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Maison charentaise AUMAGNE (17)

VilleAumagne (17)
Surface47
Coût Total105 550
Loyer Annuel4 385
Rentabilité4.15%
Cashflow/mois-215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 063,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Maison en pierre traditionnelle à rénover – 47 m² sur 2 niveaux Véritable projet pour amateur de belles rénovations, cette maison en pierre traditionnelle de la région, de 47 m² organisée sur deux niveaux, s'offre à vous comme une page blanche architecturale. Le charme authentique de la pierre locale confère à ce bien un cachet indéniable, promesse d'une rénovation qui saura sublimer ce patrimoine bâti. Seule la toiture, refaite il y a moins de 5 ans conduit de cheminée conservée, échappe à la rénovation complète à prévoir — un atout de poids qui sécurise d'emblée votre budget travaux. Le bien est déjà raccordé à l'eau et à l'électricité, facilitant grandement le démarrage du chantier. Point fort non négligeable : le tout-à-l'égout vient tout juste d'être installé en façade, simplifiant considérablement les évacuations des eaux usées et allégeant d'autant les travaux d'assainissement à prévoir. À l'extérieur, une avancée de toit existante ouvre la voie à l'aménagement d'une charmante cuisine d'été, l'arrivée d'eau étant déjà présente sur place — de quoi imaginer de belles soirées à l'extérieur aux beaux jours. Un projet idéal pour qui souhaite façonner un intérieur entièrement à son image ou pour une location, tout en conservant l'âme de la pierre traditionnelle.

Vous pouvez voir les autres annonces sur : https://www.capifrance.fr/conseillers/geraldine.pierron

Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles que le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 11,11% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°483 439 642 - Greffe de SAINTES) Géraldine PIERRON Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée 06 19 60 88 40 - Réf.964158 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Aumagne
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17770
Coordonnées : 45.883643, -0.410082
Total : 105 550
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 51 550
Valeur du bien : 101 550
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 7.78€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 365€/mois
Loyer annuel estimé : 4385€/an
Fourchette totale : 289€ - 462€/mois
Fourchette annuelle : 3467€ - 5547€/an
Rentabilité brute :4.15%
Fourchette de rentabilité :3.28% - 5.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 861,04 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :87 469
Prix d'achat :50 000
Décote à l'achat :-37 469 (-42.8%)
Marge achat-revente :-18 081€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 543,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 596,33
Coût de l'assurance :7 916,25
Taxe foncière : 438,54€/an
Soit par mois : 36,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 365,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne
Quantité: surface murs extérieurs estimée à 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible - chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs, sol, peinture, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 550(1 097 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:17 550
    Isolation murs extérieurs: 117 m² × 150€/m² = 17550€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 500
    Rénovation complète salon: 20 m² × 325€/m² = 6500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aumagne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 385 €/an
Calcul : 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 550 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 439 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 743
Revenus locatifs : +4 385
Charges déductibles : -55 743
Résultat foncier Année 1 : -51 358(Déficit de 51 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 958
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 193 €/an
Revenus locatifs : +4 385
Charges déductibles : -4 193
Résultat foncier Années 2+ : 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29958.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 38555 7473 442-51 36121 400 €29 961 €29 961 €
24 4734 1043 349369--29 593 €
34 5634 0083 253554--29 038 €
44 6543 9103 154744--28 294 €
54 7473 8073 052940--27 355 €
64 8423 7022 9461 140--26 214 €
74 9393 5922 8371 346--24 868 €
85 0373 4802 7241 558--23 310 €
95 1383 3632 6081 775--21 535 €
105 2413 2422 4871 999--19 537 €
115 3463 1182 3632 228--17 309 €
125 4532 9892 2342 464---
135 5622 8562 1012 706---
145 6732 7181 9632 955---
155 7862 5761 8213 210---
165 9022 4291 6743 473---
176 0202 2781 5223 743---
186 1412 1211 3654 020---
196 2631 9581 2034 305---
206 3891 7911 0364 598---
216 5161 6188624 899---
226 6471 4396835 208---
236 7801 2544985 526---
246 9151 0623075 853---
257 0548651106 189---
TOTAL140 464120 02649 59620 43821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 438
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+921-6 420+7 341
2+9210+921
3+9210+921
4+9210+921
5+9210+921
6+9210+921
7+9210+921
8+9210+921
9+9210+921
10+9210+921
11+9210+921
12+921+739+182
13+921+812+109
14+921+886+35
15+921+963-42
16+921+1 042-121
17+921+1 123-202
18+921+1 206-285
19+921+1 291-370
20+921+1 379-458
21+921+1 470-549
22+921+1 562-641
23+921+1 658-737
24+921+1 756-835
25+921+1 857-936
Total+23 025+11 324+11 701
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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