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Appartement à vendre

VilleMarseille 4e (13)
Surface55m²
Coût Total147 480€
Loyer Annuel9 213€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9/1 étage, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Balcon, Belle vue, Exposition sud-ouest, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Au sein de la résidence entretenue Beausoleil (Boulevard de Roux), appartement traversant de type 3 en duplex (55 m²), vendu avec locataire en place. Idéal pour un investissement sécurisé, sans vacance locative et sans contrainte de rénovation énergétique (DPE D).

LE BIEN : Situé au 9ème étage (avec ascenseurs), l'appartement offre une vue imprenable sur Marseille. Récemment repeint et équipé de double vitrage.

Niveau bas : Pièce de vie avec accès balcon, cuisine séparée (possibilité d'ouverture).

Niveau haut : 2 chambres, salle de bain, WC indépendants.

Annexes : 1 cave.

Stationnement : Libre et aisé au sein de la résidence.

ÉNERGIE :

DPE : D

Chauffage : Individuel au gaz.

LE PROFIL FINANCIER :

Prix de vente : 110 000 € FAI.

Rentabilité brute : 7,3 %.

Loyer actuel : 670 € / mois (charges comprises).

Profil locataire : Fiabilité exceptionnelle, en place depuis plus de 20 ans sans aucun défaut de paiement.

Taxe foncière : 1017 € / an (dont 300€ de TEOM récupérable sur le locataire).

Charges de copropriété : 800 € / an.

DPE en D. Vidéos sur demande.

Votre contact pour ce bien Adélaïde GUILLAUME Agent commercial RSAC Marseille n°437 500 986

Ville : Marseille 4e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13004
Coordonnées : 43.306915, 5.408158
Total : 147 480€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 28 680€
Valeur du bien : 138 680€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.26€ - 17.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9213€/an
Fourchette totale : 619€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7431€ - 11423€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 840,1 €/m²
Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 206 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-46 206€ (-29.6%)
Marge achat-revente :8 726€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :58,99€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 780,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 064,23€
Coût de l'assurance :17 697,60€
Taxe foncière : 1 017,00€/an
Soit par mois : 84,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 767,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du poêle Hauer par une chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 680 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:2 880€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 120€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 213 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 480 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 994 €
Revenus locatifs : +9 213 €
Charges déductibles : -35 994 €
Résultat foncier Année 1 : -26 781 €(Déficit de 26 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 381 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 314 €/an
Revenus locatifs : +9 213 €
Charges déductibles : -7 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5381.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 213 €35 999 €4 794 €-26 786 €21 400 €5 386 €5 386 €
29 397 €7 190 €4 665 €2 207 €--3 179 €
39 585 €7 056 €4 531 €2 529 €--650 €
49 777 €6 918 €4 393 €2 858 €---
59 972 €6 776 €4 251 €3 197 €---
610 172 €6 629 €4 104 €3 543 €---
710 375 €6 476 €3 951 €3 899 €---
810 583 €6 319 €3 794 €4 264 €---
910 794 €6 156 €3 631 €4 638 €---
1011 010 €5 988 €3 463 €5 022 €---
1111 231 €5 815 €3 290 €5 416 €---
1211 455 €5 635 €3 110 €5 820 €---
1311 684 €5 450 €2 925 €6 234 €---
1411 918 €5 258 €2 733 €6 660 €---
1512 156 €5 060 €2 535 €7 096 €---
1612 399 €4 856 €2 331 €7 544 €---
1712 647 €4 644 €2 119 €8 003 €---
1812 900 €4 426 €1 901 €8 475 €---
1913 158 €4 200 €1 675 €8 959 €---
2013 422 €3 966 €1 441 €9 455 €---
2113 690 €3 725 €1 200 €9 965 €---
2213 964 €3 476 €951 €10 488 €---
2314 243 €3 219 €694 €11 025 €---
2414 528 €2 952 €427 €11 576 €---
2514 818 €2 677 €152 €12 141 €---
TOTAL295 094 €160 868 €69 064 €134 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-6 420 €+8 355 €
2+1 935 €0 €+1 935 €
3+1 935 €0 €+1 935 €
4+1 935 €+663 €+1 272 €
5+1 935 €+959 €+976 €
6+1 935 €+1 063 €+872 €
7+1 935 €+1 170 €+765 €
8+1 935 €+1 279 €+656 €
9+1 935 €+1 391 €+544 €
10+1 935 €+1 507 €+428 €
11+1 935 €+1 625 €+310 €
12+1 935 €+1 746 €+189 €
13+1 935 €+1 870 €+65 €
14+1 935 €+1 998 €-63 €
15+1 935 €+2 129 €-194 €
16+1 935 €+2 263 €-328 €
17+1 935 €+2 401 €-466 €
18+1 935 €+2 542 €-607 €
19+1 935 €+2 688 €-753 €
20+1 935 €+2 837 €-902 €
21+1 935 €+2 989 €-1 054 €
22+1 935 €+3 146 €-1 211 €
23+1 935 €+3 307 €-1 372 €
24+1 935 €+3 473 €-1 538 €
25+1 935 €+3 642 €-1 707 €
Total+48 375 €+40 268 €+8 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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