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Détails du bien

Bien expiré
VilleRueil-Malmaison (92)
Surface44m²
Coût Total172 640€
Loyer Annuel13 886€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois-653€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 2 704,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

RUEIL-MALMAISON, dans une résidence de services séniors, Les Hespérides, avec accueil permanent et très bien sécurisée, cet appartement de 44m² en étage élevé avec ascenseur se compose d'une entrée avec toilettes séparés, d'une petite cuisine équipée et aménagée, d'un beau séjour avec bow window orienté sud-ouest, d'une chambre avec placard et d'une salle d'eau. Une cave et un box complètent ce bien. A proximité du RER A à 10 mn (Station Charles de Gaulle/Etoile à 15 mn), bus au pied de la résidence, proche du centre ville et quartier des Arts, Théâtre André Malraux, appartement idéalement placé Copropriété de 270 lots - dont 85 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 9600.00 euros.

Ville : Rueil-Malmaison
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92500
Rueil-Malmaison
RER A
Total : 172 640€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 44 120€
Valeur du bien : 163 120€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 26.30€/m²/mois
Fourchette : 21.85€ - 31.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1157€/mois
Loyer annuel estimé : 13886€/an
Fourchette totale : 961€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 11537€ - 16712€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 894,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 024,50€
Coût de l'assurance :15 537,60€
Taxe foncière : 1 388,57€/an
Soit par mois : 115,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 800,00€/mois
Soit par an : 9 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 157,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 809,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-652,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée et aménagée.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle d'eau avec douche, lavabo et WC.
Quantité: salle d'eau complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 120 €(1 003 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Système de chauffage performant: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle d'eau: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:840€
    Parquet flottant: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 886 €/an
Calcul : 1 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 640 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 389 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 600 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 285 €
Revenus locatifs : +13 886 €
Charges déductibles : -61 285 €
Résultat foncier Année 1 : -47 399 €(Déficit de 47 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 165 €/an
Revenus locatifs : +13 886 €
Charges déductibles : -17 165 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 279 €/an(Déficit de 3 279 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25999.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 886 €61 291 €5 561 €-47 405 €21 400 €26 005 €26 005 €
214 163 €17 020 €5 410 €-2 857 €2 857 €-26 005 €
314 447 €16 865 €5 255 €-2 418 €2 418 €-26 005 €
414 736 €16 704 €5 094 €-1 969 €1 969 €-26 005 €
515 030 €16 538 €4 928 €-1 508 €1 508 €-26 005 €
615 331 €16 367 €4 757 €-1 036 €1 036 €-26 005 €
715 638 €16 190 €4 580 €-552 €552 €-26 005 €
815 950 €16 007 €4 397 €-57 €57 €-26 005 €
916 269 €15 818 €4 208 €451 €--25 554 €
1016 595 €15 623 €4 013 €972 €--24 582 €
1116 927 €15 421 €3 811 €1 505 €--23 076 €
1217 265 €15 213 €3 603 €2 052 €---
1317 610 €14 998 €3 388 €2 613 €---
1417 963 €14 775 €3 165 €3 187 €---
1518 322 €14 546 €2 936 €3 776 €---
1618 688 €14 308 €2 698 €4 380 €---
1719 062 €14 063 €2 453 €4 999 €---
1819 443 €13 810 €2 200 €5 633 €---
1919 832 €13 548 €1 938 €6 284 €---
2020 229 €13 278 €1 668 €6 951 €---
2120 633 €12 999 €1 389 €7 635 €---
2221 046 €12 710 €1 100 €8 336 €---
2321 467 €12 412 €802 €9 055 €---
2421 896 €12 104 €494 €9 792 €---
2522 334 €11 786 €176 €10 548 €---
TOTAL444 765 €414 396 €80 024 €30 368 €31 796 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 539 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 30 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 916 €-6 420 €+9 336 €
2+2 916 €-857 €+3 773 €
3+2 916 €-725 €+3 641 €
4+2 916 €-591 €+3 507 €
5+2 916 €-452 €+3 368 €
6+2 916 €-311 €+3 227 €
7+2 916 €-166 €+3 082 €
8+2 916 €-17 €+2 933 €
9+2 916 €0 €+2 916 €
10+2 916 €0 €+2 916 €
11+2 916 €0 €+2 916 €
12+2 916 €+616 €+2 300 €
13+2 916 €+784 €+2 132 €
14+2 916 €+956 €+1 960 €
15+2 916 €+1 133 €+1 783 €
16+2 916 €+1 314 €+1 602 €
17+2 916 €+1 500 €+1 416 €
18+2 916 €+1 690 €+1 226 €
19+2 916 €+1 885 €+1 031 €
20+2 916 €+2 085 €+831 €
21+2 916 €+2 290 €+626 €
22+2 916 €+2 501 €+415 €
23+2 916 €+2 716 €+200 €
24+2 916 €+2 938 €-22 €
25+2 916 €+3 164 €-248 €
Total+72 900 €+16 033 €+56 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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