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Maison à vendre

VilleSarcelles (95)
Surface330m²
Coût Total618 060€
Loyer Annuel69 394€
Rentabilité11.23%
Cashflow/mois+2 011€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 519 000 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 1 572,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 salles de bain, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Non meublé

RARE SUR LE SECTEUR

Steven MADAR vous propose ce bien de 330 m2 sur un terrain de plus de 800 m2 environ.

Aidez de chassée ce bien est composé d'une entrée, un salon de 60 m2 donnant sur la terrasse de 50 m2, jardin 600 m2,une cuisine dinatoire

A l'étage 4 belles chambres, salle de bain et wc séparé dont une suite parentale

Sous sol de 110 m2 pouvant être aménager

Les++:calme et aucun travaux à prévoir La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr MADAR Steven, agent commercial EI enregistrée au tribunal de commerce de PONTOISE sous le numéro RSAC 909 153 363 Référence agence : 14193

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.990510, 2.380455
Total : 618 060€
Prix d'acquisition : 519 000€
Travaux : 57 540€
Valeur du bien : 576 540€
Frais de notaire : 41 520€
Coût estimé : 41 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 24.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 5783€/mois
Loyer annuel estimé : 69394€/an
Fourchette totale : 4183€ - 7995€/mois
Fourchette annuelle : 50196€ - 95935€/an
Rentabilité brute :11.23%
Fourchette de rentabilité :8.12% - 15.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 307,46 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 091 460 €
Prix d'achat :519 000 €
Décote à l'achat :-572 460€ (-52.4%)
Marge achat-revente :473 400€ (43.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :618 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 018,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :175,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 193,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :287 472,17€
Coût de l'assurance :52 535,10€
Taxe foncière : 6 939,39€/an
Soit par mois : 578,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 782,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 771,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 010,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - peinture légèrement usée dans certaines chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 540 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:29 700€
    Isolation toiture/combles: 330 m² × 90€/m² = 29700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:700€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 20€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture cuisine:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées pour refléter le marché local.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 69 394 €/an
Calcul : 5 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 618 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 101 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 530 €
Revenus locatifs : +69 394 €
Charges déductibles : -86 530 €
Résultat foncier Année 1 : -17 136 €(Déficit de 17 136 €)
Imputable sur revenu global : 17 136 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 990 €/an
Revenus locatifs : +69 394 €
Charges déductibles : -28 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 40 404 €/an
Prix d'achat du bien : 519 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 337 350 €(65% de 519 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 267 €/an
Calcul : 337 350 € × 3,636% = 12 267 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
169 394 €86 549 €19 968 €-17 155 €17 155 €--
270 782 €28 470 €19 429 €42 312 €---
372 197 €27 912 €18 871 €44 285 €---
473 641 €27 336 €18 296 €46 305 €---
575 114 €26 741 €17 701 €48 373 €---
676 616 €26 127 €17 086 €50 490 €---
778 149 €25 491 €16 451 €52 657 €---
879 712 €24 835 €15 794 €54 877 €---
981 306 €24 157 €15 116 €57 149 €---
1082 932 €23 456 €14 416 €59 476 €---
1184 591 €22 733 €13 692 €61 858 €---
1286 283 €21 985 €12 944 €64 298 €---
1388 008 €21 212 €12 171 €66 796 €---
1489 768 €20 414 €11 373 €69 355 €---
1591 564 €19 589 €10 548 €71 975 €---
1693 395 €18 737 €9 696 €74 658 €---
1795 263 €17 856 €8 815 €77 407 €---
1897 168 €16 946 €7 906 €80 222 €---
1999 112 €16 007 €6 966 €83 105 €---
20101 094 €15 035 €5 995 €86 058 €---
21103 116 €14 032 €4 991 €89 084 €---
22105 178 €12 995 €3 955 €92 183 €---
23107 282 €11 924 €2 883 €95 357 €---
24109 427 €10 818 €1 777 €98 610 €---
25111 616 €9 674 €633 €101 941 €---
TOTAL2 222 708 €571 032 €287 472 €1 651 676 €17 155 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 147 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 651 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 69 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 573 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 573 €-5 147 €+19 720 €
2+14 573 €+12 694 €+1 879 €
3+14 573 €+13 286 €+1 287 €
4+14 573 €+13 892 €+681 €
5+14 573 €+14 512 €+61 €
6+14 573 €+15 147 €-574 €
7+14 573 €+15 797 €-1 224 €
8+14 573 €+16 463 €-1 890 €
9+14 573 €+17 145 €-2 572 €
10+14 573 €+17 843 €-3 270 €
11+14 573 €+18 557 €-3 984 €
12+14 573 €+19 289 €-4 716 €
13+14 573 €+20 039 €-5 466 €
14+14 573 €+20 806 €-6 233 €
15+14 573 €+21 592 €-7 019 €
16+14 573 €+22 398 €-7 825 €
17+14 573 €+23 222 €-8 649 €
18+14 573 €+24 067 €-9 494 €
19+14 573 €+24 932 €-10 359 €
20+14 573 €+25 818 €-11 245 €
21+14 573 €+26 725 €-12 152 €
22+14 573 €+27 655 €-13 082 €
23+14 573 €+28 607 €-14 034 €
24+14 573 €+29 583 €-15 010 €
25+14 573 €+30 582 €-16 009 €
Total+364 325 €+495 503 €+-131 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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