Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleAncenis (44)
Surface111.13m²
Coût Total168 880€
Loyer Annuel13 972€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 500 €
Surface : 111.13 m²
Prix au m² : 1 336,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 4 chambres, 1 place de parking, Belle vue, Pas de balcon

Idéalement situé à proximité de la gare, des commerces et des écoles, cet appartement aux volumes généreux est à découvrir. Au dernier étage, il offre une pièce de vie spacieuse et lumineuse bénéficiant d'une vue dégagée, ainsi qu'une cuisine équipée ouverte sur l'espace principal. Un coin nuit bien agencé dessert quatre belles chambres, un dressing et une salle de bains. Une place de parking sécurisée et une cave complètent les prestations de ce bien. Le bien est soumis au statut de la copropriété : Nombre de lots : 40 Charges annuelles de copropriété : 2487 € (charge et entretien) Pas de procédure en cours Pour tous renseignements, n'hésitez pas à contacter Axel GASNIER, agent commercial, EI, RCS (979 213 006) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ancenis
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44150
Coordonnées : 47.367990, -1.175433
Total : 168 880€
Prix d'acquisition : 148 500€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 157 000€
Frais de notaire : 11 880€
Coût estimé : 11 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111.13m²
Loyer prédit : 10.48€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13972€/an
Fourchette totale : 895€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 10745€ - 18167€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 040,07 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 712 €
Prix d'achat :148 500 €
Décote à l'achat :-78 212€ (-34.5%)
Marge achat-revente :57 832€ (25.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :49,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 890,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 399,37€
Coût de l'assurance :14 777,00€
Taxe foncière : 1 397,15€/an
Soit par mois : 116,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 207,25€/mois
Soit par an : 2 487,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 164,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ancenis. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 972 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 880 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 397 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 487 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 728 €
Revenus locatifs : +13 972 €
Charges déductibles : -18 728 €
Résultat foncier Année 1 : -4 757 €(Déficit de 4 757 €)
Imputable sur revenu global : 4 757 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 228 €/an
Revenus locatifs : +13 972 €
Charges déductibles : -10 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 743 €/an
Prix d'achat du bien : 148 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 525 €(65% de 148 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 525 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 972 €18 734 €5 758 €-4 762 €4 762 €--
214 251 €10 082 €5 606 €4 169 €---
314 536 €9 924 €5 449 €4 612 €---
414 827 €9 762 €5 287 €5 065 €---
515 123 €9 593 €5 118 €5 530 €---
615 426 €9 419 €4 944 €6 007 €---
715 734 €9 239 €4 763 €6 496 €---
816 049 €9 052 €4 577 €6 997 €---
916 370 €8 859 €4 383 €7 511 €---
1016 697 €8 658 €4 183 €8 039 €---
1117 031 €8 451 €3 976 €8 580 €---
1217 372 €8 237 €3 762 €9 135 €---
1317 719 €8 015 €3 540 €9 704 €---
1418 074 €7 786 €3 310 €10 288 €---
1518 435 €7 548 €3 073 €10 887 €---
1618 804 €7 302 €2 827 €11 502 €---
1719 180 €7 047 €2 572 €12 133 €---
1819 563 €6 784 €2 309 €12 780 €---
1919 955 €6 511 €2 036 €13 444 €---
2020 354 €6 229 €1 753 €14 125 €---
2120 761 €5 936 €1 461 €14 825 €---
2221 176 €5 634 €1 159 €15 542 €---
2321 600 €5 321 €846 €16 279 €---
2422 032 €4 997 €522 €17 035 €---
2522 472 €4 661 €186 €17 811 €---
TOTAL447 512 €203 780 €83 399 €243 731 €4 762 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 429 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 934 €-1 429 €+4 363 €
2+2 934 €+1 251 €+1 683 €
3+2 934 €+1 383 €+1 551 €
4+2 934 €+1 519 €+1 415 €
5+2 934 €+1 659 €+1 275 €
6+2 934 €+1 802 €+1 132 €
7+2 934 €+1 949 €+985 €
8+2 934 €+2 099 €+835 €
9+2 934 €+2 253 €+681 €
10+2 934 €+2 412 €+522 €
11+2 934 €+2 574 €+360 €
12+2 934 €+2 740 €+194 €
13+2 934 €+2 911 €+23 €
14+2 934 €+3 086 €-152 €
15+2 934 €+3 266 €-332 €
16+2 934 €+3 451 €-517 €
17+2 934 €+3 640 €-706 €
18+2 934 €+3 834 €-900 €
19+2 934 €+4 033 €-1 099 €
20+2 934 €+4 238 €-1 304 €
21+2 934 €+4 447 €-1 513 €
22+2 934 €+4 663 €-1 729 €
23+2 934 €+4 884 €-1 950 €
24+2 934 €+5 110 €-2 176 €
25+2 934 €+5 343 €-2 409 €
Total+73 350 €+73 119 €+231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →