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Duplex à vendre

VilleTroyes (10)
Surface83m²
Coût Total110 760€
Loyer Annuel9 437€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 168,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme

SECTEUR JULES FERRY/FOUCHY, agréable duplex T4 de 83m² avec balcon et emplacement de stationnement privatif.

Vous serez séduits par ses volumes, son agencement fonctionnel, ses nombreux rangements et son emplacement au calme.

Il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour lumineux donnant sur balcon, d'une cuisine séparée (possibilité d'ouvrir la cuisine sur le séjour), d'une chambre, d'un WC indépendant. À l'étage, une seconde chambre avec des placards, une salle d'eau.

Une cave ainsi qu'une place de parking complètent ce bien.

Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Chauffage individuel au gaz.

Charges courantes mensuelles de copropriété : 126 € Mandat n°647 *Honoraires charge vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 20 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1512.00 euros.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.291929, 4.079282
Total : 110 760€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 103 000€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9437€/an
Fourchette totale : 611€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7336€ - 12141€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 769,62 €/m²
Basé sur :816 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 878 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-49 878€ (-34.0%)
Marge achat-revente :36 118€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 587,20€
Coût de l'assurance :9 691,50€
Taxe foncière : 943,73€/an
Soit par mois : 78,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 126,00€/mois
Soit par an : 1 512,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 786,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: 10 m² de murs
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 437 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 944 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 512 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 671 €
Revenus locatifs : +9 437 €
Charges déductibles : -12 671 €
Résultat foncier Année 1 : -3 234 €(Déficit de 3 234 €)
Imputable sur revenu global : 3 234 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 671 €/an
Revenus locatifs : +9 437 €
Charges déductibles : -6 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 766 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 437 €12 675 €3 832 €-3 238 €3 238 €--
29 626 €6 575 €3 731 €3 051 €---
39 819 €6 471 €3 627 €3 348 €---
410 015 €6 363 €3 520 €3 652 €---
510 215 €6 252 €3 408 €3 964 €---
610 420 €6 136 €3 293 €4 283 €---
710 628 €6 017 €3 173 €4 611 €---
810 840 €5 893 €3 049 €4 948 €---
911 057 €5 765 €2 921 €5 293 €---
1011 278 €5 632 €2 788 €5 647 €---
1111 504 €5 494 €2 651 €6 010 €---
1211 734 €5 352 €2 509 €6 382 €---
1311 969 €5 205 €2 361 €6 764 €---
1412 208 €5 052 €2 208 €7 156 €---
1512 452 €4 894 €2 050 €7 559 €---
1612 701 €4 730 €1 887 €7 971 €---
1712 955 €4 560 €1 717 €8 395 €---
1813 214 €4 385 €1 541 €8 830 €---
1913 479 €4 203 €1 360 €9 276 €---
2013 748 €4 015 €1 171 €9 734 €---
2114 023 €3 820 €976 €10 204 €---
2214 304 €3 618 €774 €10 686 €---
2314 590 €3 409 €565 €11 181 €---
2414 882 €3 192 €349 €11 690 €---
2515 179 €2 968 €124 €12 211 €---
TOTAL302 279 €132 672 €55 587 €169 607 €3 238 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 971 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 607 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 982 €-971 €+2 953 €
2+1 982 €+915 €+1 067 €
3+1 982 €+1 004 €+978 €
4+1 982 €+1 096 €+886 €
5+1 982 €+1 189 €+793 €
6+1 982 €+1 285 €+697 €
7+1 982 €+1 383 €+599 €
8+1 982 €+1 484 €+498 €
9+1 982 €+1 588 €+394 €
10+1 982 €+1 694 €+288 €
11+1 982 €+1 803 €+179 €
12+1 982 €+1 915 €+67 €
13+1 982 €+2 029 €-47 €
14+1 982 €+2 147 €-165 €
15+1 982 €+2 268 €-286 €
16+1 982 €+2 391 €-409 €
17+1 982 €+2 518 €-536 €
18+1 982 €+2 649 €-667 €
19+1 982 €+2 783 €-801 €
20+1 982 €+2 920 €-938 €
21+1 982 €+3 061 €-1 079 €
22+1 982 €+3 206 €-1 224 €
23+1 982 €+3 354 €-1 372 €
24+1 982 €+3 507 €-1 525 €
25+1 982 €+3 663 €-1 681 €
Total+49 550 €+50 882 €+-1 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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