauffage au gaz, l'eau, le gardiennage, l'entretien des espaces verts (jardin à la Française), de la piscine, des courts de tennis, assurance copropriété et honoraires syndic). Les PLUS: Toutes commodités aux pieds de l'immeuble, résidence et appartement en parfait état.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : David BAROUKH Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 53381308500016

Surface : 85 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 210 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/01/2026

Consommation énergie primaire : 50 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 950 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Fontenay-sous-Bois
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94120
Coordonnées : 48.847103, 2.479982
Total : 254 090€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 5 690€
Valeur du bien : 235 690€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 20.83€/m²/mois
Fourchette : 15.98€ - 27.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1771€/mois
Loyer annuel estimé : 21247€/an
Fourchette totale : 1358€ - 2308€/mois
Fourchette annuelle : 16297€ - 27700€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 311,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 779,34€
Coût de l'assurance :21 597,65€
Taxe foncière : 2 124,72€/an
Soit par mois : 177,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 393,00€/mois
Soit par an : 4 716,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 770,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 881,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage au gaz moderne pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 690 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 400€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 8 fenêtres × 300€/fenêtre = 2400€ (pose comprise)
  • Cuisine:420€
    Peinture cuisine: 12 m² × 35€/m² = 420€ (pose comprise)
  • Salle de bain:210€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 35€/m² = 210€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:560€
    Peinture chambres: 20 m² × 28€/m² = 560€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 247 €/an
Calcul : 1 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 090 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 125 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 716 €/an
Calcul : 393 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 571 €
Revenus locatifs : +21 247 €
Charges déductibles : -21 571 €
Résultat foncier Année 1 : -323 €(Déficit de 323 €)
Imputable sur revenu global : 323 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 881 €/an
Revenus locatifs : +21 247 €
Charges déductibles : -15 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 367 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 247 €21 579 €8 184 €-331 €331 €--
221 672 €15 667 €7 963 €6 005 €---
322 106 €15 438 €7 734 €6 667 €---
422 548 €15 202 €7 497 €7 346 €---
522 999 €14 958 €7 253 €8 041 €---
623 459 €14 706 €7 001 €8 753 €---
723 928 €14 445 €6 741 €9 483 €---
824 406 €14 176 €6 471 €10 230 €---
924 895 €13 898 €6 193 €10 997 €---
1025 392 €13 611 €5 906 €11 782 €---
1125 900 €13 314 €5 609 €12 586 €---
1226 418 €13 007 €5 303 €13 411 €---
1326 947 €12 691 €4 986 €14 256 €---
1427 486 €12 363 €4 659 €15 122 €---
1528 035 €12 025 €4 321 €16 010 €---
1628 596 €11 676 €3 971 €16 920 €---
1729 168 €11 315 €3 611 €17 853 €---
1829 751 €10 942 €3 238 €18 809 €---
1930 346 €10 557 €2 853 €19 789 €---
2030 953 €10 160 €2 455 €20 794 €---
2131 572 €9 749 €2 044 €21 824 €---
2232 204 €9 324 €1 619 €22 880 €---
2332 848 €8 885 €1 181 €23 962 €---
2433 505 €8 432 €728 €25 073 €---
2534 175 €7 964 €259 €26 211 €---
TOTAL680 555 €316 085 €117 779 €364 470 €331 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 99 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 462 €-99 €+4 561 €
2+4 462 €+1 802 €+2 660 €
3+4 462 €+2 000 €+2 462 €
4+4 462 €+2 204 €+2 258 €
5+4 462 €+2 412 €+2 050 €
6+4 462 €+2 626 €+1 836 €
7+4 462 €+2 845 €+1 617 €
8+4 462 €+3 069 €+1 393 €
9+4 462 €+3 299 €+1 163 €
10+4 462 €+3 535 €+927 €
11+4 462 €+3 776 €+686 €
12+4 462 €+4 023 €+439 €
13+4 462 €+4 277 €+185 €
14+4 462 €+4 537 €-75 €
15+4 462 €+4 803 €-341 €
16+4 462 €+5 076 €-614 €
17+4 462 €+5 356 €-894 €
18+4 462 €+5 643 €-1 181 €
19+4 462 €+5 937 €-1 475 €
20+4 462 €+6 238 €-1 776 €
21+4 462 €+6 547 €-2 085 €
22+4 462 €+6 864 €-2 402 €
23+4 462 €+7 189 €-2 727 €
24+4 462 €+7 522 €-3 060 €
25+4 462 €+7 863 €-3 401 €
Total+111 550 €+109 341 €+2 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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