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Achat ferme

Bien expiré
VilleMarans (17)
Surface213
Coût Total369 692
Loyer Annuel26 061
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 312 400 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 213 m², 6 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 31 m², Jardin, Terrain de 3844 m²

Ferme Charmante avec Grand Jardin Découvrez cette magnifique ferme de caractère, un véritable havre de paix en pleine campagne. Construite en 1900 et rénovée en 1990, cette propriété de 213 m² habitables et 100 m² au sol, offre un cadre de vie unique et authentique. Avec ses 5 chambres dont une en rez de chaussée, cette ferme saura accueillir toute la famille. Le séjour de 31 m² est idéal pour des moments conviviaux, tandis que la cuisine aménagée et indépendante vous permettra de préparer vos repas dans un espace fonctionnel. Le jardin de 3500 m² est un véritable atout, parfait pour les amateurs de nature et de tranquillité. Imaginez-vous profiter des beaux jours dans ce cadre verdoyant, entouré de la beauté campagnarde. La ferme, bien que nécessitant quelques rafraîchissements intérieurs, possède une toiture en bon état et d'une bonne isolation thermique Les ouvertures sont en bois/PVC avec double vitrage,des panneaux photovoltaïques et une chaudière à granulés récente. Située dans un cadre idyllique, cette ferme est à seulement 5 minutes en voiture des commodités essentielles comme les restaurants et les magasins d'alimentation générale. Les écoles, de la maternelle au collège, sont également accessibles en 10 minutes en voiture. Ne manquez pas l'opportunité de transformer cette ferme en un foyer chaleureux et accueillant. Contactez-nous dès maintenant pour une visite !

Ville : Marans
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17230
Coordonnées : 46.283260, -0.913490
Total : 369 692
Prix d'acquisition : 312 400
Travaux : 32 300
Valeur du bien : 344 700
Frais de notaire : 24 992
Coût estimé : 24 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213
Loyer prédit : 10.20€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 2172€/mois
Loyer annuel estimé : 26061€/an
Fourchette totale : 1758€ - 2684€/mois
Fourchette annuelle : 21091€ - 32203€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :369 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 819,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :107,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 927,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 066,18
Coût de l'assurance :32 348,05
Taxe foncière : 2 606,10€/an
Soit par mois : 217,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 171,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 144,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes en bois/PVC avec double vitrage
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de mobilier
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 31 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:1 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 300€ = 1800€ (estimation pour 6 fenêtres, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 600€ = 9000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€ = 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 90€ = 4500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:1 000
    Peinture murs salon: 31 m² × 30€ = 930€, Main d'œuvre: 70€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marans (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 061 €/an
Calcul : 2 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 369 692 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 294 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 389
Revenus locatifs : +26 061
Charges déductibles : -48 389
Résultat foncier Année 1 : -22 328(Déficit de 22 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 928
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 089 €/an
Revenus locatifs : +26 061
Charges déductibles : -16 089
Résultat foncier Années 2+ : 9 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 928.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 312 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 203 060(65% de 312 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 384 €/an
Calcul : 203 060 € × 3,636% = 7 384
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 06148 40112 201-22 34021 400 €940 €940 €
226 58215 77511 87510 808---
327 11415 43711 53711 677---
427 65615 08811 18812 568---
528 20914 72710 82713 482---
628 77314 35410 45414 420---
729 34913 96810 06815 381---
829 93613 5699 66916 367---
930 53513 1569 25617 378---
1031 14512 7308 83018 415---
1131 76812 2898 38919 479---
1232 40411 8337 93320 570---
1333 05211 3627 46221 690---
1433 71310 8756 97522 838---
1534 38710 3716 47124 016---
1635 0759 8505 95025 225---
1735 7769 3115 41126 465---
1836 4928 7544 85427 737---
1937 2228 1794 27929 043---
2037 9667 5833 68330 383---
2138 7256 9683 06831 758---
2239 5006 3312 43133 168---
2340 2905 6731 77334 616---
2441 0964 9931 09336 102---
2541 9174 29039037 628---
TOTAL834 742305 867176 066528 87521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 528 875
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 473-6 420+11 893
2+5 473+2 960+2 513
3+5 473+3 503+1 970
4+5 473+3 770+1 703
5+5 473+4 045+1 428
6+5 473+4 326+1 147
7+5 473+4 614+859
8+5 473+4 910+563
9+5 473+5 213+260
10+5 473+5 525-52
11+5 473+5 844-371
12+5 473+6 171-698
13+5 473+6 507-1 034
14+5 473+6 851-1 378
15+5 473+7 205-1 732
16+5 473+7 567-2 094
17+5 473+7 940-2 467
18+5 473+8 321-2 848
19+5 473+8 713-3 240
20+5 473+9 115-3 642
21+5 473+9 527-4 054
22+5 473+9 951-4 478
23+5 473+10 385-4 912
24+5 473+10 831-5 358
25+5 473+11 288-5 815
Total+136 825+158 662+-21 837
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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