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Achat : Appartement Decazeville (12300)

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface90m²
Coût Total79 900€
Loyer Annuel7 187€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement situé au 2ᵉ étage d'un immeuble. Il se compose d'une cuisine, d'une pièce de vie équipée d'un poêle à granulés, de deux chambres et d'une salle d'eau avec WC. Fonctionnel et chaleureux, il conviendra aussi bien à une résidence principale qu'à un investissement locatif. À visiter sans tarder ! Honoraires inclus dans le prix : 12.5%.

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.566850, 2.252960
Total : 79 900€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 76 300€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7187€/an
Fourchette totale : 480€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5764€ - 8962€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :755,62 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 006 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-23 006€ (-33.8%)
Marge achat-revente :-11 894€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :393,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :19,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 413,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 179,81€
Coût de l'assurance :5 992,50€
Taxe foncière : 718,75€/an
Soit par mois : 59,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du poêle à granulés existant
Quantité: 1 poêle à granulés
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 300€
    Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (6 m²): 6 × 50€/m² = 300€, Carrelage sol (6 m²): 6 × 50€/m² = 300€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 4000€
  • Cuisine:11 800€
    Cuisine complète: 7000€, Électroménager: 1000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage:8 000€
    Poêle à granulés: 6000€, Vérification et mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (12 m²): 12 × 75€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 20 × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 187 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 901 €
Revenus locatifs : +7 187 €
Charges déductibles : -34 901 €
Résultat foncier Année 1 : -27 713 €(Déficit de 27 713 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 313 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 601 €/an
Revenus locatifs : +7 187 €
Charges déductibles : -3 601 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6313.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 187 €34 903 €2 645 €-27 716 €21 400 €6 316 €6 316 €
27 331 €3 533 €2 574 €3 799 €--2 517 €
37 478 €3 460 €2 501 €4 018 €---
47 627 €3 384 €2 426 €4 243 €---
57 780 €3 306 €2 347 €4 474 €---
67 936 €3 225 €2 267 €4 711 €---
78 094 €3 141 €2 183 €4 953 €---
88 256 €3 055 €2 097 €5 201 €---
98 421 €2 966 €2 007 €5 456 €---
108 590 €2 873 €1 915 €5 716 €---
118 761 €2 778 €1 819 €5 984 €---
128 937 €2 679 €1 720 €6 258 €---
139 115 €2 577 €1 618 €6 539 €---
149 298 €2 471 €1 513 €6 827 €---
159 484 €2 362 €1 403 €7 122 €---
169 673 €2 249 €1 291 €7 424 €---
179 867 €2 132 €1 174 €7 735 €---
1810 064 €2 011 €1 053 €8 053 €---
1910 265 €1 887 €928 €8 379 €---
2010 471 €1 758 €799 €8 713 €---
2110 680 €1 624 €666 €9 056 €---
2210 894 €1 486 €528 €9 408 €---
2311 112 €1 343 €385 €9 768 €---
2411 334 €1 196 €237 €10 138 €---
2511 561 €1 043 €85 €10 518 €---
TOTAL230 217 €93 441 €38 180 €136 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 509 €-6 420 €+7 929 €
2+1 509 €0 €+1 509 €
3+1 509 €+450 €+1 059 €
4+1 509 €+1 273 €+236 €
5+1 509 €+1 342 €+167 €
6+1 509 €+1 413 €+96 €
7+1 509 €+1 486 €+23 €
8+1 509 €+1 560 €-51 €
9+1 509 €+1 637 €-128 €
10+1 509 €+1 715 €-206 €
11+1 509 €+1 795 €-286 €
12+1 509 €+1 877 €-368 €
13+1 509 €+1 962 €-453 €
14+1 509 €+2 048 €-539 €
15+1 509 €+2 137 €-628 €
16+1 509 €+2 227 €-718 €
17+1 509 €+2 320 €-811 €
18+1 509 €+2 416 €-907 €
19+1 509 €+2 514 €-1 005 €
20+1 509 €+2 614 €-1 105 €
21+1 509 €+2 717 €-1 208 €
22+1 509 €+2 822 €-1 313 €
23+1 509 €+2 931 €-1 422 €
24+1 509 €+3 041 €-1 532 €
25+1 509 €+3 155 €-1 646 €
Total+37 725 €+41 033 €+-3 308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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