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Duplex 3 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface74m²
Coût Total108 600€
Loyer Annuel8 952€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 283,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 74 m² - RESIDENCE LOU SOULEU, APPARTEMENT T3 EN DUPLEX AVEC VERANDA

À découvrir sans attendre ! Situé à Avignon, dans un quartier résidentiel calme et recherché, cet appartement en duplex de type T3 offre une superficie généreuse de 74.49 m² et un cadre de vie agréable, à proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports.

Au rez-de-chaussée, une entrée fonctionnelle avec placard dessert une cuisine indépendante, un cellier pratique et un séjour lumineux ouvrant sur une véranda conviviale, idéal pour recevoir en toute tranquillité. À l'étage, l'espace nuit se compose de deux chambres, dont une avec rangements intégrés, d'une salle de bains et d'un toilette séparé, offrant confort et intimité à toute la famille.

L'appartement est équipé d'un chauffage individuel au gaz de ville, garantissant confort thermique et maîtrise de vos consommations.

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Aucun frais d'agence

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Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.952454, 4.806830
Total : 108 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 101 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8952€/an
Fourchette totale : 570€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 6840€ - 11717€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 994,12 €/m²
Basé sur :649 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 565 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-126 565€ (-57.1%)
Marge achat-revente :112 965€ (51.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 503,16€
Coût de l'assurance :9 502,50€
Taxe foncière : 895,19€/an
Soit par mois : 74,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 952 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 029 €
Revenus locatifs : +8 952 €
Charges déductibles : -11 029 €
Résultat foncier Année 1 : -2 077 €(Déficit de 2 077 €)
Imputable sur revenu global : 2 077 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 029 €/an
Revenus locatifs : +8 952 €
Charges déductibles : -5 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 923 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 952 €11 032 €3 757 €-2 080 €2 080 €--
29 131 €4 934 €3 658 €4 197 €---
39 314 €4 832 €3 557 €4 482 €---
49 500 €4 726 €3 451 €4 774 €---
59 690 €4 617 €3 342 €5 073 €---
69 884 €4 504 €3 229 €5 380 €---
710 081 €4 387 €3 111 €5 695 €---
810 283 €4 265 €2 990 €6 018 €---
910 489 €4 139 €2 864 €6 349 €---
1010 698 €4 009 €2 734 €6 689 €---
1110 912 €3 875 €2 599 €7 038 €---
1211 131 €3 735 €2 460 €7 396 €---
1311 353 €3 590 €2 315 €7 763 €---
1411 580 €3 441 €2 165 €8 140 €---
1511 812 €3 286 €2 010 €8 526 €---
1612 048 €3 125 €1 850 €8 923 €---
1712 289 €2 959 €1 684 €9 330 €---
1812 535 €2 787 €1 511 €9 748 €---
1912 786 €2 608 €1 333 €10 177 €---
2013 041 €2 424 €1 148 €10 617 €---
2113 302 €2 233 €957 €11 070 €---
2213 568 €2 035 €759 €11 534 €---
2313 839 €1 830 €554 €12 010 €---
2414 116 €1 617 €342 €12 499 €---
2514 399 €1 397 €122 €13 001 €---
TOTAL286 732 €92 385 €54 503 €194 347 €2 080 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 624 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 880 €-624 €+2 504 €
2+1 880 €+1 259 €+621 €
3+1 880 €+1 345 €+535 €
4+1 880 €+1 432 €+448 €
5+1 880 €+1 522 €+358 €
6+1 880 €+1 614 €+266 €
7+1 880 €+1 708 €+172 €
8+1 880 €+1 805 €+75 €
9+1 880 €+1 905 €-25 €
10+1 880 €+2 007 €-127 €
11+1 880 €+2 111 €-231 €
12+1 880 €+2 219 €-339 €
13+1 880 €+2 329 €-449 €
14+1 880 €+2 442 €-562 €
15+1 880 €+2 558 €-678 €
16+1 880 €+2 677 €-797 €
17+1 880 €+2 799 €-919 €
18+1 880 €+2 924 €-1 044 €
19+1 880 €+3 053 €-1 173 €
20+1 880 €+3 185 €-1 305 €
21+1 880 €+3 321 €-1 441 €
22+1 880 €+3 460 €-1 580 €
23+1 880 €+3 603 €-1 723 €
24+1 880 €+3 750 €-1 870 €
25+1 880 €+3 900 €-2 020 €
Total+47 000 €+58 304 €+-11 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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