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Maison - 7 pièce(s) - 269 m²

Bien expiré
VilleÉvian-les-Bains (74)
Surface269m²
Coût Total503 160€
Loyer Annuel62 631€
Rentabilité12.45%
Cashflow/mois+2 064€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 1 486,99 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre dans l'hypercentre d'Evian-les-Bains, maison unique de quasiment 270 m² sur 4 niveaux d'habitations et des combles a aménager. Celle-ci propose actuellement 5 chambres, 2 salons, 2 salles de bains et 3 WC. De nombreux travaux à prévoir pour profiter d'une maison à un emplacement exceptionnel, proche de toutes les commodités et de l'embarcadère et à découvrir en exclusivité avec votre agence DECORDIER Immobilier Evian.

Vendez avec DECORDIER immobilier, vos agences de proximité à Evian, Thonon et aussi à l'Île Maurice ! Estimation gratuite en ligne sur notre site. Vous voulez en voir plus ? Retrouvez bien plus de détails ainsi que toutes les photos de ce bien et les simulations d'aménagement virtuel en surfant sur notre site internet DECORDIER immobilier.

Évian-les-Bains 74500. Mondialement connue pour ses eaux aux nombreuses vertus, la ville d'Évian-les-Bains est idéalement située entre lac et montagne. Évian bénéfice ainsi d'un cadre de vie unique et privilégié au charme intemporel. Les activités sportives et culturelles sont nombreuses : activités nautiques sur le lac Léman, golf, randonnées, festivals et animations culturelles font la joie des petits et grands tout au long de l'année. De plus, la proximité avec la Suisse, notamment Lausanne, confère à la région un dynamisme en matière d'emploi qui profite directement à la ville d'Évian. En vous installant à Évian-les-Bains, vous bénéficierez au quotidien d'une douceur de vivre que vous ne trouverez nulle part ailleurs ! Exposition : Est, Ouest Cuisine séparée Chauffage individuel Numéro de mandat : 2356

Ville : Évian-les-Bains
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Total : 503 160€
Prix d'acquisition : 400 000€
Travaux : 71 160€
Valeur du bien : 471 160€
Frais de notaire : 32 000€
Coût estimé : 32 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269m²
Loyer prédit : 19.40€/m²/mois
Fourchette : 14.11€ - 26.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 5219€/mois
Loyer annuel estimé : 62631€/an
Fourchette totale : 3797€ - 7175€/mois
Fourchette annuelle : 45560€ - 86098€/an
Rentabilité brute :12.45%
Fourchette de rentabilité :9.05% - 17.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :503 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 486,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :146,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 633,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 841,49€
Coût de l'assurance :44 026,50€
Taxe foncière : 6 263,05€/an
Soit par mois : 521,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 219,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 155,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 063,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 269 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 269 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture dans les 2 salons
Quantité: 2 salons (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter, état 2/5 assumé
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie à respecter, état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 160 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 260€
    Isolation des combles: 269 m² × 40€/m² = 10760€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:19 800€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 600€/fenêtre = 19800€ (pose comprise)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (fourniture et pose)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (fourniture et pose)
  • Rénovation salon:3 600€
    Rénovation salons: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (fourniture et pose)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 3000€ (fourniture et pose)
  • Plomberie:4 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 4500€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évian-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 631 €/an
Calcul : 5 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 503 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 761 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 974 €
Revenus locatifs : +62 631 €
Charges déductibles : -95 974 €
Résultat foncier Année 1 : -33 344 €(Déficit de 33 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 814 €/an
Revenus locatifs : +62 631 €
Charges déductibles : -24 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 37 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11943.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000 €(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 631 €95 990 €16 806 €-33 360 €21 400 €11 960 €11 960 €
263 883 €24 383 €16 359 €39 500 €---
365 161 €23 920 €15 896 €41 241 €---
466 464 €23 441 €15 417 €43 023 €---
567 793 €22 946 €14 922 €44 847 €---
669 149 €22 434 €14 410 €46 715 €---
770 532 €21 904 €13 880 €48 628 €---
871 943 €21 357 €13 332 €50 586 €---
973 382 €20 790 €12 766 €52 592 €---
1074 849 €20 204 €12 180 €54 646 €---
1176 346 €19 597 €11 573 €56 749 €---
1277 873 €18 970 €10 946 €58 903 €---
1379 431 €18 322 €10 298 €61 109 €---
1481 019 €17 651 €9 627 €63 368 €---
1582 640 €16 957 €8 933 €65 683 €---
1684 292 €16 239 €8 215 €68 053 €---
1785 978 €15 497 €7 473 €70 481 €---
1887 698 €14 729 €6 705 €72 969 €---
1989 452 €13 935 €5 911 €75 517 €---
2091 241 €13 113 €5 089 €78 127 €---
2193 066 €12 264 €4 240 €80 802 €---
2294 927 €11 385 €3 361 €83 542 €---
2396 826 €10 476 €2 452 €86 350 €---
2498 762 €9 536 €1 512 €89 226 €---
25100 737 €8 563 €539 €92 174 €---
TOTAL2 006 074 €514 604 €242 841 €1 491 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 491 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 152 €-6 420 €+19 572 €
2+13 152 €+8 262 €+4 890 €
3+13 152 €+12 372 €+780 €
4+13 152 €+12 907 €+245 €
5+13 152 €+13 454 €-302 €
6+13 152 €+14 015 €-863 €
7+13 152 €+14 588 €-1 436 €
8+13 152 €+15 176 €-2 024 €
9+13 152 €+15 778 €-2 626 €
10+13 152 €+16 394 €-3 242 €
11+13 152 €+17 025 €-3 873 €
12+13 152 €+17 671 €-4 519 €
13+13 152 €+18 333 €-5 181 €
14+13 152 €+19 011 €-5 859 €
15+13 152 €+19 705 €-6 553 €
16+13 152 €+20 416 €-7 264 €
17+13 152 €+21 144 €-7 992 €
18+13 152 €+21 891 €-8 739 €
19+13 152 €+22 655 €-9 503 €
20+13 152 €+23 438 €-10 286 €
21+13 152 €+24 241 €-11 089 €
22+13 152 €+25 063 €-11 911 €
23+13 152 €+25 905 €-12 753 €
24+13 152 €+26 768 €-13 616 €
25+13 152 €+27 652 €-14 500 €
Total+328 800 €+447 441 €+-118 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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