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Appartement 4 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface68m²
Coût Total97 020€
Loyer Annuel10 069€
Rentabilité10.38%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 161,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Balcon

T4 LAFOURGUETTE - INVESTISSEURS Appartement situé Résidence Cité le Parc, Impasse de Londres 31100 Toulouse. Venez découvrir cet appartement T4 de 67.95 m² au 9ème étage d'une résidence avec ascenseur et offrant une belle vue dégagée. Cet appartement est vendu LOUE. Idéal investissement locatif. Cet appartement traversant est composé d'un séjour, 3 chambres, une cuisine séparée, une salle d'eau et des toilettes séparés. L'appartement possède deux balcons. La résidence possède un parking libre. Pour finir, cet appartement est vendu également avec une cave. Loyer : 520 € + 180 € charges soit 700 € charges comprises. Taxe foncière : 1100 € / an Copropriété de 291 lots principaux - Charges annuelles de copropriété : 2 868 € avec le chauffage et l'eau comprise. DPE : C/B Proche université Toulouse Jean-Jaurès. Bus et commerces à proximités. Prix: 79 000 € honoraires d'agence inclus. Prix hors honoraires: 72 000 € soit 7 000 € d'honoraires agence.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31000
Coordonnées : 43.600568, 1.433106
Total : 97 020€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 90 700€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10069€/an
Fourchette totale : 657€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7883€ - 12862€/an
Rentabilité brute :10.38%
Fourchette de rentabilité :8.13% - 13.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 534,88 €/m²
Basé sur :1033 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 372 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-229 372€ (-74.4%)
Marge achat-revente :211 352€ (68.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 508,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 135,17€
Coût de l'assurance :8 489,25€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 239,00€/mois
Soit par an : 2 868,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 839,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - revêtements de sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 069 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 868 €/an
Calcul : 239 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 264 €
Revenus locatifs : +10 069 €
Charges déductibles : -19 264 €
Résultat foncier Année 1 : -9 195 €(Déficit de 9 195 €)
Imputable sur revenu global : 9 195 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 564 €/an
Revenus locatifs : +10 069 €
Charges déductibles : -7 564 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 505 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 069 €19 267 €3 260 €-9 198 €9 198 €--
210 271 €7 481 €3 173 €2 790 €---
310 476 €7 391 €3 084 €3 085 €---
410 686 €7 299 €2 991 €3 387 €---
510 899 €7 203 €2 895 €3 697 €---
611 117 €7 104 €2 796 €4 014 €---
711 340 €7 001 €2 694 €4 339 €---
811 566 €6 895 €2 587 €4 671 €---
911 798 €6 785 €2 478 €5 013 €---
1012 034 €6 672 €2 364 €5 362 €---
1112 274 €6 554 €2 247 €5 720 €---
1212 520 €6 433 €2 125 €6 087 €---
1312 770 €6 307 €1 999 €6 463 €---
1413 026 €6 177 €1 869 €6 849 €---
1513 286 €6 042 €1 735 €7 244 €---
1613 552 €5 903 €1 595 €7 649 €---
1713 823 €5 759 €1 451 €8 064 €---
1814 099 €5 610 €1 302 €8 490 €---
1914 381 €5 456 €1 148 €8 926 €---
2014 669 €5 296 €989 €9 373 €---
2114 963 €5 131 €824 €9 831 €---
2215 262 €4 961 €653 €10 301 €---
2315 567 €4 784 €476 €10 783 €---
2415 878 €4 601 €294 €11 277 €---
2516 196 €4 412 €105 €11 784 €---
TOTAL322 524 €166 524 €47 135 €155 999 €9 198 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 759 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-2 759 €+4 874 €
2+2 115 €+837 €+1 278 €
3+2 115 €+925 €+1 190 €
4+2 115 €+1 016 €+1 099 €
5+2 115 €+1 109 €+1 006 €
6+2 115 €+1 204 €+911 €
7+2 115 €+1 302 €+813 €
8+2 115 €+1 401 €+714 €
9+2 115 €+1 504 €+611 €
10+2 115 €+1 609 €+506 €
11+2 115 €+1 716 €+399 €
12+2 115 €+1 826 €+289 €
13+2 115 €+1 939 €+176 €
14+2 115 €+2 055 €+60 €
15+2 115 €+2 173 €-58 €
16+2 115 €+2 295 €-180 €
17+2 115 €+2 419 €-304 €
18+2 115 €+2 547 €-432 €
19+2 115 €+2 678 €-563 €
20+2 115 €+2 812 €-697 €
21+2 115 €+2 949 €-834 €
22+2 115 €+3 090 €-975 €
23+2 115 €+3 235 €-1 120 €
24+2 115 €+3 383 €-1 268 €
25+2 115 €+3 535 €-1 420 €
Total+52 875 €+46 800 €+6 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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