Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de bourg 4 pièces avec terrasse

VilleNeuvéglise (15)
Surface90
Coût Total123 544
Loyer Annuel6 674
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-139
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 300 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 881,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 1

EBC1107 - EMMANUEL BARNERIAS et CEBEILLAC IMMOBILIER vous proposent cette maison de bourg non mitoyenne située à  Neuvéglise-sur-Truyère, Elle offre une grande pièce de vie ouverte sur la cuisine, deux chambres, une salle de douche, ainsi que des combles aménagés. À l'extérieur, une petite cour,un atelier. Chauffage GRANULES. Proche de l'école et à  seulement 15 minutes de Saint-Flour, Chaudes-Aigues, 20 minutes de Pierrefort et de l'A75. Maison idéale pour une famille ou un pied-à -terre dans la région. Emmanuel 075387/8383 /pour plus d'informations et organiser une visite . AGENCE CEBEILLAC - place de la halle 15100 SAINT FLOUR 0983625907. Le prix de vente est de 79 300 € FAI (honoraires d'agence à  la charge de l'acquéreur compris). Les informations sur les risques liés à  ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Vous pouvez retrouver tous les biens à  la vente et le barème des honoraires de Cebeillac Immobilier,8 bis cours Sablon à  Clermont-Fd (63) sur le site internet de l'agence. (9.68 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Neuvéglise
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15260
Coordonnées : 44.926873, 2.993130
Total : 123 544
Prix d'acquisition : 79 300
Travaux : 37 900
Valeur du bien : 117 200
Frais de notaire : 6 344
Coût estimé : 6 344
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6674€/an
Fourchette totale : 443€ - 699€/mois
Fourchette annuelle : 5311€ - 8387€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :500 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :45 000
Prix d'achat :79 300
Décote à l'achat :+34 300 (+76.2%)
Marge achat-revente :-78 544€ (-174.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 544
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,83€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 639,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 626,38
Coût de l'assurance :8 648,08
Taxe foncière : 667,40€/an
Soit par mois : 55,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à granulés
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 300
    Isolation combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 674 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 544 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 667 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 036
Revenus locatifs : +6 674
Charges déductibles : -43 036
Résultat foncier Année 1 : -36 362(Déficit de 36 362 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 962
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 136 €/an
Revenus locatifs : +6 674
Charges déductibles : -5 136
Résultat foncier Années 2+ : 1 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14961.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 545(65% de 79 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 874 €/an
Calcul : 51 545 € × 3,636% = 1 874
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 67443 0404 127-36 36621 400 €14 966 €14 966 €
26 8075 0304 0171 777--13 188 €
36 9444 9163 9032 027--11 161 €
47 0824 7993 7852 284--8 877 €
57 2244 6773 6642 547--6 331 €
67 3694 5513 5382 817--3 513 €
77 5164 4213 4083 095--419 €
87 6664 2873 2743 379---
97 8204 1483 1343 672---
107 9764 0042 9913 972---
118 1363 8552 8424 281---
128 2983 7012 6884 597---
138 4643 5422 5284 922---
148 6343 3772 3645 256---
158 8063 2072 1935 600---
168 9823 0302 0175 952---
179 1622 8481 8356 314---
189 3452 6601 6466 686---
199 5322 4651 4517 067---
209 7232 2631 2507 460---
219 9172 0541 0417 863---
2210 1161 8398258 277---
2310 3181 6156028 702---
2410 5241 3843719 140---
2510 7351 1461329 589---
TOTAL213 770122 85959 62690 91021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 910
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 674 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 402-6 420+7 822
2+1 4020+1 402
3+1 4020+1 402
4+1 4020+1 402
5+1 4020+1 402
6+1 4020+1 402
7+1 4020+1 402
8+1 402+888+514
9+1 402+1 102+300
10+1 402+1 192+210
11+1 402+1 284+118
12+1 402+1 379+23
13+1 402+1 477-75
14+1 402+1 577-175
15+1 402+1 680-278
16+1 402+1 786-384
17+1 402+1 894-492
18+1 402+2 006-604
19+1 402+2 120-718
20+1 402+2 238-836
21+1 402+2 359-957
22+1 402+2 483-1 081
23+1 402+2 611-1 209
24+1 402+2 742-1 340
25+1 402+2 877-1 475
Total+35 050+27 273+7 777
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →