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vente - maison

Bien expiré
VilleChâteauneuf (85)
Surface110m²
Coût Total245 865€
Loyer Annuel12 370€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-360€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 560 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 296 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

En plein bourg de Châteauneuf, cet ensemble à rénover offre de belles possibilités: rénovation complète, extension, nouvelle construction possible. Vous recherchez un endroit ou il fait bon vivre pour vous installer avec votre famille, saisissez cette belle opportunité. Contactez-nous rapidement !!!

Cette offre est présentée par l'agence NESTENN Challans, qui se tient à votre disposition pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite. (6.39 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Châteauneuf
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85710
Coordonnées : 46.920000, -1.920000
Total : 245 865€
Prix d'acquisition : 142 560€
Travaux : 91 900€
Valeur du bien : 234 460€
Frais de notaire : 11 405€
Coût estimé : 11 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12370€/an
Fourchette totale : 853€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 10240€ - 14943€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 865€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :73,76€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 287,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 269,88€
Coût de l'assurance :22 127,85€
Taxe foncière : 1 236,98€/an
Soit par mois : 103,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 030,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 390,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-359,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine/salle de bain/chambres - état 1/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol, y compris peinture et revêtement
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 110 m²
Raison: Nécessaire pour assurer la conformité et la sécurité
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 110 m²
Raison: Nécessaire pour assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 900 €(835 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 700€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1200€ = 16800€ (pose incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Plomberie:8 800€
    Mise aux normes plomberie: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:9 900€
    Mise aux normes électricité: 110 m² × 90€/m² = 9900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 370 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 865 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 885 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 202 €
Revenus locatifs : +12 370 €
Charges déductibles : -102 202 €
Résultat foncier Année 1 : -89 832 €(Déficit de 89 832 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 432 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 302 €/an
Revenus locatifs : +12 370 €
Charges déductibles : -10 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68432.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 560 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 664 €(65% de 142 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 370 €/an
Calcul : 92 664 € × 3,636% = 3 370 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 370 €102 210 €8 188 €-89 840 €21 400 €68 440 €68 440 €
212 617 €10 092 €7 969 €2 526 €--65 914 €
312 870 €9 866 €7 744 €3 004 €--62 911 €
413 127 €9 632 €7 510 €3 495 €--59 416 €
513 390 €9 391 €7 269 €3 999 €--55 417 €
613 657 €9 141 €7 019 €4 516 €--50 901 €
713 930 €8 883 €6 761 €5 048 €--45 854 €
814 209 €8 616 €6 494 €5 593 €--40 260 €
914 493 €8 339 €6 217 €6 154 €--34 107 €
1014 783 €8 054 €5 932 €6 729 €--27 377 €
1115 079 €7 758 €5 636 €7 320 €--20 057 €
1215 380 €7 453 €5 331 €7 928 €---
1315 688 €7 137 €5 015 €8 551 €---
1416 002 €6 810 €4 688 €9 192 €---
1516 322 €6 472 €4 350 €9 850 €---
1616 648 €6 122 €4 000 €10 526 €---
1716 981 €5 760 €3 638 €11 221 €---
1817 321 €5 386 €3 264 €11 934 €---
1917 667 €5 000 €2 878 €12 668 €---
2018 021 €4 600 €2 478 €13 421 €---
2118 381 €4 186 €2 064 €14 195 €---
2218 749 €3 758 €1 636 €14 991 €---
2319 124 €3 316 €1 193 €15 808 €---
2419 506 €2 858 €736 €16 648 €---
2519 896 €2 385 €262 €17 512 €---
TOTAL396 209 €263 222 €118 270 €132 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 598 €-6 420 €+9 018 €
2+2 598 €0 €+2 598 €
3+2 598 €0 €+2 598 €
4+2 598 €0 €+2 598 €
5+2 598 €0 €+2 598 €
6+2 598 €0 €+2 598 €
7+2 598 €0 €+2 598 €
8+2 598 €0 €+2 598 €
9+2 598 €0 €+2 598 €
10+2 598 €0 €+2 598 €
11+2 598 €0 €+2 598 €
12+2 598 €+2 378 €+220 €
13+2 598 €+2 565 €+33 €
14+2 598 €+2 758 €-160 €
15+2 598 €+2 955 €-357 €
16+2 598 €+3 158 €-560 €
17+2 598 €+3 366 €-768 €
18+2 598 €+3 580 €-982 €
19+2 598 €+3 800 €-1 202 €
20+2 598 €+4 026 €-1 428 €
21+2 598 €+4 259 €-1 661 €
22+2 598 €+4 497 €-1 899 €
23+2 598 €+4 742 €-2 144 €
24+2 598 €+4 994 €-2 396 €
25+2 598 €+5 253 €-2 655 €
Total+64 950 €+45 913 €+19 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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