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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleSaint-Étienne (42)
Surface64m²
Coût Total120 912€
Loyer Annuel6 794€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 900 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 232,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Secteur Plaine Achille . Appartement T3 avec LOCATAIRE EN PLACE. Loyer actuel 450 €/ mois HC. Lumineux et traversant, T3 de 64.19 m² hab. Pièce de vie avec cuisine équipée ouverte sur salon. 2 Chambres SDB Cave Cc ind. gaz Ce bien immobilier se distingue par son emplacement privilégié au cœur de la ville, offrant un accès facile aux commodités locales, aux transports et aux services essentiels. Référence annonce : TAPP966340 Date de réalisation du diagnostic : 19/12/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 27 Charges prévisionnelles annuelles : 566 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 090 € et 1 510 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.438390, 4.393977
Total : 120 912€
Prix d'acquisition : 78 900€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 114 600€
Frais de notaire : 6 312€
Coût estimé : 6 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6794€/an
Fourchette totale : 420€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5039€ - 9160€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 249,55 €/m²
Basé sur :1052 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 971 €
Prix d'achat :78 900 €
Décote à l'achat :-1 071€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-40 941€ (-51.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 641,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 071,50€
Coût de l'assurance :10 579,80€
Taxe foncière : 679,38€/an
Soit par mois : 56,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 47,17€/mois
Soit par an : 566,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 566,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage central individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 794 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 912 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 571 €
Revenus locatifs : +6 794 €
Charges déductibles : -41 571 €
Résultat foncier Année 1 : -34 778 €(Déficit de 34 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 871 €/an
Revenus locatifs : +6 794 €
Charges déductibles : -5 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13377.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 285 €(65% de 78 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 865 €/an
Calcul : 51 285 € × 3,636% = 1 865 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 794 €41 575 €4 207 €-34 782 €21 400 €13 382 €13 382 €
26 930 €5 766 €4 097 €1 164 €--12 217 €
37 068 €5 652 €3 983 €1 417 €--10 801 €
47 210 €5 534 €3 865 €1 676 €--9 125 €
57 354 €5 412 €3 743 €1 942 €--7 183 €
67 501 €5 285 €3 617 €2 216 €--4 967 €
77 651 €5 154 €3 485 €2 497 €--2 470 €
87 804 €5 018 €3 350 €2 786 €---
97 960 €4 878 €3 209 €3 082 €---
108 119 €4 732 €3 064 €3 387 €---
118 282 €4 581 €2 913 €3 700 €---
128 447 €4 425 €2 757 €4 022 €---
138 616 €4 263 €2 595 €4 353 €---
148 788 €4 096 €2 427 €4 693 €---
158 964 €3 922 €2 254 €5 042 €---
169 144 €3 742 €2 074 €5 401 €---
179 326 €3 556 €1 888 €5 770 €---
189 513 €3 363 €1 695 €6 150 €---
199 703 €3 164 €1 495 €6 540 €---
209 897 €2 957 €1 288 €6 941 €---
2110 095 €2 742 €1 074 €7 353 €---
2210 297 €2 520 €852 €7 777 €---
2310 503 €2 290 €622 €8 213 €---
2410 713 €2 052 €384 €8 661 €---
2510 927 €1 805 €137 €9 122 €---
TOTAL217 607 €138 486 €61 072 €79 121 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427 €-6 420 €+7 847 €
2+1 427 €0 €+1 427 €
3+1 427 €0 €+1 427 €
4+1 427 €0 €+1 427 €
5+1 427 €0 €+1 427 €
6+1 427 €0 €+1 427 €
7+1 427 €0 €+1 427 €
8+1 427 €+95 €+1 332 €
9+1 427 €+925 €+502 €
10+1 427 €+1 016 €+411 €
11+1 427 €+1 110 €+317 €
12+1 427 €+1 207 €+220 €
13+1 427 €+1 306 €+121 €
14+1 427 €+1 408 €+19 €
15+1 427 €+1 513 €-86 €
16+1 427 €+1 620 €-193 €
17+1 427 €+1 731 €-304 €
18+1 427 €+1 845 €-418 €
19+1 427 €+1 962 €-535 €
20+1 427 €+2 082 €-655 €
21+1 427 €+2 206 €-779 €
22+1 427 €+2 333 €-906 €
23+1 427 €+2 464 €-1 037 €
24+1 427 €+2 598 €-1 171 €
25+1 427 €+2 737 €-1 310 €
Total+35 675 €+23 736 €+11 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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