Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMazamet (81)
Surface49.3m²
Coût Total89 140€
Loyer Annuel6 584€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 49.3 m²
Prix au m² : 1 277,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Centre ville Mazamet, dans une résidence sécurisée avec ascenseur, appartement type T2 comprenant : un salon/séjour, une cuisine indépendante meublée, une chambre et une salle d'eau et un wc séparé. Une place de parking privative et une cave. Ce bien est en excellent état. proximité tous commerces. Idéal pour un investisseur Référence agence : 6406

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.492878, 2.379090
Total : 89 140€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 21 100€
Valeur du bien : 84 100€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.3m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 549€/mois
Loyer annuel estimé : 6584€/an
Fourchette totale : 449€ - 670€/mois
Fourchette annuelle : 5389€ - 8045€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 011,91 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 887 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :+13 113€ (+26.3%)
Marge achat-revente :-39 253€ (-78.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 472,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 450,08€
Coût de l'assurance :8 022,60€
Taxe foncière : 658,41€/an
Soit par mois : 54,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 100 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 5000€, Carrelage (5 m²): 300€, Main d'œuvre: 2700€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 584 €/an
Calcul : 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 140 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 142 €
Revenus locatifs : +6 584 €
Charges déductibles : -25 142 €
Résultat foncier Année 1 : -18 558 €(Déficit de 18 558 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 042 €/an
Revenus locatifs : +6 584 €
Charges déductibles : -4 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7858.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 584 €25 145 €3 066 €-18 561 €10 700 €7 861 €7 861 €
26 716 €3 965 €2 985 €2 751 €--5 110 €
36 850 €3 881 €2 902 €2 969 €--2 141 €
46 987 €3 795 €2 816 €3 192 €---
57 127 €3 706 €2 726 €3 421 €---
67 269 €3 613 €2 634 €3 656 €---
77 415 €3 517 €2 538 €3 898 €---
87 563 €3 418 €2 439 €4 145 €---
97 714 €3 315 €2 336 €4 399 €---
107 869 €3 209 €2 230 €4 660 €---
118 026 €3 099 €2 120 €4 927 €---
128 187 €2 985 €2 006 €5 202 €---
138 350 €2 867 €1 888 €5 483 €---
148 517 €2 745 €1 765 €5 773 €---
158 688 €2 618 €1 639 €6 070 €---
168 861 €2 487 €1 508 €6 374 €---
179 039 €2 351 €1 372 €6 687 €---
189 219 €2 211 €1 232 €7 008 €---
199 404 €2 066 €1 086 €7 338 €---
209 592 €1 915 €936 €7 677 €---
219 784 €1 759 €780 €8 024 €---
229 979 €1 598 €619 €8 381 €---
2310 179 €1 431 €451 €8 748 €---
2410 383 €1 258 €278 €9 125 €---
2510 590 €1 079 €99 €9 511 €---
TOTAL210 892 €90 033 €44 450 €120 859 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 383 €-3 210 €+4 593 €
2+1 383 €0 €+1 383 €
3+1 383 €0 €+1 383 €
4+1 383 €+315 €+1 068 €
5+1 383 €+1 026 €+357 €
6+1 383 €+1 097 €+286 €
7+1 383 €+1 169 €+214 €
8+1 383 €+1 244 €+139 €
9+1 383 €+1 320 €+63 €
10+1 383 €+1 398 €-15 €
11+1 383 €+1 478 €-95 €
12+1 383 €+1 560 €-177 €
13+1 383 €+1 645 €-262 €
14+1 383 €+1 732 €-349 €
15+1 383 €+1 821 €-438 €
16+1 383 €+1 912 €-529 €
17+1 383 €+2 006 €-623 €
18+1 383 €+2 102 €-719 €
19+1 383 €+2 201 €-818 €
20+1 383 €+2 303 €-920 €
21+1 383 €+2 407 €-1 024 €
22+1 383 €+2 514 €-1 131 €
23+1 383 €+2 624 €-1 241 €
24+1 383 €+2 737 €-1 354 €
25+1 383 €+2 853 €-1 470 €
Total+34 575 €+36 258 €+-1 683 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →