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Achat appartement

Bien expiré
VilleLille (59)
Surface95m²
Coût Total233 660€
Loyer Annuel16 303€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 863,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 95 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1930, Rez-de-chaussée, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage gaz collectif, Cuisine coin cuisine, Salle à manger, Salle de séjour, Travaux, Interphone

Bon Entendeur Immobilier vous propose à proximité de toutes commodités (transport,commerce,école) un appartement 4 pièces de 95m2. Cet appartement est composé au premier niveau d'un séjour de 22m2, d'une cuisine ouverte et équipée de 17m2, en face une salle à manger qui déssert une chambre avec un cellier, un bureau, une salle de douche et un W.C séparé Le deuxième niveau se compose d'une chambre de 20m2 avec une kitchenette équipée, une salle de douche et un W.C séparé.   Une terrasse complètent ce bien   Possibilité d'un duplex   Les charges sont collective, elles comprennent l'eau froide, l'eau chaude, l'entretien des parties communes et le chauffage   Travaux à prévoir

Ville : Lille
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59000
Coordonnées : 50.621760, 3.063450
Total : 233 660€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 219 500€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 14.30€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 19.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16303€/an
Fourchette totale : 998€ - 1849€/mois
Fourchette annuelle : 11977€ - 22191€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 139,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 206,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 309,34€
Coût de l'assurance :19 861,10€
Taxe foncière : 1 630,29€/an
Soit par mois : 135,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 341,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres pour améliorer le confort et l'esthétique.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon pour maintenir un bon état esthétique.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement, y compris le tableau électrique et les prises.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Installation électrique complète: 1 installation × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lille (pas d'ajustement appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 303 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 660 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 443 €
Revenus locatifs : +16 303 €
Charges déductibles : -52 443 €
Résultat foncier Année 1 : -36 140 €(Déficit de 36 140 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 740 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 943 €/an
Revenus locatifs : +16 303 €
Charges déductibles : -9 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14740.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 303 €52 451 €7 526 €-36 148 €21 400 €14 748 €14 748 €
216 629 €9 747 €7 322 €6 882 €--7 866 €
316 962 €9 537 €7 112 €7 425 €--441 €
417 301 €9 319 €6 895 €7 981 €---
517 647 €9 095 €6 670 €8 552 €---
618 000 €8 863 €6 438 €9 137 €---
718 360 €8 623 €6 199 €9 736 €---
818 727 €8 376 €5 951 €10 351 €---
919 101 €8 120 €5 695 €10 981 €---
1019 483 €7 856 €5 431 €11 628 €---
1119 873 €7 583 €5 158 €12 290 €---
1220 271 €7 301 €4 876 €12 970 €---
1320 676 €7 010 €4 585 €13 666 €---
1421 090 €6 709 €4 284 €14 381 €---
1521 511 €6 398 €3 973 €15 113 €---
1621 942 €6 077 €3 652 €15 865 €---
1722 380 €5 745 €3 320 €16 635 €---
1822 828 €5 402 €2 977 €17 426 €---
1923 285 €5 048 €2 623 €18 236 €---
2023 750 €4 682 €2 258 €19 068 €---
2124 225 €4 304 €1 880 €19 921 €---
2224 710 €3 914 €1 489 €20 796 €---
2325 204 €3 510 €1 086 €21 693 €---
2425 708 €3 094 €669 €22 614 €---
2526 222 €2 663 €239 €23 559 €---
TOTAL522 187 €211 428 €108 309 €310 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 424 €-6 420 €+9 844 €
2+3 424 €0 €+3 424 €
3+3 424 €0 €+3 424 €
4+3 424 €+2 262 €+1 162 €
5+3 424 €+2 566 €+858 €
6+3 424 €+2 741 €+683 €
7+3 424 €+2 921 €+503 €
8+3 424 €+3 105 €+319 €
9+3 424 €+3 294 €+130 €
10+3 424 €+3 488 €-64 €
11+3 424 €+3 687 €-263 €
12+3 424 €+3 891 €-467 €
13+3 424 €+4 100 €-676 €
14+3 424 €+4 314 €-890 €
15+3 424 €+4 534 €-1 110 €
16+3 424 €+4 759 €-1 335 €
17+3 424 €+4 991 €-1 567 €
18+3 424 €+5 228 €-1 804 €
19+3 424 €+5 471 €-2 047 €
20+3 424 €+5 720 €-2 296 €
21+3 424 €+5 976 €-2 552 €
22+3 424 €+6 239 €-2 815 €
23+3 424 €+6 508 €-3 084 €
24+3 424 €+6 784 €-3 360 €
25+3 424 €+7 068 €-3 644 €
Total+85 600 €+93 228 €+-7 628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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