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Appartement à vendre

VilleMorsang-sur-Orge (91)
Surface66
Coût Total184 720
Loyer Annuel11 774
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-321
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 257,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Belle vue, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

Dans une résidence calme, sécurisée avec gardien et espaces verts, idéalement située à proximité immédiate des commerces, découvrez cet agréable appartement 3 pièces de 66,48 m² situé au 1er étage.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée avec cellier attenant, d'un séjour lumineux exposé plein sud offrant une vue dégagée sur le parc de la résidence, d'un dégagement avec placard, de deux chambres, d'un dressing central, d'une salle d'eau avec fenêtre ainsi que d'un WC indépendant.

Le bien bénéficie également d'une cave et de la jouissance d'un parking privatif.

Appartement fonctionnel et lumineux, offrant un cadre de vie agréable au sein d'un environnement verdoyant et recherché. Copropriété de 270 lots - dont 108 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2700.00 euros.

Ville : Morsang-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91390
Coordonnées : 48.659664, 2.343085
Total : 184 720
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 23 800
Valeur du bien : 172 800
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 12.43€ - 17.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11774€/an
Fourchette totale : 820€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 9844€ - 14083€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 199,8 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 187
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-62 187 (-29.4%)
Marge achat-revente :26 467€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 978,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 705,56
Coût de l'assurance :16 163,00
Taxe foncière : 1 177,43€/an
Soit par mois : 98,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 225,00€/mois
Soit par an : 2 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 981,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 301,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-320,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si modèle actuel obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, travaux cosmétiques possibles.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:600
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 774 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 720 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 177 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 700 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 708
Revenus locatifs : +11 774
Charges déductibles : -34 708
Résultat foncier Année 1 : -22 934(Déficit de 22 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 534
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 908 €/an
Revenus locatifs : +11 774
Charges déductibles : -10 908
Résultat foncier Années 2+ : 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1533.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 77434 7146 390-22 94021 400 €1 540 €1 540 €
212 01010 7476 2231 263--277 €
312 25010 5736 0491 677---
412 49510 3945 8702 101---
512 74510 2085 6842 537---
613 00010 0155 4912 984---
713 2609 8165 2923 444---
813 5259 6105 0863 915---
913 7959 3964 8724 400---
1014 0719 1744 6504 897---
1114 3538 9454 4215 408---
1214 6408 7084 1845 932---
1314 9338 4623 9386 471---
1415 2318 2073 6837 024---
1515 5367 9433 4197 593---
1615 8477 6703 1468 176---
1716 1647 3882 8648 776---
1816 4877 0952 5719 392---
1916 8176 7912 26710 025---
2017 1536 4771 95310 676---
2117 4966 1521 62811 344---
2217 8465 8151 29112 031---
2318 2035 46794312 736---
2418 5675 10658213 461---
2518 9384 73120814 207---
TOTAL377 135229 60492 706147 53021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 530
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 473-6 420+8 893
2+2 4730+2 473
3+2 473+420+2 053
4+2 473+630+1 843
5+2 473+761+1 712
6+2 473+895+1 578
7+2 473+1 033+1 440
8+2 473+1 175+1 298
9+2 473+1 320+1 153
10+2 473+1 469+1 004
11+2 473+1 622+851
12+2 473+1 780+693
13+2 473+1 941+532
14+2 473+2 107+366
15+2 473+2 278+195
16+2 473+2 453+20
17+2 473+2 633-160
18+2 473+2 818-345
19+2 473+3 008-535
20+2 473+3 203-730
21+2 473+3 403-930
22+2 473+3 609-1 136
23+2 473+3 821-1 348
24+2 473+4 038-1 565
25+2 473+4 262-1 789
Total+61 825+44 259+17 566
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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