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Duplex 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleCommercy (55)
Surface92m²
Coût Total114 760€
Loyer Annuel7 307€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 032,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 92 m²

VELAINE IMMO Vous propose cet appartement duplex situé au centre ville de COMMERCY, dans une petite coproprièté de seulement 3 biens. Habitable de suite car entièrement rénové, chauffage par poële à granulés et convecteurs electriques trés economiques. Il se compose de la façon suivante : Entrée, cuisine équipée, cellier, séjour, placards, wc. En duplex : 2 chambres, bureau, salle d'eau, wc, buanderie. Proposé au prix de 95 000 euros. Les honoraires sont à la charge des vendeurs. Pour plus de renseignement et/ou visite n'hésitez pas à contacter votre spécialiste du secteur Meuse Dimitri Parisot au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (agent commercial immatriculé au R.S.A.C de Bar le Duc sous le numéro 789576808).

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/02/2026

Consommation énergie primaire : 158 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Commercy
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.771572, 5.573660
Total : 114 760€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 12 160€
Valeur du bien : 107 160€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 6.62€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7307€/an
Fourchette totale : 475€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5694€ - 9376€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :570,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :33,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 604,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 488,82€
Coût de l'assurance :10 041,50€
Taxe foncière : 730,71€/an
Soit par mois : 60,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE C - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 160 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant 20 m²: 80€/m² × 20 = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 28€/m² × 20 = 560€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 500€
    Rénovation salle de bain complète: 3500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + installation 500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commercy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 307 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 760 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 731 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 190 €
Revenus locatifs : +7 307 €
Charges déductibles : -17 190 €
Résultat foncier Année 1 : -9 883 €(Déficit de 9 883 €)
Imputable sur revenu global : 9 883 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 030 €/an
Revenus locatifs : +7 307 €
Charges déductibles : -5 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 277 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 307 €17 194 €3 902 €-9 887 €9 887 €--
27 453 €4 931 €3 799 €2 522 €---
37 602 €4 824 €3 692 €2 778 €---
47 754 €4 714 €3 581 €3 040 €---
57 909 €4 600 €3 467 €3 310 €---
68 068 €4 481 €3 349 €3 586 €---
78 229 €4 359 €3 227 €3 870 €---
88 394 €4 232 €3 100 €4 161 €---
98 561 €4 101 €2 969 €4 460 €---
108 733 €3 966 €2 833 €4 767 €---
118 907 €3 825 €2 693 €5 082 €---
129 085 €3 680 €2 548 €5 405 €---
139 267 €3 530 €2 397 €5 737 €---
149 452 €3 374 €2 242 €6 078 €---
159 642 €3 213 €2 081 €6 428 €---
169 834 €3 046 €1 914 €6 788 €---
1710 031 €2 874 €1 742 €7 157 €---
1810 232 €2 695 €1 563 €7 536 €---
1910 436 €2 511 €1 378 €7 926 €---
2010 645 €2 319 €1 187 €8 326 €---
2110 858 €2 122 €989 €8 736 €---
2211 075 €1 917 €784 €9 158 €---
2311 297 €1 705 €572 €9 592 €---
2411 523 €1 485 €353 €10 037 €---
2511 753 €1 258 €126 €10 495 €---
TOTAL234 048 €96 958 €56 489 €137 090 €9 887 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 966 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 534 €-2 966 €+4 500 €
2+1 534 €+757 €+777 €
3+1 534 €+833 €+701 €
4+1 534 €+912 €+622 €
5+1 534 €+993 €+541 €
6+1 534 €+1 076 €+458 €
7+1 534 €+1 161 €+373 €
8+1 534 €+1 248 €+286 €
9+1 534 €+1 338 €+196 €
10+1 534 €+1 430 €+104 €
11+1 534 €+1 525 €+9 €
12+1 534 €+1 622 €-88 €
13+1 534 €+1 721 €-187 €
14+1 534 €+1 823 €-289 €
15+1 534 €+1 929 €-395 €
16+1 534 €+2 036 €-502 €
17+1 534 €+2 147 €-613 €
18+1 534 €+2 261 €-727 €
19+1 534 €+2 378 €-844 €
20+1 534 €+2 498 €-964 €
21+1 534 €+2 621 €-1 087 €
22+1 534 €+2 748 €-1 214 €
23+1 534 €+2 878 €-1 344 €
24+1 534 €+3 011 €-1 477 €
25+1 534 €+3 148 €-1 614 €
Total+38 350 €+41 127 €+-2 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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