Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 96 m²

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface96m²
Coût Total264 600€
Loyer Annuel18 640€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 245 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 2 552,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Terrasse

Appartement duplex très bien entretenu, 3 chambres dont une grande possible de faire une seconde salle de bain dans une chambre. Terrasse de 10 m² Cave avec box, dans un souterrain. Place à 200m avec tous commerces et soins. École et transport tout proche.

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.022231, 2.099270
Total : 264 600€
Prix d'acquisition : 245 000€
Valeur du bien : 245 000€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1553€/mois
Loyer annuel estimé : 18640€/an
Fourchette totale : 1284€ - 1879€/mois
Fourchette annuelle : 15405€ - 22554€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 878,79 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 364 €
Prix d'achat :245 000 €
Décote à l'achat :-31 364€ (-11.3%)
Marge achat-revente :11 764€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 310,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 387,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 550,47€
Coût de l'assurance :23 152,50€
Taxe foncière : 1 863,95€/an
Soit par mois : 155,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 553,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 543,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 640 €/an
Calcul : 1 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 926 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 864 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 672 €/an
Revenus locatifs : +18 640 €
Charges déductibles : -11 672 €
Résultat foncier : 6 967 €/an
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 640 €11 681 €8 891 €6 959 €---
219 012 €11 445 €8 654 €7 568 €---
319 393 €11 200 €8 410 €8 192 €---
419 780 €10 948 €8 158 €8 833 €---
520 176 €10 686 €7 896 €9 490 €---
620 580 €10 416 €7 626 €10 164 €---
720 991 €10 136 €7 346 €10 855 €---
821 411 €9 847 €7 057 €11 564 €---
921 839 €9 547 €6 757 €12 292 €---
1022 276 €9 238 €6 448 €13 038 €---
1122 721 €8 917 €6 127 €13 804 €---
1223 176 €8 586 €5 796 €14 590 €---
1323 639 €8 243 €5 453 €15 397 €---
1424 112 €7 888 €5 098 €16 224 €---
1524 594 €7 521 €4 731 €17 074 €---
1625 086 €7 141 €4 351 €17 945 €---
1725 588 €6 748 €3 958 €18 840 €---
1826 100 €6 342 €3 552 €19 758 €---
1926 622 €5 922 €3 131 €20 700 €---
2027 154 €5 487 €2 697 €21 668 €---
2127 697 €5 037 €2 247 €22 661 €---
2228 251 €4 571 €1 781 €23 680 €---
2328 816 €4 090 €1 299 €24 727 €---
2429 393 €3 591 €801 €25 801 €---
2529 981 €3 076 €286 €26 905 €---
TOTAL597 030 €198 302 €128 550 €398 728 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 914 €+2 088 €+1 826 €
2+3 914 €+2 270 €+1 644 €
3+3 914 €+2 458 €+1 456 €
4+3 914 €+2 650 €+1 264 €
5+3 914 €+2 847 €+1 067 €
6+3 914 €+3 049 €+865 €
7+3 914 €+3 256 €+658 €
8+3 914 €+3 469 €+445 €
9+3 914 €+3 688 €+226 €
10+3 914 €+3 912 €+2 €
11+3 914 €+4 141 €-227 €
12+3 914 €+4 377 €-463 €
13+3 914 €+4 619 €-705 €
14+3 914 €+4 867 €-953 €
15+3 914 €+5 122 €-1 208 €
16+3 914 €+5 384 €-1 470 €
17+3 914 €+5 652 €-1 738 €
18+3 914 €+5 927 €-2 013 €
19+3 914 €+6 210 €-2 296 €
20+3 914 €+6 500 €-2 586 €
21+3 914 €+6 798 €-2 884 €
22+3 914 €+7 104 €-3 190 €
23+3 914 €+7 418 €-3 504 €
24+3 914 €+7 740 €-3 826 €
25+3 914 €+8 071 €-4 157 €
Total+97 850 €+119 618 €+-21 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →