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T3 lumineux avec fort potentiel et belle hauteur sous plafon

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface59.5m²
Coût Total139 420€
Loyer Annuel7 767€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 59.5 m²
Prix au m² : 1 596,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

Venez découvrir dès l'entrée le potentiel et le charme de ce T3 à Vienne, offrant une belle hauteur sous plafond apportant volume et luminosité, dans un environnement calme et agréable au quotidien. Vous découvrirez une pièce de vie conviviale prolongée par un balcon, idéal pour profiter des beaux jours. Deux chambres viennent compléter l'ensemble. L'agencement permet d'imaginer facilement un lieu de vie à votre image, avec de nombreuses possibilités d'aménagement pour optimiser chaque espace, le tout dans un secteur recherché proche des commodités. Ce bien réunit confort, tranquillité et potentiel. Visite sur dossier de financement. Pour plus d'informations ou organiser une visite, me contacter. Cette annonce vous est proposée par HERNANDEZ Celia - EI - NoRSAC: 981 930 266, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de LYON Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://ikami.fr/bareme_2530

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.538489, 4.866127
Total : 139 420€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 36 820€
Valeur du bien : 131 820€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.5m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7767€/an
Fourchette totale : 498€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 5980€ - 10089€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 199,33 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 860 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-35 860€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-8 560€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 730,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 734,34€
Coût de l'assurance :11 850,70€
Taxe foncière : 776,74€/an
Soit par mois : 64,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 477 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59.5 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 59.5 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 820 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 767 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 751 €
Revenus locatifs : +7 767 €
Charges déductibles : -42 751 €
Résultat foncier Année 1 : -34 983 €(Déficit de 34 983 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 931 €/an
Revenus locatifs : +7 767 €
Charges déductibles : -5 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13583.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 767 €42 755 €4 684 €-34 988 €21 400 €13 588 €13 588 €
27 923 €5 811 €4 560 €2 112 €--11 476 €
38 081 €5 682 €4 431 €2 399 €--9 077 €
48 243 €5 549 €4 298 €2 694 €--6 383 €
58 408 €5 411 €4 161 €2 996 €--3 387 €
68 576 €5 269 €4 018 €3 307 €--80 €
78 747 €5 121 €3 871 €3 626 €---
88 922 €4 969 €3 718 €3 953 €---
99 101 €4 811 €3 560 €4 290 €---
109 283 €4 648 €3 397 €4 635 €---
119 468 €4 479 €3 228 €4 989 €---
129 658 €4 305 €3 054 €5 353 €---
139 851 €4 124 €2 873 €5 727 €---
1410 048 €3 937 €2 686 €6 111 €---
1510 249 €3 744 €2 493 €6 505 €---
1610 454 €3 543 €2 293 €6 910 €---
1710 663 €3 336 €2 086 €7 327 €---
1810 876 €3 122 €1 872 €7 754 €---
1911 094 €2 901 €1 650 €8 193 €---
2011 316 €2 672 €1 421 €8 644 €---
2111 542 €2 435 €1 184 €9 107 €---
2211 773 €2 189 €938 €9 584 €---
2312 008 €1 935 €685 €10 073 €---
2412 248 €1 673 €422 €10 575 €---
2512 493 €1 401 €151 €11 092 €---
TOTAL248 793 €135 824 €67 734 €112 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 631 €-6 420 €+8 051 €
2+1 631 €0 €+1 631 €
3+1 631 €0 €+1 631 €
4+1 631 €0 €+1 631 €
5+1 631 €0 €+1 631 €
6+1 631 €0 €+1 631 €
7+1 631 €+1 064 €+567 €
8+1 631 €+1 186 €+445 €
9+1 631 €+1 287 €+344 €
10+1 631 €+1 390 €+241 €
11+1 631 €+1 497 €+134 €
12+1 631 €+1 606 €+25 €
13+1 631 €+1 718 €-87 €
14+1 631 €+1 833 €-202 €
15+1 631 €+1 952 €-321 €
16+1 631 €+2 073 €-442 €
17+1 631 €+2 198 €-567 €
18+1 631 €+2 326 €-695 €
19+1 631 €+2 458 €-827 €
20+1 631 €+2 593 €-962 €
21+1 631 €+2 732 €-1 101 €
22+1 631 €+2 875 €-1 244 €
23+1 631 €+3 022 €-1 391 €
24+1 631 €+3 173 €-1 542 €
25+1 631 €+3 328 €-1 697 €
Total+40 775 €+33 891 €+6 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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