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Appartement à vendre

VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface127m²
Coût Total209 420€
Loyer Annuel11 468€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 015,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, Non meublé

41200 - Romorantin - Appartement 5 pièces 127 m² - 3 chambres. .. Hyper centre ville, élégant et confortable appartement composé d' une belle pièce de vie, une cuisine aménagée, un cellier, une salle de douches et un wc séparé, au niveau supérieur, un vaste palier bureau dessert 3 chambres, une salle de bains avec wc. Emplacement recherché, idéal investisseur, haute rentabilité assurée. .. Budget : 129 000 euros frais d'agence de 6990 euros TTC à la charge de l'acquéreur (soit 5,73% ) soit 122 010 euros hors honoraires. Pour visiter et obtenir plus de renseignements, contactez Anthony Goemaere RCS 487 624 777 - Agent commercial indépendant. Achat, vente, ESTIMATION GRATUITE. Référence annonce : 426869GOA

(5.73 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.359687, 1.741598
Total : 209 420€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 70 100€
Valeur du bien : 199 100€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11468€/an
Fourchette totale : 755€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9059€ - 14518€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 431,37 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 784 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-52 784€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-27 636€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 083,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 405,47€
Coût de l'assurance :18 324,25€
Taxe foncière : 1 146,79€/an
Soit par mois : 95,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 179,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 127 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 100 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 1 = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres: 800€ × 13 = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ × 1 = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine: 12000€ × 1 = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 10000€ × 1 = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres: 150€/chambre × 3 = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 739 €
Revenus locatifs : +11 468 €
Charges déductibles : -78 739 €
Résultat foncier Année 1 : -67 271 €(Déficit de 67 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 639 €/an
Revenus locatifs : +11 468 €
Charges déductibles : -8 639 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45871.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 468 €78 746 €6 766 €-67 278 €21 400 €45 878 €45 878 €
211 697 €8 463 €6 583 €3 234 €--42 643 €
311 931 €8 274 €6 394 €3 657 €--38 986 €
412 170 €8 079 €6 199 €4 091 €--34 895 €
512 413 €7 877 €5 998 €4 536 €--30 359 €
612 662 €7 669 €5 789 €4 993 €--25 367 €
712 915 €7 454 €5 574 €5 461 €--19 906 €
813 173 €7 231 €5 352 €5 942 €--13 964 €
913 437 €7 002 €5 122 €6 435 €--7 529 €
1013 705 €6 764 €4 885 €6 941 €--588 €
1113 979 €6 519 €4 639 €7 460 €---
1214 259 €6 266 €4 386 €7 993 €---
1314 544 €6 004 €4 124 €8 540 €---
1414 835 €5 733 €3 854 €9 102 €---
1515 132 €5 454 €3 574 €9 678 €---
1615 434 €5 165 €3 285 €10 269 €---
1715 743 €4 867 €2 987 €10 876 €---
1816 058 €4 558 €2 679 €11 499 €---
1916 379 €4 240 €2 360 €12 139 €---
2016 707 €3 911 €2 031 €12 796 €---
2117 041 €3 571 €1 691 €13 470 €---
2217 382 €3 220 €1 340 €14 162 €---
2317 729 €2 857 €977 €14 872 €---
2418 084 €2 482 €602 €15 602 €---
2518 445 €2 094 €215 €16 351 €---
TOTAL367 322 €214 500 €97 405 €152 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408 €-6 420 €+8 828 €
2+2 408 €0 €+2 408 €
3+2 408 €0 €+2 408 €
4+2 408 €0 €+2 408 €
5+2 408 €0 €+2 408 €
6+2 408 €0 €+2 408 €
7+2 408 €0 €+2 408 €
8+2 408 €0 €+2 408 €
9+2 408 €0 €+2 408 €
10+2 408 €0 €+2 408 €
11+2 408 €+2 062 €+346 €
12+2 408 €+2 398 €+10 €
13+2 408 €+2 562 €-154 €
14+2 408 €+2 731 €-323 €
15+2 408 €+2 903 €-495 €
16+2 408 €+3 081 €-673 €
17+2 408 €+3 263 €-855 €
18+2 408 €+3 450 €-1 042 €
19+2 408 €+3 642 €-1 234 €
20+2 408 €+3 839 €-1 431 €
21+2 408 €+4 041 €-1 633 €
22+2 408 €+4 249 €-1 841 €
23+2 408 €+4 462 €-2 054 €
24+2 408 €+4 681 €-2 273 €
25+2 408 €+4 905 €-2 497 €
Total+60 200 €+45 847 €+14 353 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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