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maison vente 5 pieces puissalicon 90m2

VillePuissalicon (34)
Surface90
Coût Total127 280
Loyer Annuel9 512
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Puissalicon (34480), charmante maison de village à rénover entièrement. Toiture/Isolation/ étanchéité terrasse/ plomberie/ électricité/ plafond séjour ... Au rez-de Chaussée, la maison se compose, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'une salle d'eau. Au 1er étage, un pallier dessert un wc séparé, une chambre, un séjour lumineux équipé d'une cheminée avec insert. Un escalier mène au deuxième étage de la maison qui se compose de deux chambres et une terrasse. Idéal Artisan ou bricoleur. La maison a un fort potentiel pour en faire une magnifique maison de village. Renseignements sur demande

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 301 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sophie Clemente mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BEZIERS sous le numéro 832312490, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Puissalicon
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34480
Total : 127 280
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 56 000
Valeur du bien : 122 000
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9512€/an
Fourchette totale : 591€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 7090€ - 12759€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 071,43 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 429
Prix d'achat :66 000
Décote à l'achat :-120 429 (-64.6%)
Marge achat-revente :59 149€ (31.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 674,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 878,10
Coût de l'assurance :11 137,00
Taxe foncière : 951,16€/an
Soit par mois : 79,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 792,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + prises supplémentaires
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 assumé - plomberie nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 133€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique + prises: 1 tableau électrique + 10 prises × 150€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 000
    Réfection complète plomberie: 1 plomberie complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puissalicon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 280 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 796
Revenus locatifs : +9 512
Charges déductibles : -61 796
Résultat foncier Année 1 : -52 284(Déficit de 52 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 884
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 796 €/an
Revenus locatifs : +9 512
Charges déductibles : -5 796
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30883.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 51261 8004 403-52 28821 400 €30 888 €30 888 €
29 7025 6844 2884 017--26 871 €
39 8965 5654 1684 331--22 540 €
410 0945 4414 0454 653--17 887 €
510 2965 3133 9164 983--12 905 €
610 5025 1803 7845 321--7 583 €
710 7125 0433 6465 669--1 915 €
810 9264 9013 5046 025---
911 1444 7543 3576 391---
1011 3674 6013 2046 766---
1111 5954 4433 0467 152---
1211 8274 2792 8837 547---
1312 0634 1102 7137 953---
1412 3043 9342 5388 370---
1512 5503 7532 3568 798---
1612 8013 5652 1689 237---
1713 0573 3701 9739 688---
1813 3193 1681 77110 151---
1913 5852 9591 56210 626---
2013 8572 7431 34611 114---
2114 1342 5191 12211 615---
2214 4162 28789012 130---
2314 7052 04665012 659---
2414 9991 79740113 202---
2515 2991 54014313 759---
TOTAL304 660154 79463 878149 86621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 866
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 997-6 420+8 417
2+1 9970+1 997
3+1 9970+1 997
4+1 9970+1 997
5+1 9970+1 997
6+1 9970+1 997
7+1 9970+1 997
8+1 997+1 233+764
9+1 997+1 917+80
10+1 997+2 030-33
11+1 997+2 146-149
12+1 997+2 264-267
13+1 997+2 386-389
14+1 997+2 511-514
15+1 997+2 639-642
16+1 997+2 771-774
17+1 997+2 906-909
18+1 997+3 045-1 048
19+1 997+3 188-1 191
20+1 997+3 334-1 337
21+1 997+3 485-1 488
22+1 997+3 639-1 642
23+1 997+3 798-1 801
24+1 997+3 960-1 963
25+1 997+4 128-2 131
Total+49 925+44 960+4 965
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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