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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCenon (33)
Surface98.8m²
Coût Total208 243€
Loyer Annuel14 726€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 818 €
Surface : 98.8 m²
Prix au m² : 1 951,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon

LAFORÊT LORMONT vous propose à la vente ce spacieux appartement T5 avec loggia.

Situé au 4e étage d'une résidence bien entretenue, cet appartement T5 offre de beaux volumes et un agencement idéal pour accueillir une famille.

Dès l'entrée, vous découvrirez un séjour lumineux, une cuisine indépendante prolongée par un cellier, offrant un espace fonctionnel au quotidien. L'espace nuit se compose de quatre chambres, d'une salle de bains, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant ainsi que de nombreux espaces de rangement.

Vous profiterez également d'une loggia bénéficiant d'un droit de jouissance privative et exclusive, idéale pour créer un espace détente.

Les atouts du bien : Appartement T5 de beaux volumes Séjour lumineux Cuisine indépendante avec cellier 4 chambres Salle de bains et salle d'eau WC indépendant Nombreux rangements Loggia privative Résidence entretenue

À proximité des commerces, des écoles, des transports en commun et des principaux axes routiers, cet appartement bénéficie d'un emplacement pratique pour la vie quotidienne.

Que vous recherchiez une résidence principale pour votre famille ou un bien offrant un beau potentiel, cet appartement saura vous séduire.

Une visite s'impose ! Contactez dès aujourd'hui votre agence LAFORÊT LORMONT pour plus d'informations ou pour organiser une visite. (6.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 42 lots.

Charges annuelles : 2200.00 euros.

Ville : Cenon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33150
Coordonnées : 44.859322, -0.525472
Total : 208 243€
Prix d'acquisition : 192 818€
Valeur du bien : 192 818€
Frais de notaire : 15 425€
Coût estimé : 15 425€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98.8m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 14.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14726€/an
Fourchette totale : 1072€ - 1405€/mois
Fourchette annuelle : 12858€ - 16865€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 940,27 €/m²
Basé sur :196 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 499 €
Prix d'achat :192 818 €
Décote à l'achat :-97 681€ (-33.6%)
Marge achat-revente :82 256€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 243€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 020,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :60,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 081,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 850,20€
Coût de l'assurance :18 221,26€
Taxe foncière : 1 472,57€/an
Soit par mois : 122,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 227,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 43 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 726 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 243 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 185 €/an
Revenus locatifs : +14 726 €
Charges déductibles : -11 185 €
Résultat foncier : 3 541 €/an
Prix d'achat du bien : 192 818 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 332 €(65% de 192 818 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 558 €/an
Calcul : 125 332 € × 3,636% = 4 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 726 €11 191 €6 790 €3 534 €---
215 020 €11 009 €6 607 €4 012 €---
315 321 €10 820 €6 418 €4 501 €---
415 627 €10 625 €6 223 €5 002 €---
515 940 €10 423 €6 022 €5 517 €---
616 258 €10 215 €5 813 €6 044 €---
716 584 €9 999 €5 598 €6 585 €---
816 915 €9 776 €5 375 €7 139 €---
917 254 €9 546 €5 145 €7 707 €---
1017 599 €9 308 €4 907 €8 290 €---
1117 951 €9 063 €4 661 €8 888 €---
1218 310 €8 809 €4 407 €9 501 €---
1318 676 €8 546 €4 145 €10 130 €---
1419 049 €8 275 €3 873 €10 775 €---
1519 430 €7 994 €3 593 €11 436 €---
1619 819 €7 704 €3 303 €12 114 €---
1720 215 €7 405 €3 003 €12 810 €---
1820 620 €7 095 €2 694 €13 524 €---
1921 032 €6 775 €2 374 €14 257 €---
2021 453 €6 445 €2 043 €15 008 €---
2121 882 €6 103 €1 701 €15 779 €---
2222 319 €5 750 €1 348 €16 570 €---
2322 766 €5 385 €983 €17 381 €---
2423 221 €5 007 €606 €18 214 €---
2523 685 €4 617 €216 €19 068 €---
TOTAL471 669 €207 885 €97 850 €263 785 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 092 €+1 060 €+2 032 €
2+3 092 €+1 203 €+1 889 €
3+3 092 €+1 350 €+1 742 €
4+3 092 €+1 501 €+1 591 €
5+3 092 €+1 655 €+1 437 €
6+3 092 €+1 813 €+1 279 €
7+3 092 €+1 975 €+1 117 €
8+3 092 €+2 142 €+950 €
9+3 092 €+2 312 €+780 €
10+3 092 €+2 487 €+605 €
11+3 092 €+2 666 €+426 €
12+3 092 €+2 850 €+242 €
13+3 092 €+3 039 €+53 €
14+3 092 €+3 232 €-140 €
15+3 092 €+3 431 €-339 €
16+3 092 €+3 634 €-542 €
17+3 092 €+3 843 €-751 €
18+3 092 €+4 057 €-965 €
19+3 092 €+4 277 €-1 185 €
20+3 092 €+4 502 €-1 410 €
21+3 092 €+4 734 €-1 642 €
22+3 092 €+4 971 €-1 879 €
23+3 092 €+5 214 €-2 122 €
24+3 092 €+5 464 €-2 372 €
25+3 092 €+5 720 €-2 628 €
Total+77 300 €+79 135 €+-1 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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