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Maison - 7 pièce(s) - 269 m²

Bien expiré
VilleÉvian-les-Bains (74)
Surface269
Coût Total503 160
Loyer Annuel62 631
Rentabilité12.45%
Cashflow/mois+2 064
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 1 486,99 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre dans l'hypercentre d'Evian-les-Bains, maison unique de quasiment 270 m² sur 4 niveaux d'habitations et des combles a aménager. Celle-ci propose actuellement 5 chambres, 2 salons, 2 salles de bains et 3 WC. De nombreux travaux à prévoir pour profiter d'une maison à un emplacement exceptionnel, proche de toutes les commodités et de l'embarcadère et à découvrir en exclusivité avec votre agence DECORDIER Immobilier Evian.

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Évian-les-Bains 74500. Mondialement connue pour ses eaux aux nombreuses vertus, la ville d'Évian-les-Bains est idéalement située entre lac et montagne. Évian bénéfice ainsi d'un cadre de vie unique et privilégié au charme intemporel. Les activités sportives et culturelles sont nombreuses : activités nautiques sur le lac Léman, golf, randonnées, festivals et animations culturelles font la joie des petits et grands tout au long de l'année. De plus, la proximité avec la Suisse, notamment Lausanne, confère à la région un dynamisme en matière d'emploi qui profite directement à la ville d'Évian. En vous installant à Évian-les-Bains, vous bénéficierez au quotidien d'une douceur de vivre que vous ne trouverez nulle part ailleurs ! Exposition : Est, Ouest Cuisine séparée Chauffage individuel Numéro de mandat : 2356

Ville : Évian-les-Bains
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Total : 503 160
Prix d'acquisition : 400 000
Travaux : 71 160
Valeur du bien : 471 160
Frais de notaire : 32 000
Coût estimé : 32 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269
Loyer prédit : 19.40€/m²/mois
Fourchette : 14.11€ - 26.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 5219€/mois
Loyer annuel estimé : 62631€/an
Fourchette totale : 3797€ - 7175€/mois
Fourchette annuelle : 45560€ - 86098€/an
Rentabilité brute :12.45%
Fourchette de rentabilité :9.05% - 17.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :503 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 486,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :146,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 633,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 841,49
Coût de l'assurance :44 026,50
Taxe foncière : 6 263,05€/an
Soit par mois : 521,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 219,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 155,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 063,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 269 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 269 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture dans les 2 salons
Quantité: 2 salons (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter, état 2/5 assumé
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie à respecter, état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 160(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 260
    Isolation des combles: 269 m² × 40€/m² = 10760€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:19 800
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 600€/fenêtre = 19800€ (pose comprise)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (fourniture et pose)
  • Rénovation chambres:9 000
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (fourniture et pose)
  • Rénovation salon:3 600
    Rénovation salons: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (fourniture et pose)
  • Électricité:3 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 3000€ (fourniture et pose)
  • Plomberie:4 500
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 4500€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évian-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 631 €/an
Calcul : 5 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 503 160 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 761 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 974
Revenus locatifs : +62 631
Charges déductibles : -95 974
Résultat foncier Année 1 : -33 344(Déficit de 33 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 944
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 814 €/an
Revenus locatifs : +62 631
Charges déductibles : -24 814
Résultat foncier Années 2+ : 37 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11943.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 63195 99016 806-33 36021 400 €11 960 €11 960 €
263 88324 38316 35939 500---
365 16123 92015 89641 241---
466 46423 44115 41743 023---
567 79322 94614 92244 847---
669 14922 43414 41046 715---
770 53221 90413 88048 628---
871 94321 35713 33250 586---
973 38220 79012 76652 592---
1074 84920 20412 18054 646---
1176 34619 59711 57356 749---
1277 87318 97010 94658 903---
1379 43118 32210 29861 109---
1481 01917 6519 62763 368---
1582 64016 9578 93365 683---
1684 29216 2398 21568 053---
1785 97815 4977 47370 481---
1887 69814 7296 70572 969---
1989 45213 9355 91175 517---
2091 24113 1135 08978 127---
2193 06612 2644 24080 802---
2294 92711 3853 36183 542---
2396 82610 4762 45286 350---
2498 7629 5361 51289 226---
25100 7378 56353992 174---
TOTAL2 006 074514 604242 8411 491 47021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 491 470
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 152-6 420+19 572
2+13 152+8 262+4 890
3+13 152+12 372+780
4+13 152+12 907+245
5+13 152+13 454-302
6+13 152+14 015-863
7+13 152+14 588-1 436
8+13 152+15 176-2 024
9+13 152+15 778-2 626
10+13 152+16 394-3 242
11+13 152+17 025-3 873
12+13 152+17 671-4 519
13+13 152+18 333-5 181
14+13 152+19 011-5 859
15+13 152+19 705-6 553
16+13 152+20 416-7 264
17+13 152+21 144-7 992
18+13 152+21 891-8 739
19+13 152+22 655-9 503
20+13 152+23 438-10 286
21+13 152+24 241-11 089
22+13 152+25 063-11 911
23+13 152+25 905-12 753
24+13 152+26 768-13 616
25+13 152+27 652-14 500
Total+328 800+447 441+-118 641
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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