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Maison 143m2

VilleAmbillou (37)
Surface143
Coût Total205 120
Loyer Annuel15 232
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 111,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, maison mitoyenne de 143 m² située à Ambillou, offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable avec un grand jardin.

Elle se compose de :

4 chambres (dont une de 20 m2) en parquet Un petit salon lumineux en parquet Une grande cuisine avec séjour 2 salles de bain 2 toilettes Un dressing

Les annexes comprennent :

Une cave Un garage Un atelier (électricité à remettre aux normes) À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain de 1 170 m², clôturé, avec une source équipée d’une pompe, idéal pour les loisirs, le jardinage et les repas en famille.

Caractéristiques :

Surface habitable : 143 m² Terrain : 1 170 m² DPE : D Chauffage au fioul (chaudière de 2019)

Cette maison est idéale pour une famille à la recherche d'espace et de confort, dans un environnement calme tout en restant proche des commodités (crèche, école, pôle santé).

L’ensemble est à rafraîchir.

Prix : 159000€

Pour tout renseignement complémentaire, pour recevoir une visite virtuelle ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. Disponibilité : octobre 2026.

Ville : Ambillou
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37340
Coordonnées : 47.449550, 0.441150
Total : 205 120
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 33 400
Valeur du bien : 192 400
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1269€/mois
Loyer annuel estimé : 15232€/an
Fourchette totale : 1041€ - 1547€/mois
Fourchette annuelle : 12496€ - 18567€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 900 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 700
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-112 700 (-41.5%)
Marge achat-revente :66 580€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 056,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 382,75
Coût de l'assurance :15 384,00
Taxe foncière : 1 523,22€/an
Soit par mois : 126,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 269,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 183,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 143 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations pour la cuisine moderne
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des parquets dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'atelier
Quantité: 1 installation
Raison: Sécurité - mise aux normes nécessaire pour l'atelier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 050
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 650€ = 11050€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 750
    Remplacement lavabo et robinetterie: 1 lavabo (200€) + robinetterie (150€) + peinture 5 m² × 40€/m² = 200€ + 150€ + 200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rafraîchissement parquets: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambillou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 269 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 232 €/an
Calcul : 1 269 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 120 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 220
Revenus locatifs : +15 232
Charges déductibles : -42 220
Résultat foncier Année 1 : -26 988(Déficit de 26 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 588
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 820 €/an
Revenus locatifs : +15 232
Charges déductibles : -8 820
Résultat foncier Années 2+ : 6 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5588.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 23242 2276 688-26 99521 400 €5 595 €5 595 €
215 5378 6476 5086 890---
315 8488 4616 3227 387---
416 1658 2696 1307 896---
516 4888 0705 9318 418---
616 8187 8655 7268 953---
717 1547 6525 5149 502---
817 4977 4335 29410 064---
917 8477 2065 06810 641---
1018 2046 9724 83311 232---
1118 5686 7304 59111 838---
1218 9396 4804 34112 460---
1319 3186 2214 08213 097---
1419 7045 9543 81513 751---
1520 0995 6783 53914 421---
1620 5015 3923 25315 108---
1720 9115 0972 95815 814---
1821 3294 7922 65316 537---
1921 7554 4772 33817 278---
2022 1904 1512 01318 039---
2122 6343 8151 67618 820---
2223 0873 4671 32819 620---
2323 5493 10796920 442---
2424 0202 73559721 284---
2524 5002 35121322 149---
TOTAL487 891183 24796 383304 64421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 644
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 199-6 420+9 619
2+3 199+389+2 810
3+3 199+2 216+983
4+3 199+2 369+830
5+3 199+2 525+674
6+3 199+2 686+513
7+3 199+2 850+349
8+3 199+3 019+180
9+3 199+3 192+7
10+3 199+3 370-171
11+3 199+3 551-352
12+3 199+3 738-539
13+3 199+3 929-730
14+3 199+4 125-926
15+3 199+4 326-1 127
16+3 199+4 533-1 334
17+3 199+4 744-1 545
18+3 199+4 961-1 762
19+3 199+5 184-1 985
20+3 199+5 412-2 213
21+3 199+5 646-2 447
22+3 199+5 886-2 687
23+3 199+6 132-2 933
24+3 199+6 385-3 186
25+3 199+6 645-3 446
Total+79 975+91 393+-11 418
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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