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Achat appartement 4 pièces - Casablanca | Ref. 20260211MS

Bien expiré
VilleAfa, Ajaccio, Alata, Appietto, Cuttoli-corticchiato, Mezzavia, Peri, Sarrola-carcopino, Tavaco, Valle-di-mezzana, Villanova (2A)
Surface158m²
Coût Total296 886€
Loyer Annuel25 018€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 209 524 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 326,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 3? étage d'un immeuble bien entretenu, cet appartement spacieux de 158 m² offre de beaux volumes et une distribution fonctionnelle. Il se compose d'un grand salon lumineux, de trois chambres dont une suite parentale avec sa salle de bain privative, d'une seconde salle de bain ainsi que d'une salle d'eau pour les invités. La cuisine est entièrement équipée et bénéficie d'un agencement pratique. L'appartement dispose également d'un balcon et d'une petite terrasse donnant sur cour, offrant un environnement calme et agréable. Ce bien convient parfaitement à une famille recherchant confort et espace, ou à un investisseur souhaitant acquérir un bien de qualité. Prix : 2 200 000 DH Honoraires agence : 2,5 % HT Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous. Voir moins

Ville : Afa, Ajaccio, Alata, Appietto, Cuttoli-corticchiato, Mezzavia, Peri, Sarrola-carcopino, Tavaco, Valle-di-mezzana, Villanova
Département : Corse-du-Sud
Région : Corse
Code postal : 20000
Total : 296 886€
Prix d'acquisition : 209 524€
Travaux : 70 600€
Valeur du bien : 280 124€
Frais de notaire : 16 762€
Coût estimé : 16 762€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 13.19€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 2085€/mois
Loyer annuel estimé : 25018€/an
Fourchette totale : 1601€ - 2714€/mois
Fourchette annuelle : 19217€ - 32569€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 886€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 476,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :86,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 563,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 137,49€
Coût de l'assurance :25 977,52€
Taxe foncière : 2 501,77€/an
Soit par mois : 208,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 084,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 771,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :312,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 158 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité dans les deux salles de bain
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 600 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 018 €/an
Calcul : 2 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 886 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 039 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 225 €
Revenus locatifs : +25 018 €
Charges déductibles : -84 225 €
Résultat foncier Année 1 : -59 207 €(Déficit de 59 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 625 €/an
Revenus locatifs : +25 018 €
Charges déductibles : -13 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37806.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 524 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 191 €(65% de 209 524 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 952 €/an
Calcul : 136 191 € × 3,636% = 4 952 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 018 €84 234 €10 093 €-59 217 €21 400 €37 817 €37 817 €
225 518 €13 368 €9 827 €12 150 €--25 666 €
326 028 €13 092 €9 551 €12 937 €--12 729 €
426 549 €12 806 €9 265 €13 743 €---
527 080 €12 511 €8 970 €14 569 €---
627 622 €12 205 €8 664 €15 417 €---
728 174 €11 888 €8 348 €16 286 €---
828 737 €11 561 €8 020 €17 177 €---
929 312 €11 222 €7 681 €18 090 €---
1029 898 €10 871 €7 330 €19 028 €---
1130 496 €10 508 €6 967 €19 989 €---
1231 106 €10 132 €6 591 €20 974 €---
1331 729 €9 743 €6 202 €21 985 €---
1432 363 €9 340 €5 800 €23 023 €---
1533 010 €8 924 €5 383 €24 086 €---
1633 671 €8 493 €4 952 €25 178 €---
1734 344 €8 046 €4 506 €26 298 €---
1835 031 €7 585 €4 044 €27 446 €---
1935 731 €7 107 €3 566 €28 625 €---
2036 446 €6 612 €3 071 €29 834 €---
2137 175 €6 100 €2 559 €31 075 €---
2237 919 €5 570 €2 029 €32 348 €---
2338 677 €5 022 €1 481 €33 655 €---
2439 450 €4 454 €913 €34 996 €---
2540 239 €3 867 €326 €36 373 €---
TOTAL801 325 €305 259 €146 137 €496 065 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 496 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 254 €-6 420 €+11 674 €
2+5 254 €0 €+5 254 €
3+5 254 €0 €+5 254 €
4+5 254 €+304 €+4 950 €
5+5 254 €+4 371 €+883 €
6+5 254 €+4 625 €+629 €
7+5 254 €+4 886 €+368 €
8+5 254 €+5 153 €+101 €
9+5 254 €+5 427 €-173 €
10+5 254 €+5 708 €-454 €
11+5 254 €+5 997 €-743 €
12+5 254 €+6 292 €-1 038 €
13+5 254 €+6 596 €-1 342 €
14+5 254 €+6 907 €-1 653 €
15+5 254 €+7 226 €-1 972 €
16+5 254 €+7 553 €-2 299 €
17+5 254 €+7 889 €-2 635 €
18+5 254 €+8 234 €-2 980 €
19+5 254 €+8 587 €-3 333 €
20+5 254 €+8 950 €-3 696 €
21+5 254 €+9 323 €-4 069 €
22+5 254 €+9 705 €-4 451 €
23+5 254 €+10 097 €-4 843 €
24+5 254 €+10 499 €-5 245 €
25+5 254 €+10 912 €-5 658 €
Total+131 350 €+148 820 €+-17 470 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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