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Achat maison

Bien expiré
VilleGreux (88)
Surface146m²
Coût Total165 690€
Loyer Annuel14 650€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 547,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 146 m², 4 pièces, 3 chambres, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

GREUX - Maison de village à rénover de 146m² habitables implantée sur une parcelle de 1187m² - Situé au coeur du village - Cette maison est composée :

  • Au rez-de-chaussée : Hall d'entrée - Cuisine séparée - Séjour
  • A l'étage : Dégagement - Salle de bains (baignoire, vasque et WC ) - 3 chambres -
  • Grand garage donnant accès à la grange - Cave voutée et Jardin Prix de vente : 80 000 € - Les honoraires sont à la charge du vendeur - NEO IMO -
Ville : Greux
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88630
Coordonnées : 48.448390, 5.689920
Total : 165 690€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 79 290€
Valeur du bien : 159 290€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1221€/mois
Loyer annuel estimé : 14650€/an
Fourchette totale : 921€ - 1618€/mois
Fourchette annuelle : 11057€ - 19410€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :48,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 558,31€
Coût de l'assurance :14 497,87€
Taxe foncière : 1 464,99€/an
Soit par mois : 122,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 220,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (146 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique et nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles.
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 290 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse).
  • Isolation:5 840€
    Isolation toiture/combles: 146 m² × 40€/m² = 5840€ (main d'œuvre incluse).
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (installation incluse).
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse).
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité).
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement, peinture, électricité, menuiseries).
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse).
  • Électricité:1 600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1600€ = 1600€ (installation incluse).
  • Plomberie:5 000€
    Mise à niveau plomberie maison: 5000€ (vérification et mise à niveau de toute la tuyauterie).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Greux). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur les estimations du marché actuel.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 221 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 650 €/an
Calcul : 1 221 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 690 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 465 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 963 €
Revenus locatifs : +14 650 €
Charges déductibles : -86 963 €
Résultat foncier Année 1 : -72 313 €(Déficit de 72 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 673 €/an
Revenus locatifs : +14 650 €
Charges déductibles : -7 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50912.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 650 €86 968 €5 633 €-72 318 €21 400 €50 918 €50 918 €
214 943 €7 529 €5 484 €7 414 €--43 504 €
315 242 €7 375 €5 330 €7 867 €--35 638 €
415 547 €7 216 €5 171 €8 331 €--27 307 €
515 858 €7 051 €5 006 €8 807 €--18 500 €
616 175 €6 880 €4 835 €9 294 €--9 206 €
716 498 €6 704 €4 659 €9 795 €---
816 828 €6 521 €4 476 €10 307 €---
917 165 €6 332 €4 287 €10 833 €---
1017 508 €6 136 €4 091 €11 372 €---
1117 858 €5 933 €3 888 €11 925 €---
1218 215 €5 723 €3 678 €12 492 €---
1318 580 €5 506 €3 461 €13 073 €---
1418 951 €5 282 €3 237 €13 670 €---
1519 330 €5 049 €3 004 €14 281 €---
1619 717 €4 808 €2 764 €14 908 €---
1720 111 €4 559 €2 515 €15 552 €---
1820 513 €4 302 €2 257 €16 212 €---
1920 924 €4 035 €1 990 €16 889 €---
2021 342 €3 759 €1 714 €17 583 €---
2121 769 €3 473 €1 428 €18 296 €---
2222 204 €3 177 €1 132 €19 027 €---
2322 648 €2 871 €826 €19 777 €---
2423 101 €2 555 €510 €20 547 €---
2523 563 €2 227 €182 €21 337 €---
TOTAL469 242 €211 971 €81 558 €257 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 076 €-6 420 €+9 496 €
2+3 076 €0 €+3 076 €
3+3 076 €0 €+3 076 €
4+3 076 €0 €+3 076 €
5+3 076 €0 €+3 076 €
6+3 076 €0 €+3 076 €
7+3 076 €+177 €+2 899 €
8+3 076 €+3 092 €-16 €
9+3 076 €+3 250 €-174 €
10+3 076 €+3 412 €-336 €
11+3 076 €+3 578 €-502 €
12+3 076 €+3 748 €-672 €
13+3 076 €+3 922 €-846 €
14+3 076 €+4 101 €-1 025 €
15+3 076 €+4 284 €-1 208 €
16+3 076 €+4 473 €-1 397 €
17+3 076 €+4 666 €-1 590 €
18+3 076 €+4 864 €-1 788 €
19+3 076 €+5 067 €-1 991 €
20+3 076 €+5 275 €-2 199 €
21+3 076 €+5 489 €-2 413 €
22+3 076 €+5 708 €-2 632 €
23+3 076 €+5 933 €-2 857 €
24+3 076 €+6 164 €-3 088 €
25+3 076 €+6 401 €-3 325 €
Total+76 900 €+77 181 €+-281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 122 jours
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