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Appartement Douai

VilleDouai (59)
Surface51m²
Coût Total116 580€
Loyer Annuel5 882€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 73 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 441,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Logement avec interphone dans secteur calme situé à proximité des commerces, des transports et des écoles . Il comprend un couloir qui dessert 1 chambre, 1 grand bureau, 1 salle de bain avec baignoire et sèche serviette, 1 salle à manger, 1 wc séparé. Une cuisine équipée complète ce bien. Les diagnostics sont du 26/08/2024. La taxe foncière est de 973€ Les charges ( syndic, nettoyage et entretien des communs ) sont de 83€ par mois. Le dernier loyer était de 591€ Hors charges. N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations. Visites sur rendez-vous.

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.369740, 3.081960
Total : 116 580€
Prix d'acquisition : 73 500€
Travaux : 37 200€
Valeur du bien : 110 700€
Frais de notaire : 5 880€
Coût estimé : 5 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5882€/an
Fourchette totale : 386€ - 623€/mois
Fourchette annuelle : 4632€ - 7470€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 542,04 €/m²
Basé sur :312 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 644 €
Prix d'achat :73 500 €
Décote à l'achat :-5 144€ (-6.5%)
Marge achat-revente :-37 936€ (-48.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 637,99€
Coût de l'assurance :10 200,75€
Taxe foncière : 973,00€/an
Soit par mois : 81,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,00€/mois
Soit par an : 996,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 490,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-285,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 supposé - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 200 €(729 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (pose comprise)
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 882 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 973 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 490 €
Revenus locatifs : +5 882 €
Charges déductibles : -43 490 €
Résultat foncier Année 1 : -37 608 €(Déficit de 37 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 208 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 290 €/an
Revenus locatifs : +5 882 €
Charges déductibles : -6 290 €
Résultat foncier Années 2+ : -408 €/an(Déficit de 408 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16207.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 775 €(65% de 73 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 737 €/an
Calcul : 47 775 € × 3,636% = 1 737 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 882 €43 494 €3 917 €-37 612 €21 400 €16 212 €16 212 €
26 000 €6 190 €3 813 €-190 €190 €-16 212 €
36 120 €6 083 €3 705 €38 €--16 174 €
46 242 €5 971 €3 594 €271 €--15 903 €
56 367 €5 856 €3 479 €511 €--15 392 €
66 495 €5 737 €3 360 €758 €--14 634 €
76 625 €5 614 €3 237 €1 011 €--13 623 €
86 757 €5 486 €3 109 €1 271 €--12 352 €
96 892 €5 354 €2 977 €1 538 €--10 814 €
107 030 €5 218 €2 841 €1 812 €--9 002 €
117 171 €5 077 €2 700 €2 094 €--6 908 €
127 314 €4 931 €2 553 €2 383 €---
137 460 €4 779 €2 402 €2 681 €---
147 609 €4 623 €2 246 €2 986 €---
157 762 €4 461 €2 084 €3 300 €---
167 917 €4 294 €1 917 €3 623 €---
178 075 €4 121 €1 744 €3 954 €---
188 237 €3 942 €1 565 €4 295 €---
198 401 €3 757 €1 380 €4 645 €---
208 570 €3 565 €1 188 €5 004 €---
218 741 €3 367 €990 €5 374 €---
228 916 €3 162 €785 €5 754 €---
239 094 €2 950 €573 €6 144 €---
249 276 €2 730 €353 €6 546 €---
259 461 €2 503 €126 €6 958 €---
TOTAL188 414 €153 264 €56 638 €35 150 €21 590 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 477 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235 €-6 420 €+7 655 €
2+1 235 €-57 €+1 292 €
3+1 235 €0 €+1 235 €
4+1 235 €0 €+1 235 €
5+1 235 €0 €+1 235 €
6+1 235 €0 €+1 235 €
7+1 235 €0 €+1 235 €
8+1 235 €0 €+1 235 €
9+1 235 €0 €+1 235 €
10+1 235 €0 €+1 235 €
11+1 235 €0 €+1 235 €
12+1 235 €+715 €+520 €
13+1 235 €+804 €+431 €
14+1 235 €+896 €+339 €
15+1 235 €+990 €+245 €
16+1 235 €+1 087 €+148 €
17+1 235 €+1 186 €+49 €
18+1 235 €+1 288 €-53 €
19+1 235 €+1 393 €-158 €
20+1 235 €+1 501 €-266 €
21+1 235 €+1 612 €-377 €
22+1 235 €+1 726 €-491 €
23+1 235 €+1 843 €-608 €
24+1 235 €+1 964 €-729 €
25+1 235 €+2 088 €-853 €
Total+30 875 €+12 618 €+18 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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