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maison vente 5 pieces puissalicon 90m2

Bien expiré
VillePuissalicon (34)
Surface90m²
Coût Total127 280€
Loyer Annuel9 512€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Puissalicon (34480), charmante maison de village à rénover entièrement. Toiture/Isolation/ étanchéité terrasse/ plomberie/ électricité/ plafond séjour ... Au rez-de Chaussée, la maison se compose, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'une salle d'eau. Au 1er étage, un pallier dessert un wc séparé, une chambre, un séjour lumineux équipé d'une cheminée avec insert. Un escalier mène au deuxième étage de la maison qui se compose de deux chambres et une terrasse. Idéal Artisan ou bricoleur. La maison a un fort potentiel pour en faire une magnifique maison de village. Renseignements sur demande

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 301 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sophie Clemente mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BEZIERS sous le numéro 832312490, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Puissalicon
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34480
Total : 127 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 122 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9512€/an
Fourchette totale : 591€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 7090€ - 12759€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 071,43 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 429 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-120 429€ (-64.6%)
Marge achat-revente :59 149€ (31.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 674,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 878,10€
Coût de l'assurance :11 137,00€
Taxe foncière : 951,16€/an
Soit par mois : 79,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 792,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + prises supplémentaires
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 assumé - plomberie nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 133€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique + prises: 1 tableau électrique + 10 prises × 150€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 000€
    Réfection complète plomberie: 1 plomberie complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puissalicon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 796 €
Revenus locatifs : +9 512 €
Charges déductibles : -61 796 €
Résultat foncier Année 1 : -52 284 €(Déficit de 52 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 796 €/an
Revenus locatifs : +9 512 €
Charges déductibles : -5 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30883.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 512 €61 800 €4 403 €-52 288 €21 400 €30 888 €30 888 €
29 702 €5 684 €4 288 €4 017 €--26 871 €
39 896 €5 565 €4 168 €4 331 €--22 540 €
410 094 €5 441 €4 045 €4 653 €--17 887 €
510 296 €5 313 €3 916 €4 983 €--12 905 €
610 502 €5 180 €3 784 €5 321 €--7 583 €
710 712 €5 043 €3 646 €5 669 €--1 915 €
810 926 €4 901 €3 504 €6 025 €---
911 144 €4 754 €3 357 €6 391 €---
1011 367 €4 601 €3 204 €6 766 €---
1111 595 €4 443 €3 046 €7 152 €---
1211 827 €4 279 €2 883 €7 547 €---
1312 063 €4 110 €2 713 €7 953 €---
1412 304 €3 934 €2 538 €8 370 €---
1512 550 €3 753 €2 356 €8 798 €---
1612 801 €3 565 €2 168 €9 237 €---
1713 057 €3 370 €1 973 €9 688 €---
1813 319 €3 168 €1 771 €10 151 €---
1913 585 €2 959 €1 562 €10 626 €---
2013 857 €2 743 €1 346 €11 114 €---
2114 134 €2 519 €1 122 €11 615 €---
2214 416 €2 287 €890 €12 130 €---
2314 705 €2 046 €650 €12 659 €---
2414 999 €1 797 €401 €13 202 €---
2515 299 €1 540 €143 €13 759 €---
TOTAL304 660 €154 794 €63 878 €149 866 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 997 €-6 420 €+8 417 €
2+1 997 €0 €+1 997 €
3+1 997 €0 €+1 997 €
4+1 997 €0 €+1 997 €
5+1 997 €0 €+1 997 €
6+1 997 €0 €+1 997 €
7+1 997 €0 €+1 997 €
8+1 997 €+1 233 €+764 €
9+1 997 €+1 917 €+80 €
10+1 997 €+2 030 €-33 €
11+1 997 €+2 146 €-149 €
12+1 997 €+2 264 €-267 €
13+1 997 €+2 386 €-389 €
14+1 997 €+2 511 €-514 €
15+1 997 €+2 639 €-642 €
16+1 997 €+2 771 €-774 €
17+1 997 €+2 906 €-909 €
18+1 997 €+3 045 €-1 048 €
19+1 997 €+3 188 €-1 191 €
20+1 997 €+3 334 €-1 337 €
21+1 997 €+3 485 €-1 488 €
22+1 997 €+3 639 €-1 642 €
23+1 997 €+3 798 €-1 801 €
24+1 997 €+3 960 €-1 963 €
25+1 997 €+4 128 €-2 131 €
Total+49 925 €+44 960 €+4 965 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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