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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMorsang-sur-Orge (91)
Surface66m²
Coût Total184 720€
Loyer Annuel11 774€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 257,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Belle vue, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

Dans une résidence calme, sécurisée avec gardien et espaces verts, idéalement située à proximité immédiate des commerces, découvrez cet agréable appartement 3 pièces de 66,48 m² situé au 1er étage.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée avec cellier attenant, d'un séjour lumineux exposé plein sud offrant une vue dégagée sur le parc de la résidence, d'un dégagement avec placard, de deux chambres, d'un dressing central, d'une salle d'eau avec fenêtre ainsi que d'un WC indépendant.

Le bien bénéficie également d'une cave et de la jouissance d'un parking privatif.

Appartement fonctionnel et lumineux, offrant un cadre de vie agréable au sein d'un environnement verdoyant et recherché. Copropriété de 270 lots - dont 108 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2700.00 euros.

Ville : Morsang-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91390
Coordonnées : 48.659664, 2.343085
Total : 184 720€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 172 800€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 12.43€ - 17.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11774€/an
Fourchette totale : 820€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 9844€ - 14083€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 199,8 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 187 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-62 187€ (-29.4%)
Marge achat-revente :26 467€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 978,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 705,56€
Coût de l'assurance :16 163,00€
Taxe foncière : 1 177,43€/an
Soit par mois : 98,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 225,00€/mois
Soit par an : 2 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 981,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 301,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-320,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si modèle actuel obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, travaux cosmétiques possibles.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 774 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 177 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 700 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 708 €
Revenus locatifs : +11 774 €
Charges déductibles : -34 708 €
Résultat foncier Année 1 : -22 934 €(Déficit de 22 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 534 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 908 €/an
Revenus locatifs : +11 774 €
Charges déductibles : -10 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1533.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 774 €34 714 €6 390 €-22 940 €21 400 €1 540 €1 540 €
212 010 €10 747 €6 223 €1 263 €--277 €
312 250 €10 573 €6 049 €1 677 €---
412 495 €10 394 €5 870 €2 101 €---
512 745 €10 208 €5 684 €2 537 €---
613 000 €10 015 €5 491 €2 984 €---
713 260 €9 816 €5 292 €3 444 €---
813 525 €9 610 €5 086 €3 915 €---
913 795 €9 396 €4 872 €4 400 €---
1014 071 €9 174 €4 650 €4 897 €---
1114 353 €8 945 €4 421 €5 408 €---
1214 640 €8 708 €4 184 €5 932 €---
1314 933 €8 462 €3 938 €6 471 €---
1415 231 €8 207 €3 683 €7 024 €---
1515 536 €7 943 €3 419 €7 593 €---
1615 847 €7 670 €3 146 €8 176 €---
1716 164 €7 388 €2 864 €8 776 €---
1816 487 €7 095 €2 571 €9 392 €---
1916 817 €6 791 €2 267 €10 025 €---
2017 153 €6 477 €1 953 €10 676 €---
2117 496 €6 152 €1 628 €11 344 €---
2217 846 €5 815 €1 291 €12 031 €---
2318 203 €5 467 €943 €12 736 €---
2418 567 €5 106 €582 €13 461 €---
2518 938 €4 731 €208 €14 207 €---
TOTAL377 135 €229 604 €92 706 €147 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 473 €-6 420 €+8 893 €
2+2 473 €0 €+2 473 €
3+2 473 €+420 €+2 053 €
4+2 473 €+630 €+1 843 €
5+2 473 €+761 €+1 712 €
6+2 473 €+895 €+1 578 €
7+2 473 €+1 033 €+1 440 €
8+2 473 €+1 175 €+1 298 €
9+2 473 €+1 320 €+1 153 €
10+2 473 €+1 469 €+1 004 €
11+2 473 €+1 622 €+851 €
12+2 473 €+1 780 €+693 €
13+2 473 €+1 941 €+532 €
14+2 473 €+2 107 €+366 €
15+2 473 €+2 278 €+195 €
16+2 473 €+2 453 €+20 €
17+2 473 €+2 633 €-160 €
18+2 473 €+2 818 €-345 €
19+2 473 €+3 008 €-535 €
20+2 473 €+3 203 €-730 €
21+2 473 €+3 403 €-930 €
22+2 473 €+3 609 €-1 136 €
23+2 473 €+3 821 €-1 348 €
24+2 473 €+4 038 €-1 565 €
25+2 473 €+4 262 €-1 789 €
Total+61 825 €+44 259 €+17 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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