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Appartement 3 pièces 61 m²

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface61m²
Coût Total120 260€
Loyer Annuel10 628€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 418,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 61 m²

Votre agence L'Adresse Grasse vous propose à la vente cet appartement de type F3 situé au 4ème étage d'une copropriété situe à deux pas de la place aux Aires . D'une superficie de 60.96m², Il se compose d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, deux chambres, un dressing, une salle de bains et un wc séparé. Des travaux sont à prévoir mais beau potentiel . classe énergétique D avant travaux. possibilité d'acquérir un 2ème appartement au dernier étage vendu loué. Je suis à votre disposition pour une visite !

Surface : 61 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/08/2025

Consommation énergie primaire : 159 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.660053, 6.925377
Total : 120 260€
Prix d'acquisition : 86 500€
Travaux : 26 840€
Valeur du bien : 113 340€
Frais de notaire : 6 920€
Coût estimé : 6 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 886€/mois
Loyer annuel estimé : 10628€/an
Fourchette totale : 679€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8152€ - 13855€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 620,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 744,59€
Coût de l'assurance :10 222,10€
Taxe foncière : 1 062,77€/an
Soit par mois : 88,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 885,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE = D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et réfection de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 840 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE = D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Rafraîchissement parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:5 840€
    Rénovation complète 2 chambres (22 m²): Revêtement sol 22 m² × 80€/m² = 1760€, Peinture murs 22 m² × 40€/m² = 880€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain 5 m²: Carrelage 5 m² × 80€/m² = 400€, Douche/baignoire: 2000€, Lavabo: 500€, Main d'œuvre: 3100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 628 €/an
Calcul : 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 260 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 063 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 181 €
Revenus locatifs : +10 628 €
Charges déductibles : -32 181 €
Résultat foncier Année 1 : -21 554 €(Déficit de 21 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 341 €/an
Revenus locatifs : +10 628 €
Charges déductibles : -5 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 286 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 153.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 225 €(65% de 86 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 045 €/an
Calcul : 56 225 € × 3,636% = 2 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 628 €32 185 €3 873 €-21 557 €21 400 €157 €157 €
210 840 €5 240 €3 769 €5 600 €---
311 057 €5 132 €3 660 €5 925 €---
411 278 €5 020 €3 549 €6 258 €---
511 504 €4 905 €3 433 €6 599 €---
611 734 €4 785 €3 314 €6 949 €---
711 968 €4 662 €3 190 €7 306 €---
812 208 €4 535 €3 063 €7 673 €---
912 452 €4 403 €2 931 €8 049 €---
1012 701 €4 267 €2 795 €8 434 €---
1112 955 €4 127 €2 655 €8 829 €---
1213 214 €3 981 €2 510 €9 233 €---
1313 478 €3 831 €2 360 €9 647 €---
1413 748 €3 677 €2 205 €10 071 €---
1514 023 €3 517 €2 045 €10 506 €---
1614 303 €3 351 €1 880 €10 952 €---
1714 589 €3 181 €1 709 €11 409 €---
1814 881 €3 004 €1 532 €11 877 €---
1915 179 €2 822 €1 350 €12 357 €---
2015 482 €2 634 €1 162 €12 849 €---
2115 792 €2 439 €967 €13 353 €---
2216 108 €2 238 €766 €13 870 €---
2316 430 €2 030 €559 €14 400 €---
2416 759 €1 816 €344 €14 943 €---
2517 094 €1 594 €123 €15 500 €---
TOTAL340 407 €119 376 €55 745 €221 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 232 €-6 420 €+8 652 €
2+2 232 €+1 633 €+599 €
3+2 232 €+1 777 €+455 €
4+2 232 €+1 877 €+355 €
5+2 232 €+1 980 €+252 €
6+2 232 €+2 085 €+147 €
7+2 232 €+2 192 €+40 €
8+2 232 €+2 302 €-70 €
9+2 232 €+2 415 €-183 €
10+2 232 €+2 530 €-298 €
11+2 232 €+2 649 €-417 €
12+2 232 €+2 770 €-538 €
13+2 232 €+2 894 €-662 €
14+2 232 €+3 021 €-789 €
15+2 232 €+3 152 €-920 €
16+2 232 €+3 286 €-1 054 €
17+2 232 €+3 423 €-1 191 €
18+2 232 €+3 563 €-1 331 €
19+2 232 €+3 707 €-1 475 €
20+2 232 €+3 855 €-1 623 €
21+2 232 €+4 006 €-1 774 €
22+2 232 €+4 161 €-1 929 €
23+2 232 €+4 320 €-2 088 €
24+2 232 €+4 483 €-2 251 €
25+2 232 €+4 650 €-2 418 €
Total+55 800 €+66 309 €+-10 509 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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