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Appartement 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleFontenay-sous-Bois (94)
Surface85
Coût Total254 090
Loyer Annuel21 247
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois-111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 705,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 85 m² - Appartement 3 pièces 85 m²

Domaine de Bel Abord, Appartement d'environ 85 m2 en parfait état, comprenant: Vaste entrée, séjour-salle à manger d'environ 32 m2, cuisine équipée séparée, buanderie, nombreux placards de rangements, deux chambres dont une avec accès sur le balcon, salle d'eau. Un balcon traversant (séjour+chambre) d'environ 11m2, Box. Foncière: Charges mensuelles: 393 euros incluant le chauffage au gaz, l'eau, le gardiennage, l'entretien des espaces verts (jardin à la Française), de la piscine, des courts de tennis, assurance copropriété et honoraires syndic). Les PLUS: Toutes commodités aux pieds de l'immeuble, résidence et appartement en parfait état.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : David BAROUKH Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 53381308500016

Surface : 85 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 210 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/01/2026

Consommation énergie primaire : 50 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 950 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Fontenay-sous-Bois
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94120
Coordonnées : 48.847103, 2.479982
Total : 254 090
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 5 690
Valeur du bien : 235 690
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 20.83€/m²/mois
Fourchette : 15.98€ - 27.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1771€/mois
Loyer annuel estimé : 21247€/an
Fourchette totale : 1358€ - 2308€/mois
Fourchette annuelle : 16297€ - 27700€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 311,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 779,34
Coût de l'assurance :21 597,65
Taxe foncière : 2 124,72€/an
Soit par mois : 177,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 393,00€/mois
Soit par an : 4 716,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 770,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 881,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage au gaz moderne pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 690(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500
    Remplacement chaudière à gaz: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 400
    Amélioration étanchéité fenêtres: 8 fenêtres × 300€/fenêtre = 2400€ (pose comprise)
  • Cuisine:420
    Peinture cuisine: 12 m² × 35€/m² = 420€ (pose comprise)
  • Salle de bain:210
    Peinture salle de bain: 6 m² × 35€/m² = 210€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Pose parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:560
    Peinture chambres: 20 m² × 28€/m² = 560€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 247 €/an
Calcul : 1 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 090 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 125 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 716 €/an
Calcul : 393 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 690
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 571
Revenus locatifs : +21 247
Charges déductibles : -21 571
Résultat foncier Année 1 : -323(Déficit de 323 €)
Imputable sur revenu global : 323
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 881 €/an
Revenus locatifs : +21 247
Charges déductibles : -15 881
Résultat foncier Années 2+ : 5 367 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 24721 5798 184-331331 €--
221 67215 6677 9636 005---
322 10615 4387 7346 667---
422 54815 2027 4977 346---
522 99914 9587 2538 041---
623 45914 7067 0018 753---
723 92814 4456 7419 483---
824 40614 1766 47110 230---
924 89513 8986 19310 997---
1025 39213 6115 90611 782---
1125 90013 3145 60912 586---
1226 41813 0075 30313 411---
1326 94712 6914 98614 256---
1427 48612 3634 65915 122---
1528 03512 0254 32116 010---
1628 59611 6763 97116 920---
1729 16811 3153 61117 853---
1829 75110 9423 23818 809---
1930 34610 5572 85319 789---
2030 95310 1602 45520 794---
2131 5729 7492 04421 824---
2232 2049 3241 61922 880---
2332 8488 8851 18123 962---
2433 5058 43272825 073---
2534 1757 96425926 211---
TOTAL680 555316 085117 779364 470331Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 99
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 470
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 462-99+4 561
2+4 462+1 802+2 660
3+4 462+2 000+2 462
4+4 462+2 204+2 258
5+4 462+2 412+2 050
6+4 462+2 626+1 836
7+4 462+2 845+1 617
8+4 462+3 069+1 393
9+4 462+3 299+1 163
10+4 462+3 535+927
11+4 462+3 776+686
12+4 462+4 023+439
13+4 462+4 277+185
14+4 462+4 537-75
15+4 462+4 803-341
16+4 462+5 076-614
17+4 462+5 356-894
18+4 462+5 643-1 181
19+4 462+5 937-1 475
20+4 462+6 238-1 776
21+4 462+6 547-2 085
22+4 462+6 864-2 402
23+4 462+7 189-2 727
24+4 462+7 522-3 060
25+4 462+7 863-3 401
Total+111 550+109 341+2 209
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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