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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface55m²
Coût Total86 720€
Loyer Annuel5 838€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 55 m², Bâtiment de 6 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1970, Au 4ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour, 1 Parking, Travaux, Interphone, Orientation Est, Calme

Bellevue la riviere Rue lissagaray: Venez visiter ce t3 de 55m2 au 4 eme étage avec ascenseur, vous disposerez d'un séjour avec balcon sans vis a vis et vue dégagée, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un wc indépendant. L'appartement est calme, clair, et ensoleillée, il bénéficie d'un parking collectif au pied de l'immeuble . Le chauffage est individuel au gaz, les charges sont de 70 € et la taxe fonciere est de 950 € . DPE E Des travaux sont à prévoir travaux . Contact N JAVELLE au u07 u82 u00 u42 u25 NEYRET IMMOBILIER

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.420970, 4.387440
Total : 86 720€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 83 200€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5838€/an
Fourchette totale : 361€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4330€ - 7871€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :25,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 458,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 104,02€
Coût de l'assurance :7 588,00€
Taxe foncière : 950,00€/an
Soit par mois : 79,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 486,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel au gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture usée dans le salon.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du carrelage dans l'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Entrée:500€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 100€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 720 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 265 €
Revenus locatifs : +5 838 €
Charges déductibles : -44 265 €
Résultat foncier Année 1 : -38 426 €(Déficit de 38 426 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 026 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 065 €/an
Revenus locatifs : +5 838 €
Charges déductibles : -5 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17026.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 838 €44 268 €2 974 €-38 429 €21 400 €17 029 €17 029 €
25 955 €4 989 €2 896 €966 €--16 063 €
36 074 €4 908 €2 815 €1 166 €--14 898 €
46 196 €4 825 €2 731 €1 371 €--13 526 €
56 320 €4 738 €2 644 €1 582 €--11 944 €
66 446 €4 648 €2 554 €1 798 €--10 146 €
76 575 €4 555 €2 461 €2 020 €--8 126 €
86 706 €4 459 €2 365 €2 248 €--5 878 €
96 841 €4 359 €2 265 €2 482 €--3 397 €
106 977 €4 256 €2 162 €2 722 €--675 €
117 117 €4 149 €2 055 €2 968 €---
127 259 €4 038 €1 945 €3 221 €---
137 405 €3 924 €1 830 €3 481 €---
147 553 €3 805 €1 712 €3 748 €---
157 704 €3 682 €1 589 €4 021 €---
167 858 €3 555 €1 462 €4 302 €---
178 015 €3 424 €1 330 €4 591 €---
188 175 €3 288 €1 194 €4 888 €---
198 339 €3 147 €1 053 €5 192 €---
208 505 €3 001 €907 €5 505 €---
218 676 €2 849 €756 €5 826 €---
228 849 €2 693 €599 €6 156 €---
239 026 €2 531 €438 €6 495 €---
249 207 €2 363 €270 €6 843 €---
259 391 €2 190 €96 €7 201 €---
TOTAL187 006 €134 642 €43 104 €52 364 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 226 €-6 420 €+7 646 €
2+1 226 €0 €+1 226 €
3+1 226 €0 €+1 226 €
4+1 226 €0 €+1 226 €
5+1 226 €0 €+1 226 €
6+1 226 €0 €+1 226 €
7+1 226 €0 €+1 226 €
8+1 226 €0 €+1 226 €
9+1 226 €0 €+1 226 €
10+1 226 €0 €+1 226 €
11+1 226 €+688 €+538 €
12+1 226 €+966 €+260 €
13+1 226 €+1 044 €+182 €
14+1 226 €+1 124 €+102 €
15+1 226 €+1 206 €+20 €
16+1 226 €+1 291 €-65 €
17+1 226 €+1 377 €-151 €
18+1 226 €+1 466 €-240 €
19+1 226 €+1 558 €-332 €
20+1 226 €+1 651 €-425 €
21+1 226 €+1 748 €-522 €
22+1 226 €+1 847 €-621 €
23+1 226 €+1 949 €-723 €
24+1 226 €+2 053 €-827 €
25+1 226 €+2 160 €-934 €
Total+30 650 €+15 709 €+14 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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