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Achat ferme

Bien expiré
VilleAurec-sur-Loire (43)
Surface398m²
Coût Total499 400€
Loyer Annuel40 171€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+410€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 398 m²
Prix au m² : 826,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Est, Vue, Surface de 398 m², 10 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1880, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, 1 Box, Terrain de 2785 m², Orientation Est

Au lieu-dit Ouillas, à Aurec sur Loire, authentique ferme offrant environ 400 m² de surface habitable sur 2 785 m² de terrain constructible, avec superbe vue dégagée. Habitation principale, grange et de nombreuses annexes pour un très beau potentiel. Charpente et toiture entièrement reprises en 2010 (charpente neuve). Assainissement individuel.Bien rare sur le secteur, idéal projet familial, investissement ou activité touristique. À 5 minutes de Pont Salomon et 7 minutes d'Aurec sur Loire . Cette propriété séduit par son cachet, ses volumes généreux et ses nombreuses possibilités d'évolution. Un bien rare sur le secteur, offrant un équilibre parfait entre tranquillité et proximité des axes routiers. Un produit exceptionnel et très rare à la vente, idéal pour les amateurs de belles pierres et de projets à fort potentiel. Pour plus d'informations veuillez contacter Céline au O6.62.69.53.7O Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Aurec-sur-Loire
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43110
Coordonnées : 45.369820, 4.226190
Total : 499 400€
Prix d'acquisition : 329 000€
Travaux : 144 080€
Valeur du bien : 473 080€
Frais de notaire : 26 320€
Coût estimé : 26 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 398m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 3348€/mois
Loyer annuel estimé : 40171€/an
Fourchette totale : 2552€ - 4391€/mois
Fourchette annuelle : 30624€ - 52695€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :499 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 457,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :145,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 603,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :237 839,74€
Coût de l'assurance :43 697,50€
Taxe foncière : 4 017,15€/an
Soit par mois : 334,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 347,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 937,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :409,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 398 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 398 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :144 080 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 280€
    Isolation combles: 398 m² × 40€/m² = 15920€, Main d'œuvre: 360€
  • Chauffage:13 100€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 100€
  • Menuiseries:65 500€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1300€/fenêtre = 65000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 200€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Peinture 80 m²: 30€/m² × 80 = 2400€, Électricité 80 m²: 100€/m² × 80 = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:3 500€
    Rénovation lourde salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture 50 m²: 30€/m² × 50 = 1500€, Électricité 50 m²: 100€/m² × 50 = 5000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Aurec-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 98 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 171 €/an
Calcul : 3 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 499 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 748 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 144 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 166 311 €
Revenus locatifs : +40 171 €
Charges déductibles : -166 311 €
Résultat foncier Année 1 : -126 140 €(Déficit de 126 140 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 104 740 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 231 €/an
Revenus locatifs : +40 171 €
Charges déductibles : -22 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 104739.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 329 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850 €(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 171 €166 327 €16 482 €-126 156 €21 400 €104 756 €104 756 €
240 975 €21 806 €16 041 €19 169 €--85 587 €
341 794 €21 350 €15 585 €20 445 €--65 142 €
442 630 €20 878 €15 113 €21 752 €--43 390 €
543 483 €20 391 €14 626 €23 092 €--20 298 €
644 353 €19 886 €14 121 €24 466 €---
745 240 €19 365 €13 600 €25 874 €---
846 144 €18 826 €13 061 €27 318 €---
947 067 €18 269 €12 504 €28 798 €---
1048 009 €17 693 €11 928 €30 316 €---
1148 969 €17 097 €11 332 €31 871 €---
1249 948 €16 482 €10 717 €33 467 €---
1350 947 €15 845 €10 080 €35 102 €---
1451 966 €15 187 €9 422 €36 779 €---
1553 005 €14 506 €8 741 €38 499 €---
1654 065 €13 802 €8 037 €40 263 €---
1755 147 €13 075 €7 310 €42 072 €---
1856 250 €12 322 €6 557 €43 927 €---
1957 375 €11 545 €5 780 €45 830 €---
2058 522 €10 741 €4 975 €47 782 €---
2159 693 €9 909 €4 144 €49 784 €---
2260 887 €9 049 €3 284 €51 837 €---
2362 104 €8 161 €2 396 €53 944 €---
2463 346 €7 242 €1 477 €56 105 €---
2564 613 €6 292 €527 €58 322 €---
TOTAL1 286 704 €526 046 €237 840 €760 658 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 760 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 436 €-6 420 €+14 856 €
2+8 436 €0 €+8 436 €
3+8 436 €0 €+8 436 €
4+8 436 €0 €+8 436 €
5+8 436 €0 €+8 436 €
6+8 436 €+1 251 €+7 185 €
7+8 436 €+7 762 €+674 €
8+8 436 €+8 195 €+241 €
9+8 436 €+8 639 €-203 €
10+8 436 €+9 095 €-659 €
11+8 436 €+9 561 €-1 125 €
12+8 436 €+10 040 €-1 604 €
13+8 436 €+10 531 €-2 095 €
14+8 436 €+11 034 €-2 598 €
15+8 436 €+11 550 €-3 114 €
16+8 436 €+12 079 €-3 643 €
17+8 436 €+12 622 €-4 186 €
18+8 436 €+13 178 €-4 742 €
19+8 436 €+13 749 €-5 313 €
20+8 436 €+14 335 €-5 899 €
21+8 436 €+14 935 €-6 499 €
22+8 436 €+15 551 €-7 115 €
23+8 436 €+16 183 €-7 747 €
24+8 436 €+16 831 €-8 395 €
25+8 436 €+17 496 €-9 060 €
Total+210 900 €+228 197 €+-17 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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