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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface145m²
Coût Total182 400€
Loyer Annuel13 882€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 137,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Rare à saint Gaudens appt T4 avec double garage. Vous recherchez de l'espace et le confort du plein centre ville: découvrez cet appartement spacieux et lumineux, idéalement situé à saint-Gaudens à proximité immédiate des commerces, des écoles et des services. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 6. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 1 560 euros. Pas de procédure en cours.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Total : 182 400€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 169 200€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1157€/mois
Loyer annuel estimé : 13882€/an
Fourchette totale : 963€ - 1389€/mois
Fourchette annuelle : 11558€ - 16674€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 139,04 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 161 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-161€ (-0.1%)
Marge achat-revente :-17 239€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 615,29€
Coût de l'assurance :15 960,00€
Taxe foncière : 1 388,24€/an
Soit par mois : 115,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 156,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation d'un nouveau carrelage au sol et aux murs, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des éléments vétustes, peinture des murs et du plafond
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, léger rafraîchissement du sol
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans la salle à manger, léger rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 882 €/an
Calcul : 1 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 388 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 909 €
Revenus locatifs : +13 882 €
Charges déductibles : -13 909 €
Résultat foncier Année 1 : -27 €(Déficit de 27 €)
Imputable sur revenu global : 27 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 709 €/an
Revenus locatifs : +13 882 €
Charges déductibles : -9 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 173 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 882 €13 915 €6 129 €-33 €33 €--
214 160 €9 553 €5 966 €4 607 €---
314 443 €9 384 €5 798 €5 059 €---
414 732 €9 210 €5 623 €5 522 €---
515 027 €9 030 €5 443 €5 997 €---
615 327 €8 843 €5 257 €6 484 €---
715 634 €8 651 €5 064 €6 983 €---
815 946 €8 451 €4 864 €7 495 €---
916 265 €8 245 €4 658 €8 021 €---
1016 591 €8 031 €4 445 €8 559 €---
1116 923 €7 810 €4 224 €9 112 €---
1217 261 €7 582 €3 995 €9 679 €---
1317 606 €7 345 €3 759 €10 261 €---
1417 958 €7 101 €3 514 €10 857 €---
1518 317 €6 848 €3 261 €11 470 €---
1618 684 €6 586 €2 999 €12 098 €---
1719 058 €6 315 €2 729 €12 742 €---
1819 439 €6 035 €2 448 €13 404 €---
1919 827 €5 745 €2 159 €14 082 €---
2020 224 €5 445 €1 859 €14 779 €---
2120 628 €5 135 €1 549 €15 493 €---
2221 041 €4 814 €1 228 €16 227 €---
2321 462 €4 482 €896 €16 979 €---
2421 891 €4 139 €552 €17 752 €---
2522 329 €3 784 €197 €18 545 €---
TOTAL444 656 €182 481 €88 615 €262 175 €33 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 915 €-10 €+2 925 €
2+2 915 €+1 382 €+1 533 €
3+2 915 €+1 518 €+1 397 €
4+2 915 €+1 657 €+1 258 €
5+2 915 €+1 799 €+1 116 €
6+2 915 €+1 945 €+970 €
7+2 915 €+2 095 €+820 €
8+2 915 €+2 249 €+666 €
9+2 915 €+2 406 €+509 €
10+2 915 €+2 568 €+347 €
11+2 915 €+2 734 €+181 €
12+2 915 €+2 904 €+11 €
13+2 915 €+3 078 €-163 €
14+2 915 €+3 257 €-342 €
15+2 915 €+3 441 €-526 €
16+2 915 €+3 629 €-714 €
17+2 915 €+3 823 €-908 €
18+2 915 €+4 021 €-1 106 €
19+2 915 €+4 225 €-1 310 €
20+2 915 €+4 434 €-1 519 €
21+2 915 €+4 648 €-1 733 €
22+2 915 €+4 868 €-1 953 €
23+2 915 €+5 094 €-2 179 €
24+2 915 €+5 326 €-2 411 €
25+2 915 €+5 564 €-2 649 €
Total+72 875 €+78 653 €+-5 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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