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Achat : Maison Le Val-d'Ajol (88340)

VilleVal-d'Ajol (88)
Surface199
Coût Total210 660
Loyer Annuel17 225
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 924,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 199 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 275 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison À Vendre. Située en plein centre du Val-d'Ajol, à proximité immédiate des commerces, des écoles et des commodités, découvrez cette maison de caractère offrant environ 199 m² habitables et de beaux volumes.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée desservant un vaste salon-séjour lumineux d'environ 47 m², une pièce supplémentaire pouvant être aménagée selon vos besoins, ainsi qu'une cuisine indépendante entièrement rénovée et équipée avec accès direct vers l'extérieur. Une salle de bains avec baignoire et douche ainsi qu'un WC séparé complètent ce niveau.

À l'étage, la maison dispose de trois chambres, de plusieurs espaces pouvant servir de bureau, dressing ou espace détente, ainsi que d'une buanderie. L'accès indépendant par l'extérieur offre également différentes possibilités d'aménagement selon vos projets.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain clos d'environ 275 m² ainsi que d'une dépendance privative accessible depuis la cuisine ou la terrasse, idéale pour du stockage, un atelier ou tout autre usage.

Un grenier d'environ 87 m², propre et en bon état, vient compléter ce bien avec un potentiel d'aménagement supplémentaire.

Une maison aux beaux volumes, offrant de nombreuses possibilités, dans un emplacement recherché avec toutes les commodités accessibles à pied.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Val-d'Ajol
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88340
Coordonnées : 47.924388, 6.481306
Total : 210 660
Prix d'acquisition : 184 000
Travaux : 11 940
Valeur du bien : 195 940
Frais de notaire : 14 720
Coût estimé : 14 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1435€/mois
Loyer annuel estimé : 17225€/an
Fourchette totale : 1082€ - 1904€/mois
Fourchette annuelle : 12988€ - 22846€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,02 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :309 449
Prix d'achat :184 000
Décote à l'achat :-125 449 (-40.5%)
Marge achat-revente :98 789€ (31.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :52,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 090,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 662,82
Coût de l'assurance :15 799,50
Taxe foncière : 1 722,55€/an
Soit par mois : 143,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 435,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 940(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 940
    Isolation toiture/combles: 199 m² × 60€/m² = 11940€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 940✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 225 €/an
Calcul : 1 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 660 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 261
Revenus locatifs : +17 225
Charges déductibles : -21 261
Résultat foncier Année 1 : -4 036(Déficit de 4 036 €)
Imputable sur revenu global : 4 036
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 321 €/an
Revenus locatifs : +17 225
Charges déductibles : -9 321
Résultat foncier Années 2+ : 7 904 €/an
Prix d'achat du bien : 184 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 22521 2686 973-4 0434 043 €--
217 5709 1426 7878 428---
317 9218 9496 5948 973---
418 2808 7506 3959 530---
518 6458 5436 18910 102---
619 0188 3305 97610 688---
719 3998 1105 75611 289---
819 7877 8825 52811 904---
920 1827 6475 29212 536---
1020 5867 4035 04813 183---
1120 9987 1514 79713 847---
1221 4186 8914 53614 527---
1321 8466 6214 26715 225---
1422 2836 3433 98815 940---
1522 7296 0553 70016 674---
1623 1835 7573 40317 426---
1723 6475 4493 09518 198---
1824 1205 1312 77618 989---
1924 6024 8022 44719 801---
2025 0944 4612 10720 633---
2125 5964 1091 75521 487---
2226 1083 7451 39122 363---
2326 6303 3691 01523 261---
2427 1632 98062524 183---
2527 7062 57822325 129---
TOTAL551 737171 466100 663380 2714 043Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 213
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 271
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 617-1 213+4 830
2+3 617+2 529+1 088
3+3 617+2 692+925
4+3 617+2 859+758
5+3 617+3 031+586
6+3 617+3 206+411
7+3 617+3 387+230
8+3 617+3 571+46
9+3 617+3 761-144
10+3 617+3 955-338
11+3 617+4 154-537
12+3 617+4 358-741
13+3 617+4 567-950
14+3 617+4 782-1 165
15+3 617+5 002-1 385
16+3 617+5 228-1 611
17+3 617+5 459-1 842
18+3 617+5 697-2 080
19+3 617+5 940-2 323
20+3 617+6 190-2 573
21+3 617+6 446-2 829
22+3 617+6 709-3 092
23+3 617+6 978-3 361
24+3 617+7 255-3 638
25+3 617+7 539-3 922
Total+90 425+114 081+-23 656
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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