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Maison 8 pièces 163 m²

Bien expiré
VilleVilleneuve-lès-Béziers (34)
Surface163
Coût Total232 224
Loyer Annuel20 235
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+302
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 500 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 861,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison

Idéal pour les investisseurs ou les amateurs de projets de rénovation ! Cette vaste maison ancienne offre une belle surface habitable et un grand potentiel pour créer trois logements distincts. Deux logements dans l'habitation principale, à organiser selon vos envies, avec des espaces lumineux et bien agencés. Un troisième logement dans une remise attenante, donnant directement sur la cour, idéale pour un studio ou une petite maison indépendante. Le bien dispose de deux entrées distinctes : une depuis la cour, l'autre par l'habitation principale, facilitant ainsi l'accès indépendant à chaque logement potentiel.

Bonus : Possibilité d'aménager un garage, pratique pour une utilisation en résidence principale, permettant de stationner en toute sécurité ou de créer un espace de stockage supplémentaire.

Une opportunité rare pour les investisseurs ou les particuliers en quête de projet immobilier. Contactez-nous pour plus d'informations ou une visite !

Honoraires TTC charge vendeur Agent commercial RSAC n° 445 166 424 - Contactez moi au [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Référence annonce : 3467763350_A Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Villeneuve-lès-Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34420
Coordonnées : 43.317108, 3.272731
Total : 232 224
Prix d'acquisition : 140 500
Travaux : 80 484
Valeur du bien : 220 984
Frais de notaire : 11 240
Coût estimé : 11 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1686€/mois
Loyer annuel estimé : 20235€/an
Fourchette totale : 1291€ - 2202€/mois
Fourchette annuelle : 15496€ - 26424€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 224
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :69,67€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 216,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 708,07
Coût de l'assurance :20 900,16
Taxe foncière : 2 023,49€/an
Soit par mois : 168,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 686,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 384,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :301,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: environ 53 m² (total des salons)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - salons nécessitent rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 484(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 009
    Isolation toiture/combles: 163 m² × 43€/m² = 7000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Salon:3 975
    Peinture murs et plafonds: 53 m² × 40€/m² = 2120€, Remplacement revêtement sol: 53 m² × 35€/m² = 1855€, Main d'œuvre: 25% de 3975€ = 993€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-lès-Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 235 €/an
Calcul : 1 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 224 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 484
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 070
Revenus locatifs : +20 235
Charges déductibles : -91 070
Résultat foncier Année 1 : -70 835(Déficit de 70 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 435
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 586 €/an
Revenus locatifs : +20 235
Charges déductibles : -10 586
Résultat foncier Années 2+ : 9 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49434.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 325(65% de 140 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 321 €/an
Calcul : 91 325 € × 3,636% = 3 321
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 23591 0777 733-70 84221 400 €49 442 €49 442 €
220 64010 3877 52710 253--39 189 €
321 05210 1747 31410 879--28 310 €
421 4739 9537 09411 520--16 790 €
521 9039 7256 86512 178--4 612 €
622 3419 4896 63012 852---
722 7889 2456 38613 543---
823 2448 9936 13314 251---
923 7088 7325 87214 977---
1024 1838 4625 60315 721---
1124 6668 1835 32316 483---
1225 1607 8945 03517 265---
1325 6637 5964 73618 067---
1426 1767 2874 42818 889---
1526 7006 9684 10819 732---
1627 2346 6373 77820 596---
1727 7786 2963 43621 482---
1828 3345 9433 08322 391---
1928 9005 5772 71823 323---
2029 4785 2002 34024 279---
2130 0684 8091 94925 259---
2230 6694 4051 54526 265---
2331 2833 9871 12727 296---
2431 9083 55469528 354---
2532 5473 10724829 439---
TOTAL648 131263 680111 708384 45221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 452
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 249-6 420+10 669
2+4 2490+4 249
3+4 2490+4 249
4+4 2490+4 249
5+4 2490+4 249
6+4 249+2 472+1 777
7+4 249+4 063+186
8+4 249+4 275-26
9+4 249+4 493-244
10+4 249+4 716-467
11+4 249+4 945-696
12+4 249+5 180-931
13+4 249+5 420-1 171
14+4 249+5 667-1 418
15+4 249+5 920-1 671
16+4 249+6 179-1 930
17+4 249+6 445-2 196
18+4 249+6 717-2 468
19+4 249+6 997-2 748
20+4 249+7 284-3 035
21+4 249+7 578-3 329
22+4 249+7 879-3 630
23+4 249+8 189-3 940
24+4 249+8 506-4 257
25+4 249+8 832-4 583
Total+106 225+115 336+-9 111
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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