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Maison 8 pièces 243 m²

VilleTernay (41)
Surface243
Coût Total269 287
Loyer Annuel18 723
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois+11
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 655 €
Surface : 243 m²
Prix au m² : 619,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 243 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial BERTHELOT et associé, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - TERNAY (41800)


Ensemble immobilier composé:    / Maison principale à usage d'habitation:   

  • au rdc: entrée, jardin d'hiver, buanderie ( évier 1 bac), wc, salon avec cheminée, cuisine 'éléments bas, évier 2 bacs), pièce traversante, chambre avec cheminée 
  • mi- étage: grenier 
  • 1er étage: palier, trois chambres, salle de bains (baignoire, lavabo)  Dépendance: garage  Extérieur: jardin en espalier . Terrain clos. 

/ Maison secondaire à usage d'habitation: entrée dans pièce avec placard, cheminée et évier, chambre traversante, salle de bains (wc, bidet, baignoire, lavabo colonne), chambre 2 traversante.

Accès vers le jardin.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude BERTHELOT et associé, SELARL - Notaires à Montoire-sur-le-Loir - N° SIRET : 83241238100044


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Surface : 243 m²

Ville : Ternay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41800
Coordonnées : 47.733870, 0.784196
Total : 269 287
Prix d'acquisition : 150 655
Travaux : 106 580
Valeur du bien : 257 235
Frais de notaire : 12 052
Coût estimé : 12 052
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 243
Loyer prédit : 6.42€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1560€/mois
Loyer annuel estimé : 18723€/an
Fourchette totale : 1166€ - 2087€/mois
Fourchette annuelle : 13996€ - 25046€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 246,01 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :302 779
Prix d'achat :150 655
Décote à l'achat :-152 124 (-50.2%)
Marge achat-revente :33 492€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 287
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 315,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :78,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 393,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 250,82
Coût de l'assurance :23 562,61
Taxe foncière : 1 872,29€/an
Soit par mois : 156,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 560,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 243 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (243 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'entrée avec nouveau carrelage et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète pour la maison
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :106 580(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:15 080
    Isolation toiture/combles: 243 m² × 60€/m² = 14580€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:39 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1300€ = 39000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Entrée:1 000
    Rénovation entrée: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète pour la maison = 5000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ternay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 723 €/an
Calcul : 1 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 287 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 943 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 106 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 086
Revenus locatifs : +18 723
Charges déductibles : -118 086
Résultat foncier Année 1 : -99 364(Déficit de 99 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 964
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 506 €/an
Revenus locatifs : +18 723
Charges déductibles : -11 506
Résultat foncier Années 2+ : 7 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77963.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 655
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 926(65% de 150 655 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 561 €/an
Calcul : 97 926 € × 3,636% = 3 561
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 723118 0958 700-99 37221 400 €77 972 €77 972 €
219 09711 2808 4657 817--70 155 €
319 47911 0378 2228 442--61 712 €
419 86910 7867 9719 083--52 630 €
520 26610 5277 7129 739--42 890 €
620 67210 2597 44410 413--32 478 €
721 0859 9827 16711 103--21 375 €
821 5079 6966 88211 810--9 565 €
921 9379 4016 58612 536---
1022 3769 0966 28113 280---
1122 8238 7805 96514 043---
1223 2808 4545 64014 825---
1323 7458 1185 30315 627---
1424 2207 7704 95516 450---
1524 7047 4114 59617 294---
1625 1997 0394 22418 159---
1725 7026 6563 84119 047---
1826 2176 2593 44419 957---
1926 7415 8503 03520 891---
2027 2765 4272 61221 849---
2127 8214 9892 17522 832---
2228 3784 5381 72323 840---
2328 9454 0711 25624 874---
2429 5243 58977425 935---
2530 1153 09127627 024---
TOTAL599 699302 201125 251297 49821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 498
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 932-6 420+10 352
2+3 9320+3 932
3+3 9320+3 932
4+3 9320+3 932
5+3 9320+3 932
6+3 9320+3 932
7+3 9320+3 932
8+3 9320+3 932
9+3 932+891+3 041
10+3 932+3 984-52
11+3 932+4 213-281
12+3 932+4 448-516
13+3 932+4 688-756
14+3 932+4 935-1 003
15+3 932+5 188-1 256
16+3 932+5 448-1 516
17+3 932+5 714-1 782
18+3 932+5 987-2 055
19+3 932+6 267-2 335
20+3 932+6 555-2 623
21+3 932+6 850-2 918
22+3 932+7 152-3 220
23+3 932+7 462-3 530
24+3 932+7 781-3 849
25+3 932+8 107-4 175
Total+98 300+89 249+9 051
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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