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Achat : Maison Le Val-d'Ajol (88340)

Bien expiré
VilleVal-d'Ajol (88)
Surface199m²
Coût Total210 660€
Loyer Annuel17 225€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 924,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 199 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 275 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison À Vendre. Située en plein centre du Val-d'Ajol, à proximité immédiate des commerces, des écoles et des commodités, découvrez cette maison de caractère offrant environ 199 m² habitables et de beaux volumes.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée desservant un vaste salon-séjour lumineux d'environ 47 m², une pièce supplémentaire pouvant être aménagée selon vos besoins, ainsi qu'une cuisine indépendante entièrement rénovée et équipée avec accès direct vers l'extérieur. Une salle de bains avec baignoire et douche ainsi qu'un WC séparé complètent ce niveau.

À l'étage, la maison dispose de trois chambres, de plusieurs espaces pouvant servir de bureau, dressing ou espace détente, ainsi que d'une buanderie. L'accès indépendant par l'extérieur offre également différentes possibilités d'aménagement selon vos projets.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain clos d'environ 275 m² ainsi que d'une dépendance privative accessible depuis la cuisine ou la terrasse, idéale pour du stockage, un atelier ou tout autre usage.

Un grenier d'environ 87 m², propre et en bon état, vient compléter ce bien avec un potentiel d'aménagement supplémentaire.

Une maison aux beaux volumes, offrant de nombreuses possibilités, dans un emplacement recherché avec toutes les commodités accessibles à pied.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Val-d'Ajol
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88340
Coordonnées : 47.924388, 6.481306
Total : 210 660€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 11 940€
Valeur du bien : 195 940€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1435€/mois
Loyer annuel estimé : 17225€/an
Fourchette totale : 1082€ - 1904€/mois
Fourchette annuelle : 12988€ - 22846€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,02 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :309 449 €
Prix d'achat :184 000 €
Décote à l'achat :-125 449€ (-40.5%)
Marge achat-revente :98 789€ (31.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :52,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 090,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 662,82€
Coût de l'assurance :15 799,50€
Taxe foncière : 1 722,55€/an
Soit par mois : 143,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 435,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 940 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 940€
    Isolation toiture/combles: 199 m² × 60€/m² = 11940€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 225 €/an
Calcul : 1 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 261 €
Revenus locatifs : +17 225 €
Charges déductibles : -21 261 €
Résultat foncier Année 1 : -4 036 €(Déficit de 4 036 €)
Imputable sur revenu global : 4 036 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 321 €/an
Revenus locatifs : +17 225 €
Charges déductibles : -9 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 904 €/an
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 225 €21 268 €6 973 €-4 043 €4 043 €--
217 570 €9 142 €6 787 €8 428 €---
317 921 €8 949 €6 594 €8 973 €---
418 280 €8 750 €6 395 €9 530 €---
518 645 €8 543 €6 189 €10 102 €---
619 018 €8 330 €5 976 €10 688 €---
719 399 €8 110 €5 756 €11 289 €---
819 787 €7 882 €5 528 €11 904 €---
920 182 €7 647 €5 292 €12 536 €---
1020 586 €7 403 €5 048 €13 183 €---
1120 998 €7 151 €4 797 €13 847 €---
1221 418 €6 891 €4 536 €14 527 €---
1321 846 €6 621 €4 267 €15 225 €---
1422 283 €6 343 €3 988 €15 940 €---
1522 729 €6 055 €3 700 €16 674 €---
1623 183 €5 757 €3 403 €17 426 €---
1723 647 €5 449 €3 095 €18 198 €---
1824 120 €5 131 €2 776 €18 989 €---
1924 602 €4 802 €2 447 €19 801 €---
2025 094 €4 461 €2 107 €20 633 €---
2125 596 €4 109 €1 755 €21 487 €---
2226 108 €3 745 €1 391 €22 363 €---
2326 630 €3 369 €1 015 €23 261 €---
2427 163 €2 980 €625 €24 183 €---
2527 706 €2 578 €223 €25 129 €---
TOTAL551 737 €171 466 €100 663 €380 271 €4 043 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 213 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 617 €-1 213 €+4 830 €
2+3 617 €+2 529 €+1 088 €
3+3 617 €+2 692 €+925 €
4+3 617 €+2 859 €+758 €
5+3 617 €+3 031 €+586 €
6+3 617 €+3 206 €+411 €
7+3 617 €+3 387 €+230 €
8+3 617 €+3 571 €+46 €
9+3 617 €+3 761 €-144 €
10+3 617 €+3 955 €-338 €
11+3 617 €+4 154 €-537 €
12+3 617 €+4 358 €-741 €
13+3 617 €+4 567 €-950 €
14+3 617 €+4 782 €-1 165 €
15+3 617 €+5 002 €-1 385 €
16+3 617 €+5 228 €-1 611 €
17+3 617 €+5 459 €-1 842 €
18+3 617 €+5 697 €-2 080 €
19+3 617 €+5 940 €-2 323 €
20+3 617 €+6 190 €-2 573 €
21+3 617 €+6 446 €-2 829 €
22+3 617 €+6 709 €-3 092 €
23+3 617 €+6 978 €-3 361 €
24+3 617 €+7 255 €-3 638 €
25+3 617 €+7 539 €-3 922 €
Total+90 425 €+114 081 €+-23 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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