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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface230m²
Coût Total474 300€
Loyer Annuel32 955€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 395 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 717,39 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 24 m²), 6 chambres, Balcon, Exposition nord-est, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Alsace Lorraine, Immeuble ancien 8 P + C au 2ème asc de 230 m², Salon 18 m² / Séjour 24 m² 6 chbres et bureau, chauff gaz, DPE D mtt estimé dépses énergie 3920 / 5340 € prix moy énergies indexés sur 2021,22, 23, chges 3310 € / an nbre lots 45 Hono chge vendeur. (gedeon_4149_32078182)

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 474 300€
Prix d'acquisition : 395 000€
Travaux : 47 700€
Valeur du bien : 442 700€
Frais de notaire : 31 600€
Coût estimé : 31 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 2746€/mois
Loyer annuel estimé : 32955€/an
Fourchette totale : 2140€ - 3524€/mois
Fourchette annuelle : 25680€ - 42292€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 684,93 €/m²
Basé sur :1433 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :617 534 €
Prix d'achat :395 000 €
Décote à l'achat :-222 534€ (-36.0%)
Marge achat-revente :143 234€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :474 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 336,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :138,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 474,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :226 641,87€
Coût de l'assurance :41 501,25€
Taxe foncière : 3 295,54€/an
Soit par mois : 274,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 275,83€/mois
Soit par an : 3 310,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 746,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 025,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 6 chambres avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Peinture chambres: 120 m² × 30€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région et incluent les coûts de matériaux et de main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 955 €/an
Calcul : 2 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 474 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 660 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 296 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 310 €/an
Calcul : 276 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 651 €
Revenus locatifs : +32 955 €
Charges déductibles : -71 651 €
Résultat foncier Année 1 : -38 696 €(Déficit de 38 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 951 €/an
Revenus locatifs : +32 955 €
Charges déductibles : -23 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17295.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 395 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 256 750 €(65% de 395 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 336 €/an
Calcul : 256 750 € × 3,636% = 9 336 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 955 €71 666 €15 701 €-38 711 €21 400 €17 311 €17 311 €
233 615 €23 547 €15 281 €10 068 €--7 243 €
334 287 €23 113 €14 847 €11 174 €---
434 973 €22 664 €14 398 €12 309 €---
535 672 €22 200 €13 934 €13 472 €---
636 385 €21 720 €13 455 €14 665 €---
737 113 €21 224 €12 958 €15 889 €---
837 855 €20 711 €12 446 €17 144 €---
938 613 €20 181 €11 915 €18 432 €---
1039 385 €19 632 €11 367 €19 753 €---
1140 172 €19 065 €10 799 €21 107 €---
1240 976 €18 479 €10 213 €22 497 €---
1341 795 €17 872 €9 607 €23 923 €---
1442 631 €17 245 €8 980 €25 386 €---
1543 484 €16 597 €8 331 €26 887 €---
1644 354 €15 927 €7 661 €28 427 €---
1745 241 €15 233 €6 968 €30 007 €---
1846 146 €14 517 €6 251 €31 629 €---
1947 068 €13 775 €5 510 €33 293 €---
2048 010 €13 009 €4 743 €35 001 €---
2148 970 €12 217 €3 951 €36 753 €---
2249 949 €11 397 €3 132 €38 552 €---
2350 948 €10 550 €2 284 €40 399 €---
2451 967 €9 674 €1 408 €42 294 €---
2553 007 €8 768 €502 €44 239 €---
TOTAL1 055 572 €480 982 €226 642 €574 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 574 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 955 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 921 €-6 420 €+13 341 €
2+6 921 €0 €+6 921 €
3+6 921 €+1 179 €+5 742 €
4+6 921 €+3 693 €+3 228 €
5+6 921 €+4 042 €+2 879 €
6+6 921 €+4 400 €+2 521 €
7+6 921 €+4 767 €+2 154 €
8+6 921 €+5 143 €+1 778 €
9+6 921 €+5 530 €+1 391 €
10+6 921 €+5 926 €+995 €
11+6 921 €+6 332 €+589 €
12+6 921 €+6 749 €+172 €
13+6 921 €+7 177 €-256 €
14+6 921 €+7 616 €-695 €
15+6 921 €+8 066 €-1 145 €
16+6 921 €+8 528 €-1 607 €
17+6 921 €+9 002 €-2 081 €
18+6 921 €+9 489 €-2 568 €
19+6 921 €+9 988 €-3 067 €
20+6 921 €+10 500 €-3 579 €
21+6 921 €+11 026 €-4 105 €
22+6 921 €+11 566 €-4 645 €
23+6 921 €+12 120 €-5 199 €
24+6 921 €+12 688 €-5 767 €
25+6 921 €+13 272 €-6 351 €
Total+173 025 €+172 377 €+648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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