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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-André-de-Roquepertuis (30)
Surface208
Coût Total287 200
Loyer Annuel23 900
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+310
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre dans la Vallée de la Cèze, une propriété pleine de potentiel composée d'une maison principale à rénover et d'un appartement indépendant. La maison principale, nécessite des travaux de rénovation, mais offre de beaux volumes avec un vaste salon lumineux et une cuisine séparée, à l'étage trois grandes chambres, un bureau, La toiture est en bon état, ce qui vous permettra de vous concentrer sur les aménagements intérieurs pour créer un espace à votre goût. Un appartement indépendant de deux chambres est également présent, offrant la possibilité de l'utiliser pour accueillir des invités ou générer des revenus locatifs. La propriété comprend un terrain attenant de 1454 m², ainsi qu'un terrain non attenant de 2612 m² avec accès direct à la rivière. En plus des espaces de vie, trois garages et une remise sont à votre disposition. Bien qu'en bord de route et nécessitant des rénovations, cette maison représente une opportunité unique de créer une demeure à votre image. Morgane ZAMORA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 534858576 - Nîmes.

Ville : Saint-André-de-Roquepertuis
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30630
Total : 287 200
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 71 200
Valeur du bien : 271 200
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208
Loyer prédit : 9.58€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1992€/mois
Loyer annuel estimé : 23900€/an
Fourchette totale : 1570€ - 2527€/mois
Fourchette annuelle : 18836€ - 30326€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 401,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :81,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 482,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 126,95
Coût de l'assurance :24 412,00
Taxe foncière : 2 389,99€/an
Soit par mois : 199,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 991,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 681,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :310,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur 208 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 200(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (installation incluse)
  • Isolation:10 400
    Isolation combles: 208 m² × 50€/m² = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 400
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (installation incluse)
  • Salon:1 400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-de-Roquepertuis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 900 €/an
Calcul : 1 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 200 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 390 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 808
Revenus locatifs : +23 900
Charges déductibles : -83 808
Résultat foncier Année 1 : -59 908(Déficit de 59 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 508
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 608 €/an
Revenus locatifs : +23 900
Charges déductibles : -12 608
Résultat foncier Années 2+ : 11 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38507.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 90083 8179 250-59 91721 400 €38 517 €38 517 €
224 37812 3679 00012 011--26 506 €
324 86512 1088 74212 757--13 748 €
425 36311 8418 47413 522--227 €
525 87011 5658 19914 305---
626 38711 2807 91315 107---
726 91510 9857 61915 930---
827 45310 6817 31516 772---
928 00210 3677 00017 636---
1028 56310 0426 67618 520---
1129 1349 7076 34019 427---
1229 7169 3605 99420 356---
1330 3119 0025 63621 309---
1430 9178 6325 26622 285---
1531 5358 2504 88423 285---
1632 1667 8554 48924 311---
1732 8097 4484 08125 362---
1833 4667 0263 66026 439---
1934 1356 5913 22427 544---
2034 8186 1412 77528 676---
2135 5145 6772 31029 837---
2236 2245 1971 83031 027---
2336 9494 7011 33532 248---
2437 6884 18982233 499---
2538 4413 66029334 782---
TOTAL765 520288 489133 127477 03121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 477 031
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 019-6 420+11 439
2+5 0190+5 019
3+5 0190+5 019
4+5 0190+5 019
5+5 019+4 224+795
6+5 019+4 532+487
7+5 019+4 779+240
8+5 019+5 032-13
9+5 019+5 291-272
10+5 019+5 556-537
11+5 019+5 828-809
12+5 019+6 107-1 088
13+5 019+6 393-1 374
14+5 019+6 685-1 666
15+5 019+6 986-1 967
16+5 019+7 293-2 274
17+5 019+7 609-2 590
18+5 019+7 932-2 913
19+5 019+8 263-3 244
20+5 019+8 603-3 584
21+5 019+8 951-3 932
22+5 019+9 308-4 289
23+5 019+9 674-4 655
24+5 019+10 050-5 031
25+5 019+10 435-5 416
Total+125 475+143 109+-17 634
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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