Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 89 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface89m²
Coût Total115 440€
Loyer Annuel10 464€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 101,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m²

Nouveauté Braga immobilier Venez découvrir cet appartement aux beaux volumes et très lumineux Situé au deuxième étage dans la résidence des 4 moulins à Boulogne sur mer L'environnement est très calme et à deux pas du dernier sou Vous retrouverez une belle pièce de vie, une grande cuisine, une salle de bains deux chambres et buanderie Rafraîchissement à prévoir Grande cave, vue dégagée et stationnement facile Visites et renseignements Nicolas Pruvost [Coordonnées masquées] Prix: 98 000 euros F.A.I. Cette annonce vous est proposée par M. Nicolas PRUVOST - EI - NoRSAC: 492562145, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de LILLE Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 89 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 242 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 185 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 410 € et 1 950 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.732280, 1.617436
Total : 115 440€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 107 600€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10464€/an
Fourchette totale : 700€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 8402€ - 13032€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 688,89 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 311 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-52 311€ (-34.8%)
Marge achat-revente :34 871€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 693,47€
Coût de l'assurance :10 101,00€
Taxe foncière : 1 046,41€/an
Soit par mois : 87,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, car salle de bain fonctionnelle mais datée.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures fonctionnelles mais datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne avec électroménager récent.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salon en bon état.
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux avec parquet récent.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Rénovation parquet 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre: 1920€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 464 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 776 €
Revenus locatifs : +10 464 €
Charges déductibles : -14 776 €
Résultat foncier Année 1 : -4 312 €(Déficit de 4 312 €)
Imputable sur revenu global : 4 312 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 176 €/an
Revenus locatifs : +10 464 €
Charges déductibles : -5 176 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 288 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 464 €14 780 €3 730 €-4 316 €4 316 €--
210 673 €5 079 €3 629 €5 594 €---
310 887 €4 975 €3 525 €5 912 €---
411 105 €4 868 €3 417 €6 237 €---
511 327 €4 757 €3 306 €6 570 €---
611 553 €4 642 €3 191 €6 912 €---
711 784 €4 523 €3 073 €7 261 €---
812 020 €4 400 €2 950 €7 620 €---
912 260 €4 274 €2 823 €7 987 €---
1012 506 €4 143 €2 693 €8 363 €---
1112 756 €4 008 €2 557 €8 748 €---
1213 011 €3 868 €2 418 €9 143 €---
1313 271 €3 724 €2 273 €9 547 €---
1413 536 €3 575 €2 124 €9 962 €---
1513 807 €3 421 €1 970 €10 387 €---
1614 083 €3 261 €1 811 €10 822 €---
1714 365 €3 097 €1 647 €11 268 €---
1814 652 €2 927 €1 477 €11 725 €---
1914 945 €2 751 €1 301 €12 194 €---
2015 244 €2 570 €1 120 €12 674 €---
2115 549 €2 383 €932 €13 166 €---
2215 860 €2 189 €739 €13 671 €---
2316 177 €1 989 €539 €14 188 €---
2416 501 €1 782 €332 €14 719 €---
2516 831 €1 569 €118 €15 262 €---
TOTAL335 169 €99 555 €53 693 €235 614 €4 316 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 295 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-1 295 €+3 492 €
2+2 197 €+1 678 €+519 €
3+2 197 €+1 773 €+424 €
4+2 197 €+1 871 €+326 €
5+2 197 €+1 971 €+226 €
6+2 197 €+2 073 €+124 €
7+2 197 €+2 178 €+19 €
8+2 197 €+2 286 €-89 €
9+2 197 €+2 396 €-199 €
10+2 197 €+2 509 €-312 €
11+2 197 €+2 624 €-427 €
12+2 197 €+2 743 €-546 €
13+2 197 €+2 864 €-667 €
14+2 197 €+2 989 €-792 €
15+2 197 €+3 116 €-919 €
16+2 197 €+3 247 €-1 050 €
17+2 197 €+3 380 €-1 183 €
18+2 197 €+3 518 €-1 321 €
19+2 197 €+3 658 €-1 461 €
20+2 197 €+3 802 €-1 605 €
21+2 197 €+3 950 €-1 753 €
22+2 197 €+4 101 €-1 904 €
23+2 197 €+4 256 €-2 059 €
24+2 197 €+4 416 €-2 219 €
25+2 197 €+4 579 €-2 382 €
Total+54 925 €+70 684 €+-15 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →