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Maison 8 pièces 163 m²

Bien expiré
VilleVilleneuve-lès-Béziers (34)
Surface163m²
Coût Total232 224€
Loyer Annuel20 235€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 500 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 861,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison

Idéal pour les investisseurs ou les amateurs de projets de rénovation ! Cette vaste maison ancienne offre une belle surface habitable et un grand potentiel pour créer trois logements distincts. Deux logements dans l'habitation principale, à organiser selon vos envies, avec des espaces lumineux et bien agencés. Un troisième logement dans une remise attenante, donnant directement sur la cour, idéale pour un studio ou une petite maison indépendante. Le bien dispose de deux entrées distinctes : une depuis la cour, l'autre par l'habitation principale, facilitant ainsi l'accès indépendant à chaque logement potentiel.

Bonus : Possibilité d'aménager un garage, pratique pour une utilisation en résidence principale, permettant de stationner en toute sécurité ou de créer un espace de stockage supplémentaire.

Une opportunité rare pour les investisseurs ou les particuliers en quête de projet immobilier. Contactez-nous pour plus d'informations ou une visite !

Honoraires TTC charge vendeur Agent commercial RSAC n° 445 166 424 - Contactez moi au [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Référence annonce : 3467763350_A Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Villeneuve-lès-Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34420
Coordonnées : 43.317108, 3.272731
Total : 232 224€
Prix d'acquisition : 140 500€
Travaux : 80 484€
Valeur du bien : 220 984€
Frais de notaire : 11 240€
Coût estimé : 11 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1686€/mois
Loyer annuel estimé : 20235€/an
Fourchette totale : 1291€ - 2202€/mois
Fourchette annuelle : 15496€ - 26424€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 224€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :69,67€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 216,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 708,07€
Coût de l'assurance :20 900,16€
Taxe foncière : 2 023,49€/an
Soit par mois : 168,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 686,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 384,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :301,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: environ 53 m² (total des salons)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - salons nécessitent rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 484 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 009€
    Isolation toiture/combles: 163 m² × 43€/m² = 7000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Salon:3 975€
    Peinture murs et plafonds: 53 m² × 40€/m² = 2120€, Remplacement revêtement sol: 53 m² × 35€/m² = 1855€, Main d'œuvre: 25% de 3975€ = 993€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant 20% de main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant 20% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-lès-Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 235 €/an
Calcul : 1 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 224 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 484 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 070 €
Revenus locatifs : +20 235 €
Charges déductibles : -91 070 €
Résultat foncier Année 1 : -70 835 €(Déficit de 70 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 586 €/an
Revenus locatifs : +20 235 €
Charges déductibles : -10 586 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49434.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 325 €(65% de 140 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 321 €/an
Calcul : 91 325 € × 3,636% = 3 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 235 €91 077 €7 733 €-70 842 €21 400 €49 442 €49 442 €
220 640 €10 387 €7 527 €10 253 €--39 189 €
321 052 €10 174 €7 314 €10 879 €--28 310 €
421 473 €9 953 €7 094 €11 520 €--16 790 €
521 903 €9 725 €6 865 €12 178 €--4 612 €
622 341 €9 489 €6 630 €12 852 €---
722 788 €9 245 €6 386 €13 543 €---
823 244 €8 993 €6 133 €14 251 €---
923 708 €8 732 €5 872 €14 977 €---
1024 183 €8 462 €5 603 €15 721 €---
1124 666 €8 183 €5 323 €16 483 €---
1225 160 €7 894 €5 035 €17 265 €---
1325 663 €7 596 €4 736 €18 067 €---
1426 176 €7 287 €4 428 €18 889 €---
1526 700 €6 968 €4 108 €19 732 €---
1627 234 €6 637 €3 778 €20 596 €---
1727 778 €6 296 €3 436 €21 482 €---
1828 334 €5 943 €3 083 €22 391 €---
1928 900 €5 577 €2 718 €23 323 €---
2029 478 €5 200 €2 340 €24 279 €---
2130 068 €4 809 €1 949 €25 259 €---
2230 669 €4 405 €1 545 €26 265 €---
2331 283 €3 987 €1 127 €27 296 €---
2431 908 €3 554 €695 €28 354 €---
2532 547 €3 107 €248 €29 439 €---
TOTAL648 131 €263 680 €111 708 €384 452 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 452 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 249 €-6 420 €+10 669 €
2+4 249 €0 €+4 249 €
3+4 249 €0 €+4 249 €
4+4 249 €0 €+4 249 €
5+4 249 €0 €+4 249 €
6+4 249 €+2 472 €+1 777 €
7+4 249 €+4 063 €+186 €
8+4 249 €+4 275 €-26 €
9+4 249 €+4 493 €-244 €
10+4 249 €+4 716 €-467 €
11+4 249 €+4 945 €-696 €
12+4 249 €+5 180 €-931 €
13+4 249 €+5 420 €-1 171 €
14+4 249 €+5 667 €-1 418 €
15+4 249 €+5 920 €-1 671 €
16+4 249 €+6 179 €-1 930 €
17+4 249 €+6 445 €-2 196 €
18+4 249 €+6 717 €-2 468 €
19+4 249 €+6 997 €-2 748 €
20+4 249 €+7 284 €-3 035 €
21+4 249 €+7 578 €-3 329 €
22+4 249 €+7 879 €-3 630 €
23+4 249 €+8 189 €-3 940 €
24+4 249 €+8 506 €-4 257 €
25+4 249 €+8 832 €-4 583 €
Total+106 225 €+115 336 €+-9 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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