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Maison 4 pièces 81 m²

VilleSaint-Ouen-lès-Parey (88)
Surface81
Coût Total98 580
Loyer Annuel6 021
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 500 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 697,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Saint Ouen Les Parey 4 pièce(s) 81 m2

A Saint-Ouen-lès-Parey, cette charmante maison de 90 m² allie confort, praticité et charme de la campagne. Au rez-de-chaussée, un agréable salon-séjour s'ouvre sur une cuisine meublée et équipée, une chambre de 15m2, une salle d'eau et un WC complètent ce niveau. A l'étage, un grand palier aménageable et dessert deux chambres lumineuses ainsi qu'un grenier. A l'extérieur, vous profiterez d'un joli jardin, d'une pièce indépendante chauffée pouvant servir d'atelier, de bureau ou de chambre d'appoint, ainsi que d'une dépendance dédiée au stockage du bois. Ce bien vous plaît ? N'attendez plus et venez visiter cette maison avec votre conseiller immobilier BERGERET Théo. (0.92 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Référence annonce : 20578 Date de réalisation du diagnostic : 28/11/2025 Honoraires partagés : le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 0,89% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 56 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 250 € et 3 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Ouen-lès-Parey
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88140
Coordonnées : 48.163986, 5.796182
Total : 98 580
Prix d'acquisition : 56 500
Travaux : 37 560
Valeur du bien : 94 060
Frais de notaire : 4 520
Coût estimé : 4 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 4.79€ - 8.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 502€/mois
Loyer annuel estimé : 6021€/an
Fourchette totale : 388€ - 649€/mois
Fourchette annuelle : 4658€ - 7784€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :828,36 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :67 097
Prix d'achat :56 500
Décote à l'achat :-10 597 (-15.8%)
Marge achat-revente :-31 483€ (-46.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 517,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 893,06
Coût de l'assurance :8 625,75
Taxe foncière : 602,14€/an
Soit par mois : 50,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 501,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 560(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 860
    Isolation toiture/combles: 81 m² × 60€/m² = 4860€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€/fenêtre = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ouen-lès-Parey (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 021 €/an
Calcul : 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 580 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 602 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 816
Revenus locatifs : +6 021
Charges déductibles : -41 816
Résultat foncier Année 1 : -35 795(Déficit de 35 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 395
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 256 €/an
Revenus locatifs : +6 021
Charges déductibles : -4 256
Résultat foncier Années 2+ : 1 765 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14394.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 725(65% de 56 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 335 €/an
Calcul : 36 725 € × 3,636% = 1 335
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 02141 8193 312-35 79821 400 €14 398 €14 398 €
26 1424 1723 2241 970--12 428 €
36 2654 0813 1332 184--10 244 €
46 3903 9863 0392 404--7 840 €
56 5183 8892 9422 629--5 211 €
66 6483 7882 8412 860--2 351 €
76 7813 6842 7373 097---
86 9173 5762 6293 340---
97 0553 4652 5183 590---
107 1963 3492 4023 847---
117 3403 2302 2834 110---
127 4873 1062 1594 380---
137 6372 9792 0314 658---
147 7892 8461 8994 943---
157 9452 7101 7635 235---
168 1042 5681 6215 536---
178 2662 4221 4755 844---
188 4312 2701 3236 161---
198 6002 1141 1676 486---
208 7721 9521 0056 820---
218 9471 7848377 163---
229 1261 6116647 516---
239 3091 4314847 878---
249 4951 2462998 249---
259 6851 0541068 631---
TOTAL192 867109 13247 89383 73521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 735
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 264-6 420+7 684
2+1 2640+1 264
3+1 2640+1 264
4+1 2640+1 264
5+1 2640+1 264
6+1 2640+1 264
7+1 264+224+1 040
8+1 264+1 002+262
9+1 264+1 077+187
10+1 264+1 154+110
11+1 264+1 233+31
12+1 264+1 314-50
13+1 264+1 397-133
14+1 264+1 483-219
15+1 264+1 571-307
16+1 264+1 661-397
17+1 264+1 753-489
18+1 264+1 848-584
19+1 264+1 946-682
20+1 264+2 046-782
21+1 264+2 149-885
22+1 264+2 255-991
23+1 264+2 363-1 099
24+1 264+2 475-1 211
25+1 264+2 589-1 325
Total+31 600+25 120+6 480
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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