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Maison à vendre

VillePetite-Île (974)
Surface90m²
Coût Total183 040€
Loyer Annuel13 244€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 366,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

PETITE-ÎLE – Située dans un environnement calme et sans vis-à-vis, en retrait de l'axe principal, à seulement 3 minutes du centre-ville de Petite-Île, de ses commerces et commodités, et à 25 minutes de Saint-Pierre, cette maison F4 offre un beau potentiel de rénovation. Édifiée sur une parcelle à détacher d'une superficie d'environ 197 m² utiles (330 m² arpentés), elle se compose de :

  • Au sous-sol : un garage, une chambre, une salle d'eau, un WC.
  • A l'étage : un séjour / salle à manger, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle de bains, un WC indépendant, une terrasse avec une vue dégagée sur le littoral. Cette maison, construite depuis plus de 30 ans, nécessite une rénovation complète et conviendra parfaitement aux acquéreurs souhaitant réaliser un projet à leur image ou à un investisseur en quête d'un bien à valoriser.

123 000 euros. 115 000 euros + Honoraires de négo. : 8 000 euros (soit 6,96% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Petite-Île
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97429
Coordonnées : -21.337463, 55.576438
Total : 183 040€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 50 200€
Valeur du bien : 173 200€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.23€ - 16.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13244€/an
Fourchette totale : 830€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 9966€ - 17601€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 844,83 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 035 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-133 035€ (-52.0%)
Marge achat-revente :72 995€ (28.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 007,70€
Coût de l'assurance :16 016,00€
Taxe foncière : 1 324,42€/an
Soit par mois : 110,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 103,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs jaunis nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 200 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Petite-Île (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 244 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 040 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 127 €
Revenus locatifs : +13 244 €
Charges déductibles : -58 127 €
Résultat foncier Année 1 : -44 883 €(Déficit de 44 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 927 €/an
Revenus locatifs : +13 244 €
Charges déductibles : -7 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23483.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 244 €58 133 €5 968 €-44 889 €21 400 €23 489 €23 489 €
213 509 €7 773 €5 808 €5 736 €--17 753 €
313 779 €7 607 €5 642 €6 173 €--11 580 €
414 055 €7 435 €5 470 €6 620 €--4 960 €
514 336 €7 258 €5 293 €7 078 €---
614 623 €7 075 €5 110 €7 548 €---
714 915 €6 885 €4 920 €8 030 €---
815 213 €6 690 €4 724 €8 524 €---
915 518 €6 487 €4 522 €9 030 €---
1015 828 €6 278 €4 313 €9 550 €---
1116 145 €6 062 €4 097 €10 082 €---
1216 468 €5 839 €3 874 €10 629 €---
1316 797 €5 608 €3 643 €11 189 €---
1417 133 €5 370 €3 405 €11 763 €---
1517 475 €5 123 €3 158 €12 352 €---
1617 825 €4 868 €2 903 €12 957 €---
1718 181 €4 605 €2 640 €13 576 €---
1818 545 €4 333 €2 368 €14 212 €---
1918 916 €4 052 €2 087 €14 864 €---
2019 294 €3 761 €1 796 €15 533 €---
2119 680 €3 461 €1 496 €16 220 €---
2220 074 €3 150 €1 185 €16 924 €---
2320 475 €2 829 €864 €17 646 €---
2420 885 €2 498 €533 €18 387 €---
2521 302 €2 155 €190 €19 147 €---
TOTAL424 216 €185 334 €86 008 €238 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 781 €-6 420 €+9 201 €
2+2 781 €0 €+2 781 €
3+2 781 €0 €+2 781 €
4+2 781 €0 €+2 781 €
5+2 781 €+635 €+2 146 €
6+2 781 €+2 264 €+517 €
7+2 781 €+2 409 €+372 €
8+2 781 €+2 557 €+224 €
9+2 781 €+2 709 €+72 €
10+2 781 €+2 865 €-84 €
11+2 781 €+3 025 €-244 €
12+2 781 €+3 189 €-408 €
13+2 781 €+3 357 €-576 €
14+2 781 €+3 529 €-748 €
15+2 781 €+3 706 €-925 €
16+2 781 €+3 887 €-1 106 €
17+2 781 €+4 073 €-1 292 €
18+2 781 €+4 264 €-1 483 €
19+2 781 €+4 459 €-1 678 €
20+2 781 €+4 660 €-1 879 €
21+2 781 €+4 866 €-2 085 €
22+2 781 €+5 077 €-2 296 €
23+2 781 €+5 294 €-2 513 €
24+2 781 €+5 516 €-2 735 €
25+2 781 €+5 744 €-2 963 €
Total+69 525 €+71 665 €+-2 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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