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Achat ferme

Bien expiré
VilleMarans (17)
Surface213m²
Coût Total369 692€
Loyer Annuel26 061€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 312 400 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 213 m², 6 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 31 m², Jardin, Terrain de 3844 m²

Ferme Charmante avec Grand Jardin Découvrez cette magnifique ferme de caractère, un véritable havre de paix en pleine campagne. Construite en 1900 et rénovée en 1990, cette propriété de 213 m² habitables et 100 m² au sol, offre un cadre de vie unique et authentique. Avec ses 5 chambres dont une en rez de chaussée, cette ferme saura accueillir toute la famille. Le séjour de 31 m² est idéal pour des moments conviviaux, tandis que la cuisine aménagée et indépendante vous permettra de préparer vos repas dans un espace fonctionnel. Le jardin de 3500 m² est un véritable atout, parfait pour les amateurs de nature et de tranquillité. Imaginez-vous profiter des beaux jours dans ce cadre verdoyant, entouré de la beauté campagnarde. La ferme, bien que nécessitant quelques rafraîchissements intérieurs, possède une toiture en bon état et d'une bonne isolation thermique Les ouvertures sont en bois/PVC avec double vitrage,des panneaux photovoltaïques et une chaudière à granulés récente. Située dans un cadre idyllique, cette ferme est à seulement 5 minutes en voiture des commodités essentielles comme les restaurants et les magasins d'alimentation générale. Les écoles, de la maternelle au collège, sont également accessibles en 10 minutes en voiture. Ne manquez pas l'opportunité de transformer cette ferme en un foyer chaleureux et accueillant. Contactez-nous dès maintenant pour une visite !

Ville : Marans
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17230
Coordonnées : 46.283260, -0.913490
Total : 369 692€
Prix d'acquisition : 312 400€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 344 700€
Frais de notaire : 24 992€
Coût estimé : 24 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 10.20€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 2172€/mois
Loyer annuel estimé : 26061€/an
Fourchette totale : 1758€ - 2684€/mois
Fourchette annuelle : 21091€ - 32203€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :369 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 819,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :107,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 927,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 066,18€
Coût de l'assurance :32 348,05€
Taxe foncière : 2 606,10€/an
Soit par mois : 217,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 171,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 144,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes en bois/PVC avec double vitrage
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de mobilier
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 31 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 300€ = 1800€ (estimation pour 6 fenêtres, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 600€ = 9000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€ = 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€ = 4500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 31 m² × 30€ = 930€, Main d'œuvre: 70€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marans (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 061 €/an
Calcul : 2 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 369 692 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 294 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 389 €
Revenus locatifs : +26 061 €
Charges déductibles : -48 389 €
Résultat foncier Année 1 : -22 328 €(Déficit de 22 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 089 €/an
Revenus locatifs : +26 061 €
Charges déductibles : -16 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 928.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 312 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 203 060 €(65% de 312 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 384 €/an
Calcul : 203 060 € × 3,636% = 7 384 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 061 €48 401 €12 201 €-22 340 €21 400 €940 €940 €
226 582 €15 775 €11 875 €10 808 €---
327 114 €15 437 €11 537 €11 677 €---
427 656 €15 088 €11 188 €12 568 €---
528 209 €14 727 €10 827 €13 482 €---
628 773 €14 354 €10 454 €14 420 €---
729 349 €13 968 €10 068 €15 381 €---
829 936 €13 569 €9 669 €16 367 €---
930 535 €13 156 €9 256 €17 378 €---
1031 145 €12 730 €8 830 €18 415 €---
1131 768 €12 289 €8 389 €19 479 €---
1232 404 €11 833 €7 933 €20 570 €---
1333 052 €11 362 €7 462 €21 690 €---
1433 713 €10 875 €6 975 €22 838 €---
1534 387 €10 371 €6 471 €24 016 €---
1635 075 €9 850 €5 950 €25 225 €---
1735 776 €9 311 €5 411 €26 465 €---
1836 492 €8 754 €4 854 €27 737 €---
1937 222 €8 179 €4 279 €29 043 €---
2037 966 €7 583 €3 683 €30 383 €---
2138 725 €6 968 €3 068 €31 758 €---
2239 500 €6 331 €2 431 €33 168 €---
2340 290 €5 673 €1 773 €34 616 €---
2441 096 €4 993 €1 093 €36 102 €---
2541 917 €4 290 €390 €37 628 €---
TOTAL834 742 €305 867 €176 066 €528 875 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 528 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 473 €-6 420 €+11 893 €
2+5 473 €+2 960 €+2 513 €
3+5 473 €+3 503 €+1 970 €
4+5 473 €+3 770 €+1 703 €
5+5 473 €+4 045 €+1 428 €
6+5 473 €+4 326 €+1 147 €
7+5 473 €+4 614 €+859 €
8+5 473 €+4 910 €+563 €
9+5 473 €+5 213 €+260 €
10+5 473 €+5 525 €-52 €
11+5 473 €+5 844 €-371 €
12+5 473 €+6 171 €-698 €
13+5 473 €+6 507 €-1 034 €
14+5 473 €+6 851 €-1 378 €
15+5 473 €+7 205 €-1 732 €
16+5 473 €+7 567 €-2 094 €
17+5 473 €+7 940 €-2 467 €
18+5 473 €+8 321 €-2 848 €
19+5 473 €+8 713 €-3 240 €
20+5 473 €+9 115 €-3 642 €
21+5 473 €+9 527 €-4 054 €
22+5 473 €+9 951 €-4 478 €
23+5 473 €+10 385 €-4 912 €
24+5 473 €+10 831 €-5 358 €
25+5 473 €+11 288 €-5 815 €
Total+136 825 €+158 662 €+-21 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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