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Appartement 4 pièces 89 m²

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface89
Coût Total115 440
Loyer Annuel10 464
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 101,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m²

Nouveauté Braga immobilier Venez découvrir cet appartement aux beaux volumes et très lumineux Situé au deuxième étage dans la résidence des 4 moulins à Boulogne sur mer L'environnement est très calme et à deux pas du dernier sou Vous retrouverez une belle pièce de vie, une grande cuisine, une salle de bains deux chambres et buanderie Rafraîchissement à prévoir Grande cave, vue dégagée et stationnement facile Visites et renseignements Nicolas Pruvost [Coordonnées masquées] Prix: 98 000 euros F.A.I. Cette annonce vous est proposée par M. Nicolas PRUVOST - EI - NoRSAC: 492562145, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de LILLE Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 89 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 242 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 185 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 410 € et 1 950 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.732280, 1.617436
Total : 115 440
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 9 600
Valeur du bien : 107 600
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10464€/an
Fourchette totale : 700€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 8402€ - 13032€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 688,89 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 311
Prix d'achat :98 000
Décote à l'achat :-52 311 (-34.8%)
Marge achat-revente :34 871€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 693,47
Coût de l'assurance :10 101,00
Taxe foncière : 1 046,41€/an
Soit par mois : 87,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, car salle de bain fonctionnelle mais datée.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures fonctionnelles mais datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne avec électroménager récent.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salon en bon état.
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux avec parquet récent.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Rénovation parquet 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre: 1920€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 464 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 440 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 776
Revenus locatifs : +10 464
Charges déductibles : -14 776
Résultat foncier Année 1 : -4 312(Déficit de 4 312 €)
Imputable sur revenu global : 4 312
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 176 €/an
Revenus locatifs : +10 464
Charges déductibles : -5 176
Résultat foncier Années 2+ : 5 288 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 46414 7803 730-4 3164 316 €--
210 6735 0793 6295 594---
310 8874 9753 5255 912---
411 1054 8683 4176 237---
511 3274 7573 3066 570---
611 5534 6423 1916 912---
711 7844 5233 0737 261---
812 0204 4002 9507 620---
912 2604 2742 8237 987---
1012 5064 1432 6938 363---
1112 7564 0082 5578 748---
1213 0113 8682 4189 143---
1313 2713 7242 2739 547---
1413 5363 5752 1249 962---
1513 8073 4211 97010 387---
1614 0833 2611 81110 822---
1714 3653 0971 64711 268---
1814 6522 9271 47711 725---
1914 9452 7511 30112 194---
2015 2442 5701 12012 674---
2115 5492 38393213 166---
2215 8602 18973913 671---
2316 1771 98953914 188---
2416 5011 78233214 719---
2516 8311 56911815 262---
TOTAL335 16999 55553 693235 6144 316Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 295
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 614
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197-1 295+3 492
2+2 197+1 678+519
3+2 197+1 773+424
4+2 197+1 871+326
5+2 197+1 971+226
6+2 197+2 073+124
7+2 197+2 178+19
8+2 197+2 286-89
9+2 197+2 396-199
10+2 197+2 509-312
11+2 197+2 624-427
12+2 197+2 743-546
13+2 197+2 864-667
14+2 197+2 989-792
15+2 197+3 116-919
16+2 197+3 247-1 050
17+2 197+3 380-1 183
18+2 197+3 518-1 321
19+2 197+3 658-1 461
20+2 197+3 802-1 605
21+2 197+3 950-1 753
22+2 197+4 101-1 904
23+2 197+4 256-2 059
24+2 197+4 416-2 219
25+2 197+4 579-2 382
Total+54 925+70 684+-15 759
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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