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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface94m²
Coût Total164 100€
Loyer Annuel12 339€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois-489€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 170,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition sud

Situé en plein coeur d'Évreux,

Votre agence Sixième Avenue Evreux a le plaisir de vous présenter ce superbe appartement familial de 94,01 m², situé au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence bien entretenue.

Il se compose d'une entrée avec placard, d'un salon-séjour lumineux, d'une cuisine avec un cellier, une salle de bains fonctionnelle, un Wc, 4 belles chambres ainsi qu'un bureau, pouvant faire office de 5ème chambre.

Une cave de plus de 9m² et un parking complètent ce bien

Chauffage collectif au sol (Gaz) Charge de copropriété : 445 €/mois Taxe foncière : 2 681 €

Les "+": Proximité immédiate au centre-ville, 5 étages avec Ascenseur, beaux volumes..

Contactez nous et venez le visite sans tarder (8.70 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Joséphine Domenech (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 513102319 - EVREUX.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.025336, 1.147186
Total : 164 100€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 155 300€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12339€/an
Fourchette totale : 846€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 10154€ - 14995€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 913,02 €/m²
Basé sur :395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 824 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-69 824€ (-38.8%)
Marge achat-revente :15 724€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 326,22€
Coût de l'assurance :14 358,75€
Taxe foncière : 2 681,00€/an
Soit par mois : 223,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 445,00€/mois
Soit par an : 5 340,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 028,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 517,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-489,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au sol existant
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 339 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 681 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 340 €/an
Calcul : 445 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 192 €
Revenus locatifs : +12 339 €
Charges déductibles : -59 192 €
Résultat foncier Année 1 : -46 853 €(Déficit de 46 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 892 €/an
Revenus locatifs : +12 339 €
Charges déductibles : -13 892 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 553 €/an(Déficit de 1 553 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25452.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 339 €59 197 €5 302 €-46 858 €21 400 €25 458 €25 458 €
212 586 €13 754 €5 159 €-1 168 €1 168 €-25 458 €
312 838 €13 606 €5 011 €-768 €768 €-25 458 €
413 095 €13 453 €4 858 €-358 €358 €-25 458 €
513 356 €13 295 €4 700 €61 €--25 396 €
613 624 €13 132 €4 536 €492 €--24 905 €
713 896 €12 963 €4 368 €933 €--23 972 €
814 174 €12 789 €4 194 €1 385 €--22 587 €
914 457 €12 609 €4 013 €1 849 €--20 738 €
1014 747 €12 423 €3 827 €2 324 €--18 414 €
1115 042 €12 231 €3 635 €2 811 €--15 603 €
1215 342 €12 032 €3 437 €3 310 €---
1315 649 €11 827 €3 232 €3 822 €---
1415 962 €11 615 €3 020 €4 347 €---
1516 281 €11 396 €2 801 €4 885 €---
1616 607 €11 170 €2 574 €5 437 €---
1716 939 €10 936 €2 341 €6 003 €---
1817 278 €10 694 €2 099 €6 584 €---
1917 624 €10 445 €1 849 €7 179 €---
2017 976 €10 187 €1 592 €7 789 €---
2118 336 €9 921 €1 325 €8 415 €---
2218 702 €9 645 €1 050 €9 057 €---
2319 076 €9 361 €766 €9 715 €---
2419 458 €9 067 €472 €10 391 €---
2519 847 €8 764 €168 €11 083 €---
TOTAL395 231 €336 510 €76 326 €58 721 €23 694 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 108 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 591 €-6 420 €+9 011 €
2+2 591 €-350 €+2 941 €
3+2 591 €-230 €+2 821 €
4+2 591 €-108 €+2 699 €
5+2 591 €0 €+2 591 €
6+2 591 €0 €+2 591 €
7+2 591 €0 €+2 591 €
8+2 591 €0 €+2 591 €
9+2 591 €0 €+2 591 €
10+2 591 €0 €+2 591 €
11+2 591 €0 €+2 591 €
12+2 591 €+993 €+1 598 €
13+2 591 €+1 147 €+1 444 €
14+2 591 €+1 304 €+1 287 €
15+2 591 €+1 466 €+1 125 €
16+2 591 €+1 631 €+960 €
17+2 591 €+1 801 €+790 €
18+2 591 €+1 975 €+616 €
19+2 591 €+2 154 €+437 €
20+2 591 €+2 337 €+254 €
21+2 591 €+2 524 €+67 €
22+2 591 €+2 717 €-126 €
23+2 591 €+2 915 €-324 €
24+2 591 €+3 117 €-526 €
25+2 591 €+3 325 €-734 €
Total+64 775 €+22 297 €+42 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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