Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison Saint-Sébastien-sur-Loire (44230)

VilleSaint-Sébastien-sur-Loire (44)
Surface86
Coût Total104 763
Loyer Annuel13 832
Rentabilité13.20%
Cashflow/mois+496
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 92 225 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 072,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 86 m², 3 pièces, 2 chambres, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison d'habitation en hyper centre de Brioude, à proximité immédiate de places de stationnement gratuites.Idéalement située, avec tous les commerces et services accessibles à pied, cette maison conviendra parfaitement à toute personne souhaitant profiter pleinement de la vie en hyper centre.Cette maison de ville, élevée sur plusieurs niveaux, se compose :Au rez-de-chaussée : une entrée ouvrant sur une pièce de vie avec cuisine équipée et aménagée, une arrière-cuisine ainsi qu'un WC.Au 1er étage : une vaste chambre avec salle d'eau et WC.Au 2? étage : une chambre supplémentaire avec point d'eau.En complément, le bien dispose d'une cave ainsi que de combles non aménagées, offrant un espace de stockage supplémentaire.Idéal premier achat, pied-à-terre ou investissement locatif, cette maison est parfaite pour les amateurs de centre-ville.Contact Camille

Ville : Saint-Sébastien-sur-Loire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44230
Coordonnées : 47.233850, -1.546450
Total : 104 763
Prix d'acquisition : 92 225
Travaux : 5 160
Valeur du bien : 97 385
Frais de notaire : 7 378
Coût estimé : 7 378
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.33€ - 17.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13832€/an
Fourchette totale : 889€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 10665€ - 17940€/an
Rentabilité brute :13.20%
Fourchette de rentabilité :10.18% - 17.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 835,01 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :415 811
Prix d'achat :92 225
Décote à l'achat :-323 586 (-77.8%)
Marge achat-revente :311 048€ (74.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 763
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 541,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 727,38
Coût de l'assurance :8 904,86
Taxe foncière : 1 383,20€/an
Soit par mois : 115,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :496,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles non aménagées avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réfection de la robinetterie
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 160(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 160
    Isolation combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 160✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 160€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 832 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 763 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 281
Revenus locatifs : +13 832
Charges déductibles : -10 281
Résultat foncier Année 1 : 3 551

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 121 €/an
Revenus locatifs : +13 832
Charges déductibles : -5 121
Résultat foncier Années 2+ : 8 711 €/an
Prix d'achat du bien : 92 225
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 946(65% de 92 225 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 180 €/an
Calcul : 59 946 € × 3,636% = 2 180
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 83210 2843 3853 548---
214 1095 0333 2939 076---
314 3914 9383 1999 453---
414 6794 8413 1019 838---
514 9724 7403 00010 233---
615 2724 6352 89610 636---
715 5774 5282 78811 049---
815 8894 4172 67711 472---
916 2064 3022 56211 905---
1016 5314 1832 44312 348---
1116 8614 0602 32112 801---
1217 1983 9332 19413 265---
1317 5423 8022 06313 740---
1417 8933 6671 92814 226---
1518 2513 5271 78814 724---
1618 6163 3831 64315 233---
1718 9883 2341 49415 755---
1819 3683 0791 34016 289---
1919 7562 9201 18116 835---
2020 1512 7551 01617 395---
2120 5542 58584617 968---
2220 9652 41067018 555---
2321 3842 22848919 156---
2421 8122 04130119 771---
2522 2481 84710720 401---
TOTAL443 04497 37248 727345 6710Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 671
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905+1 064+1 841
2+2 905+2 723+182
3+2 905+2 836+69
4+2 905+2 951-46
5+2 905+3 070-165
6+2 905+3 191-286
7+2 905+3 315-410
8+2 905+3 442-537
9+2 905+3 571-666
10+2 905+3 704-799
11+2 905+3 840-935
12+2 905+3 979-1 074
13+2 905+4 122-1 217
14+2 905+4 268-1 363
15+2 905+4 417-1 512
16+2 905+4 570-1 665
17+2 905+4 726-1 821
18+2 905+4 887-1 982
19+2 905+5 051-2 146
20+2 905+5 219-2 314
21+2 905+5 390-2 485
22+2 905+5 567-2 662
23+2 905+5 747-2 842
24+2 905+5 931-3 026
25+2 905+6 120-3 215
Total+72 625+103 701+-31 076
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →