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Maison à vendre

VilleXambes (16)
Surface120m²
Coût Total147 826€
Loyer Annuel10 300€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 580 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 838,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Kitchenette, Cheminée, Salon (total 21 m²), 3 chambres, Terrasse, calme, Toilettes dans la salle de bains

Maison familiale à étage – 120 m² – Xambes

Située dans un secteur calme de Xambes, cette maison à étage construite en 1970 offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement, idéale pour une famille ou un projet d'évolution.

Au rez-de-chaussée :

Séjour/cuisine d'environ 50 m², lumineux et convivial

Salon indépendant pour des moments de détente

À l'étage :

Trois chambres confortables

Une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau, salle de jeux ou espace détente

Salle d'eau avec WC

Extérieur et annexes :

Garage spacieux de 36 m²

Cour intérieure idéale pour profiter des beaux jours

Équipements & confort :

Chauffage électrique + gaz bouteille

Tout-à-l'égout

VMC installée

Double vitrage

Cheminée en pierre

Chauffe-eau Atlantic (juin 2025)

Taxe foncière : 920 euros

Situation pratique :

Collège de Saint-Amant-de-Boixe à 6 km

Gare d'Angoulême à 30 km (30–35 min)

Proche de Mansle (9 km) et Vars (13 km)

Une maison fonctionnelle, lumineuse et modulable, prête à accueillir votre projet familial ou vos idées d'aménagement.

Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 7,00% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Alexis EMIER Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°533 788 022 Greffe de ANGOULEME) (réf. 597048 )

Ville : Xambes
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16330
Coordonnées : 45.826200, 0.105612
Total : 147 826€
Prix d'acquisition : 100 580€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 139 780€
Frais de notaire : 8 046€
Coût estimé : 8 046€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10300€/an
Fourchette totale : 700€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 8403€ - 12625€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325,65 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 077 €
Prix d'achat :100 580 €
Décote à l'achat :-58 497€ (-36.8%)
Marge achat-revente :11 251€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 826€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 761,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 461,18€
Coût de l'assurance :11 086,95€
Taxe foncière : 920,00€/an
Soit par mois : 76,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 858,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 75€/m² = 2250€, Peinture 30 m²: 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Xambes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 300 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 826 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 379 €
Revenus locatifs : +10 300 €
Charges déductibles : -45 379 €
Résultat foncier Année 1 : -35 079 €(Déficit de 35 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 179 €/an
Revenus locatifs : +10 300 €
Charges déductibles : -6 179 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 121 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13678.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 580 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 377 €(65% de 100 580 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 377 €/an
Calcul : 65 377 € × 3,636% = 2 377 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 300 €45 384 €4 820 €-35 083 €21 400 €13 683 €13 683 €
210 506 €6 054 €4 690 €4 452 €--9 231 €
310 716 €5 920 €4 556 €4 797 €--4 434 €
410 931 €5 781 €4 418 €5 149 €---
511 149 €5 638 €4 275 €5 511 €---
611 372 €5 490 €4 127 €5 882 €---
711 600 €5 337 €3 974 €6 263 €---
811 832 €5 179 €3 816 €6 653 €---
912 068 €5 016 €3 652 €7 053 €---
1012 310 €4 847 €3 483 €7 463 €---
1112 556 €4 672 €3 309 €7 884 €---
1212 807 €4 492 €3 129 €8 315 €---
1313 063 €4 306 €2 942 €8 758 €---
1413 324 €4 113 €2 750 €9 211 €---
1513 591 €3 914 €2 550 €9 677 €---
1613 863 €3 708 €2 345 €10 155 €---
1714 140 €3 496 €2 132 €10 644 €---
1814 423 €3 276 €1 912 €11 147 €---
1914 711 €3 049 €1 685 €11 663 €---
2015 006 €2 814 €1 450 €12 192 €---
2115 306 €2 571 €1 208 €12 734 €---
2215 612 €2 321 €957 €13 291 €---
2315 924 €2 061 €698 €13 863 €---
2416 242 €1 794 €430 €14 449 €---
2516 567 €1 517 €153 €15 050 €---
TOTAL329 920 €142 748 €69 461 €187 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163 €-6 420 €+8 583 €
2+2 163 €0 €+2 163 €
3+2 163 €0 €+2 163 €
4+2 163 €+215 €+1 948 €
5+2 163 €+1 653 €+510 €
6+2 163 €+1 765 €+398 €
7+2 163 €+1 879 €+284 €
8+2 163 €+1 996 €+167 €
9+2 163 €+2 116 €+47 €
10+2 163 €+2 239 €-76 €
11+2 163 €+2 365 €-202 €
12+2 163 €+2 495 €-332 €
13+2 163 €+2 627 €-464 €
14+2 163 €+2 763 €-600 €
15+2 163 €+2 903 €-740 €
16+2 163 €+3 046 €-883 €
17+2 163 €+3 193 €-1 030 €
18+2 163 €+3 344 €-1 181 €
19+2 163 €+3 499 €-1 336 €
20+2 163 €+3 657 €-1 494 €
21+2 163 €+3 820 €-1 657 €
22+2 163 €+3 987 €-1 824 €
23+2 163 €+4 159 €-1 996 €
24+2 163 €+4 335 €-2 172 €
25+2 163 €+4 515 €-2 352 €
Total+54 075 €+56 152 €+-2 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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