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Vente appartement 4 pièces 156 m² Béziers (34500) - Superimmo

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface156m²
Coût Total256 000€
Loyer Annuel17 561€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 282,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP146154 : BEZIERS, coeur de ville, quartier Allées Paul Riquet / Mairie / Place Jean Jaurès. Situé au 2ème étage d'un bel immeuble, appartement T4 avec terrasse privative d'environ 10m2, chauffage central gaz. Bien soumis au statut juridique de la copropriété. Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Mentions légales : Proposé à la vente à 200000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Classe-Energie C : 155 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1630 et 2250 Euros - Bien en copropriété - Charges annuelles : 940 Euros/an (soit 78 Euros/mois) - Affaire suivie par Mr JOSE MARTINEZ (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Beziers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.345580, 3.307710
Total : 256 000€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 240 000€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1463€/mois
Loyer annuel estimé : 17561€/an
Fourchette totale : 1150€ - 1862€/mois
Fourchette annuelle : 13802€ - 22343€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 277,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :74,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 352,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 244,34€
Coût de l'assurance :22 400,00€
Taxe foncière : 1 756,06€/an
Soit par mois : 146,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 78,00€/mois
Soit par an : 936,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 463,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 576,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de la terrasse.
Quantité: terrasse (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - terrasse sale nécessitant entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:900€
    Parquet flottant 36 m² total: 50€/m² × 36 = 1800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:600€
    Peinture salon (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Terrasse:0€
    Nettoyage terrasse (10 m²): 15€/m² × 10 = 150€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 561 €/an
Calcul : 1 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 896 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 359 €
Revenus locatifs : +17 561 €
Charges déductibles : -52 359 €
Résultat foncier Année 1 : -34 799 €(Déficit de 34 799 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 099 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 359 €/an
Revenus locatifs : +17 561 €
Charges déductibles : -12 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24098.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 561 €52 368 €8 780 €-34 807 €10 700 €24 107 €24 107 €
217 912 €12 137 €8 549 €5 775 €--18 332 €
318 270 €11 898 €8 310 €6 372 €--11 960 €
418 635 €11 650 €8 062 €6 985 €--4 975 €
519 008 €11 394 €7 806 €7 614 €---
619 388 €11 129 €7 541 €8 260 €---
719 776 €10 854 €7 266 €8 922 €---
820 172 €10 570 €6 982 €9 602 €---
920 575 €10 275 €6 687 €10 300 €---
1020 987 €9 971 €6 383 €11 016 €---
1121 406 €9 655 €6 067 €11 751 €---
1221 834 €9 329 €5 741 €12 506 €---
1322 271 €8 991 €5 403 €13 280 €---
1422 717 €8 641 €5 053 €14 076 €---
1523 171 €8 278 €4 690 €14 893 €---
1623 634 €7 903 €4 315 €15 731 €---
1724 107 €7 515 €3 927 €16 592 €---
1824 589 €7 113 €3 525 €17 476 €---
1925 081 €6 697 €3 108 €18 384 €---
2025 582 €6 266 €2 678 €19 317 €---
2126 094 €5 820 €2 232 €20 275 €---
2226 616 €5 358 €1 770 €21 258 €---
2327 148 €4 880 €1 292 €22 269 €---
2427 691 €4 385 €797 €23 307 €---
2528 245 €3 872 €284 €24 373 €---
TOTAL562 472 €256 946 €127 244 €305 526 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 688 €-3 210 €+6 898 €
2+3 688 €0 €+3 688 €
3+3 688 €0 €+3 688 €
4+3 688 €0 €+3 688 €
5+3 688 €+792 €+2 896 €
6+3 688 €+2 478 €+1 210 €
7+3 688 €+2 677 €+1 011 €
8+3 688 €+2 881 €+807 €
9+3 688 €+3 090 €+598 €
10+3 688 €+3 305 €+383 €
11+3 688 €+3 525 €+163 €
12+3 688 €+3 752 €-64 €
13+3 688 €+3 984 €-296 €
14+3 688 €+4 223 €-535 €
15+3 688 €+4 468 €-780 €
16+3 688 €+4 719 €-1 031 €
17+3 688 €+4 978 €-1 290 €
18+3 688 €+5 243 €-1 555 €
19+3 688 €+5 515 €-1 827 €
20+3 688 €+5 795 €-2 107 €
21+3 688 €+6 082 €-2 394 €
22+3 688 €+6 377 €-2 689 €
23+3 688 €+6 681 €-2 993 €
24+3 688 €+6 992 €-3 304 €
25+3 688 €+7 312 €-3 624 €
Total+92 200 €+91 658 €+542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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