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Achat : Maison Darney (88260)

VilleDarney (88)
Surface89
Coût Total76 880
Loyer Annuel7 704
Rentabilité10.02%
Cashflow/mois+175
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 516,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 4 pièces, 2 chambres, Terrasse, Piscine, 385 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, chauffage central au fuel, Structure/extérieur à restaurer

Située dans la commune de Darney, découvrez cette maison mitoyenne d’environ 89 m² habitables, implantée sur un terrain de 385 m², offrant un cadre agréable avec terrasse à l’abri des regards.

La maison se compose : Au rez-de-chaussée : une cuisine et un salon lumineux À l’étage : deux chambres ainsi qu’une salle d’eau

Vous bénéficierez également d’un grenier aménageable d’environ 50 m², offrant un beau potentiel pour créer des pièces supplémentaires selon vos besoins.

Côté annexes, le bien dispose de deux garages, ainsi que de places de stationnement.

À l’extérieur, vous profiterez d’une terrasse située à l’arrière de la maison, sans vis-à-vis, idéale pour des moments de détente en toute tranquillité.

Caractéristiques techniques : Chauffage au fuel Maison mitoyenne Beau potentiel d’évolution

Ce bien conviendra parfaitement à un premier achat ou à un projet d’investissement, avec de nombreuses possibilités d’aménagement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Darney
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88260
Coordonnées : 48.085430, 6.046820
Total : 76 880
Prix d'acquisition : 46 000
Travaux : 27 200
Valeur du bien : 73 200
Frais de notaire : 3 680
Coût estimé : 3 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7704€/an
Fourchette totale : 484€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 5809€ - 10217€/an
Rentabilité brute :10.02%
Fourchette de rentabilité :7.56% - 13.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :515,46 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 876
Prix d'achat :46 000
Décote à l'achat :+124 (+0.3%)
Marge achat-revente :-31 004€ (-67.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 403,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 350,57
Coût de l'assurance :6 727,00
Taxe foncière : 770,39€/an
Soit par mois : 64,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :174,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation pour 89 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à repeindre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Pose: 1 système × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation combles:4 000
    Isolation combles: 50 m² × 70€/m² = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 000
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Darney (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 704 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 880 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 820
Revenus locatifs : +7 704
Charges déductibles : -30 820
Résultat foncier Année 1 : -23 116(Déficit de 23 116 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 716
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 620 €/an
Revenus locatifs : +7 704
Charges déductibles : -3 620
Résultat foncier Années 2+ : 4 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1716.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 70430 8232 583-23 11921 400 €1 719 €1 719 €
27 8583 5542 5154 304---
38 0153 4832 4444 532---
48 1753 4102 3704 766---
58 3393 3342 2945 005---
68 5063 2552 2165 251---
78 6763 1742 1345 502---
88 8493 0902 0505 760---
99 0263 0031 9636 023---
109 2072 9131 8736 294---
119 3912 8201 7806 571---
129 5792 7231 6846 855---
139 7702 6241 5847 147---
149 9662 5211 4817 445---
1510 1652 4141 3757 751---
1610 3682 3041 2648 065---
1710 5762 1901 1508 386---
1810 7872 0711 0328 716---
1911 0031 9499109 054---
2011 2231 8237839 400---
2111 4481 6926539 755---
2211 6761 55751710 120---
2311 9101 41737810 493---
2412 1481 27223310 876---
2512 3911 1238311 269---
TOTAL246 75790 53737 351156 22021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 220
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 618-6 420+8 038
2+1 618+776+842
3+1 618+1 360+258
4+1 618+1 430+188
5+1 618+1 502+116
6+1 618+1 575+43
7+1 618+1 651-33
8+1 618+1 728-110
9+1 618+1 807-189
10+1 618+1 888-270
11+1 618+1 971-353
12+1 618+2 057-439
13+1 618+2 144-526
14+1 618+2 234-616
15+1 618+2 325-707
16+1 618+2 419-801
17+1 618+2 516-898
18+1 618+2 615-997
19+1 618+2 716-1 098
20+1 618+2 820-1 202
21+1 618+2 927-1 309
22+1 618+3 036-1 418
23+1 618+3 148-1 530
24+1 618+3 263-1 645
25+1 618+3 381-1 763
Total+40 450+46 866+-6 416
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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