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Appartement à vendre

VilleVillers-Cotterêts (02)
Surface68m²
Coût Total119 092€
Loyer Annuel8 393€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 322,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud, Gardien, Digicode, Alarme, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

A Villers-Cotterêts, à proximité de la gare et du centre ville, appartement F4 de 68 m² comprenant : une entrée avec placards, une cuisine indépendante, un séjour double lumineux (ou séjour + une chambre) avec accès à un grand balcon. Un couloir desservant 2 chambres, salle de bains et wc. Une cave privative. Fenêtres en PVC double vitrage et chauffage individuel au gaz de ville.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 50 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1600 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 89 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Grégory DACHÉ - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Soissons sous le numéro 952 921 781

Ville : Villers-Cotterêts
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02600
Coordonnées : 49.254946, 3.110634
Total : 119 092€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 111 900€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8393€/an
Fourchette totale : 577€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6925€ - 10172€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 190,21 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 934 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :+8 966€ (+11.1%)
Marge achat-revente :-38 158€ (-47.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 624,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 385,79€
Coût de l'assurance :8 931,90€
Taxe foncière : 839,27€/an
Soit par mois : 69,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 699,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chauffage individuel au gaz de ville en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage au gaz en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage individuel au gaz de ville en bon état.
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 875€/m² = 7000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: Revêtement de sol 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 2800€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villers-Cotterêts (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 393 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 092 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 889 €
Revenus locatifs : +8 393 €
Charges déductibles : -28 889 €
Résultat foncier Année 1 : -20 496 €(Déficit de 20 496 €)
Imputable sur revenu global : 20 496 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 889 €/an
Revenus locatifs : +8 393 €
Charges déductibles : -6 889 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 504 €/an
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 393 €28 893 €4 096 €-20 500 €20 500 €--
28 561 €6 785 €3 989 €1 775 €---
38 732 €6 674 €3 877 €2 058 €---
48 906 €6 558 €3 762 €2 348 €---
59 085 €6 439 €3 642 €2 646 €---
69 266 €6 315 €3 519 €2 951 €---
79 452 €6 187 €3 391 €3 264 €---
89 641 €6 055 €3 258 €3 586 €---
99 833 €5 918 €3 121 €3 916 €---
1010 030 €5 775 €2 979 €4 255 €---
1110 231 €5 628 €2 832 €4 602 €---
1210 435 €5 476 €2 679 €4 959 €---
1310 644 €5 318 €2 522 €5 326 €---
1410 857 €5 155 €2 358 €5 702 €---
1511 074 €4 986 €2 189 €6 088 €---
1611 295 €4 811 €2 014 €6 485 €---
1711 521 €4 630 €1 833 €6 892 €---
1811 752 €4 442 €1 646 €7 310 €---
1911 987 €4 248 €1 451 €7 739 €---
2012 227 €4 047 €1 250 €8 180 €---
2112 471 €3 839 €1 042 €8 633 €---
2212 721 €3 623 €826 €9 098 €---
2312 975 €3 400 €603 €9 575 €---
2413 234 €3 169 €372 €10 066 €---
2513 499 €2 929 €133 €10 570 €---
TOTAL268 821 €151 299 €59 386 €117 522 €20 500 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 150 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 762 €-6 150 €+7 912 €
2+1 762 €+533 €+1 229 €
3+1 762 €+617 €+1 145 €
4+1 762 €+704 €+1 058 €
5+1 762 €+794 €+968 €
6+1 762 €+885 €+877 €
7+1 762 €+979 €+783 €
8+1 762 €+1 076 €+686 €
9+1 762 €+1 175 €+587 €
10+1 762 €+1 276 €+486 €
11+1 762 €+1 381 €+381 €
12+1 762 €+1 488 €+274 €
13+1 762 €+1 598 €+164 €
14+1 762 €+1 711 €+51 €
15+1 762 €+1 826 €-64 €
16+1 762 €+1 945 €-183 €
17+1 762 €+2 067 €-305 €
18+1 762 €+2 193 €-431 €
19+1 762 €+2 322 €-560 €
20+1 762 €+2 454 €-692 €
21+1 762 €+2 590 €-828 €
22+1 762 €+2 729 €-967 €
23+1 762 €+2 873 €-1 111 €
24+1 762 €+3 020 €-1 258 €
25+1 762 €+3 171 €-1 409 €
Total+44 050 €+35 257 €+8 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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