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Achat : Appartement Wintzenheim (68920)

VilleWintzenheim (68)
Surface73m²
Coût Total161 300€
Loyer Annuel10 082€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 575,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, calme, Non meublé

Appartement À Vendre. Notre agence vous propose cet appartement lumineux de 73 m², idéal investisseur ou primo-accédant. Situé au 1er étage d’un immeuble de 1965, ce bien offre actuellement 2 belles chambres, un séjour, balcons, cave et garage. Calme et proche des écoles, il nécessite quelques travaux de rénovation pour révéler tout son potentiel. Produit rare à ne pas manquer, bonne rentabilité pour un investissement locatif — contactez-nous pour organiser une visite.

Ville : Wintzenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68920
Coordonnées : 48.074348, 7.284413
Total : 161 300€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 152 100€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.51€/m²/mois
Fourchette : 9.19€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 840€/mois
Loyer annuel estimé : 10082€/an
Fourchette totale : 671€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 8051€ - 12625€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,33€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 834,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 076,39€
Coût de l'assurance :12 097,50€
Taxe foncière : 1 008,16€/an
Soit par mois : 84,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 840,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 200€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 260€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wintzenheim (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 082 €/an
Calcul : 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 008 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 926 €
Revenus locatifs : +10 082 €
Charges déductibles : -43 926 €
Résultat foncier Année 1 : -33 845 €(Déficit de 33 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 826 €/an
Revenus locatifs : +10 082 €
Charges déductibles : -6 826 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 255 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12444.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 082 €43 932 €5 340 €-33 850 €21 400 €12 450 €12 450 €
210 283 €6 689 €5 197 €3 594 €--8 856 €
310 489 €6 541 €5 049 €3 948 €--4 908 €
410 699 €6 389 €4 897 €4 310 €--598 €
510 913 €6 231 €4 739 €4 682 €---
611 131 €6 068 €4 576 €5 063 €---
711 353 €5 899 €4 407 €5 454 €---
811 581 €5 725 €4 232 €5 856 €---
911 812 €5 544 €4 052 €6 268 €---
1012 048 €5 358 €3 866 €6 691 €---
1112 289 €5 165 €3 673 €7 125 €---
1212 535 €4 965 €3 473 €7 570 €---
1312 786 €4 759 €3 267 €8 027 €---
1413 042 €4 546 €3 054 €8 496 €---
1513 302 €4 325 €2 833 €8 977 €---
1613 568 €4 097 €2 605 €9 471 €---
1713 840 €3 862 €2 370 €9 978 €---
1814 117 €3 618 €2 126 €10 499 €---
1914 399 €3 366 €1 874 €11 033 €---
2014 687 €3 105 €1 613 €11 582 €---
2114 981 €2 836 €1 344 €12 145 €---
2215 280 €2 557 €1 065 €12 723 €---
2315 586 €2 269 €777 €13 317 €---
2415 898 €1 971 €479 €13 927 €---
2516 216 €1 663 €171 €14 553 €---
TOTAL322 915 €151 478 €77 076 €171 438 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 117 €-6 420 €+8 537 €
2+2 117 €0 €+2 117 €
3+2 117 €0 €+2 117 €
4+2 117 €0 €+2 117 €
5+2 117 €+1 225 €+892 €
6+2 117 €+1 519 €+598 €
7+2 117 €+1 636 €+481 €
8+2 117 €+1 757 €+360 €
9+2 117 €+1 880 €+237 €
10+2 117 €+2 007 €+110 €
11+2 117 €+2 137 €-20 €
12+2 117 €+2 271 €-154 €
13+2 117 €+2 408 €-291 €
14+2 117 €+2 549 €-432 €
15+2 117 €+2 693 €-576 €
16+2 117 €+2 841 €-724 €
17+2 117 €+2 993 €-876 €
18+2 117 €+3 150 €-1 033 €
19+2 117 €+3 310 €-1 193 €
20+2 117 €+3 475 €-1 358 €
21+2 117 €+3 643 €-1 526 €
22+2 117 €+3 817 €-1 700 €
23+2 117 €+3 995 €-1 878 €
24+2 117 €+4 178 €-2 061 €
25+2 117 €+4 366 €-2 249 €
Total+52 925 €+51 431 €+1 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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